부동산 공동 투자 잘하는 법

4년 전 지인 3명과 경기도 용인지역의 임야 2000평을 공동 투자했던 자영업자 김모(48·용인 거주)씨는 요즘 속이 탄다. 사업상 돈이 필요했던 김씨는 “값이 많이 올랐으니 땅을 팔자”고 지인들에게 제의했다.   하지만 지인들은 난색을 표명하고 있는 상황이다. 지인들의 거주지가 서울, 일산 신도시로 부재지주 양도세 중과(60%, 2007년부터 적용) 대상이 돼 ‘팔아도 남는 게 없다’는 이유에서다. 김씨는 “처음 투자할 때 부재지주 양도세 중과세는 예상치 못한 일이었다”며 “투자자들끼리 매각시기에 대해 합의가 안 돼 골치를 앓고 있다”고 말했다.     <공동투자 때 물건 주도적 관리하는 '리더'를 둬야> 여러 사람들이 돈을 모아 투자하는 공동 투자는 소액으로도 고가의 주택, 상가, 토지를 구입할 수 있는 장점이 있다. 전문적인 지식이 다소 부족하더라도 정보와 노하우를 공유해 투자위험을 낮출 수 있는 점도 또 다른 메리트이다. 하지만 김씨의 예처럼 공동투자는 투자자 간의 분쟁이 적지 않은 만큼 사전에 안전장치를 마련해두는 게 필요하다. 투자 기간, 수익배분 방법은 물론 투자기간에 지분을 처분하려는 사람이 생길 때 이를 누가 인수할 것인지 등 구체적인 내용을 협약서에 명기한 뒤 공증을 해둬야 뒤탈이 없다. 장기간 투자할 때엔 보유세나 대출 이자 등의 비용을 예비비로 남겨두는 게 좋다. 공동투자 참여 인원은 5명을 넘기지 않는 게 바람직하다. 투자자들이 너무 많으면 의사 결정을 하기가 쉽지 않기 때문이다. 투자 물건을 주도적으로 관리하는 ‘리더’를 둬 권한과 책임을 부여하는 것도 좋은 방법이다. 다만 등기는 특정 개인 앞으로 할 경우, 임의처분 가능성이 있는 만큼 공동명의를 하는 게 안전하다.   <세금이 또 다른 관건> 공동투자는 대체로 나홀로 투자보다는 세금 부담이 낮다.하지만 최근 세금 규정이 강화하면서 복병이 적지 않은 만큼 주의를 해야 한다.   ◆주택=취득단계에선 공동투자를 할 경우 절세효과가 없다. 나누어 계산하나 합쳐서 계산하나 세금액수는 같다. 보유단계에선 재산세의 경우 절세효과가 없다. 주택별로 계산해 지분 비율대로 분배하기 때문이다. 종부세는 세대별로 묶어 세금을 계산하므로 동일 세대원과 공동 투자할 때에는 절세효과가 없고, 별도세대원과 공동투자를 할땐 세금이 줄어든다. 처분단계에선 좀 조심해야 한다. 지분 소유 주택도 주택 수에 포함시키기 때문이다. 예컨대 기존에 집이 한 채 있는 사람이 아파트에 공동투자한 뒤 처분할 경우 2주택자 양도세 중과세율(50%)이 적용될 수 있다는 얘기다. 부동산매매업이나 주택신축판매업의 경우 재고자산은 1세대 1주택 비과세 판단 때 주택 수에서 제외시켜 주지만 양도세 중과세 판단 때에는 부동산매매업의 재고자산도 주택 수에 포함해서 판단한다는 점에 주의해야 한다.   ◆상가=공동투자를 할 경우 취득단계에선 절세효과가 없다. 보유단계에선 재산세나 종부세 모두 개인별 합산과세를 하므로 공동투자를 하면 세금을 줄일 수 있다. 처분단계에선 양도차익이 분산돼 양도세 절감효과가 발생한다. 보유기간이 2년 이상인 경우 9~36%의 누진세율(세액이 많을수록 높은 세율을 적용하는 것)이 적용돼 세금부담을 낮출 수 있고 개인별 기본공제(250만원)를 받을 수 있다.보유기간 2년 미만인 경우 개인별 기본공제만 가능하다. 다만 상가주택을 공동 투자하는 경우 주택 수 산정에 포함돼 양도세 중과 대상이 될 수 있다는 점에 주목해야 한다.   ◆토지=공동투자를 할 경우 취득단계에선 절세효과는 없다. 보유단계에선 재산세의 경우 개인별 합산과세이므로 절세효과가 있다. 종부세는 세대별로 묶어 세금을 계산하므로 동일 세대원과 공동 투자 때 절세효과는 없고, 별도 세대원과 공동투자할 때만 세금을 줄일 수 있다. 처분단계에선 사업용으로 인정받을 경우 세금 부담을 낮출 수 있다. 농지는 '재촌자경'(직접 살면서 농사를 짓는 것)요건, 임야는 '재촌'요건, 목장용지는 '재촌 및 목축업 영위' 요건을 갖출 경우 사업용으로 인정받는다. 나대지 등 비사업용 토지의 경우 개인별 기본공제만 공제받는다. 참고로 공동 투자한 농지에 대해 양도세 중과 제외 요건인 '재촌 자경'으로 인정받으려면 투자자 모두 재촌 자경해야 한다. 임야라면 모두 재촌을 해야 한다. 따라서 위 사례처럼 용인에 사는 김씨는 재촌으로 인정받아 일반 세율이 적용되지만 나머지 서울, 일산 신도시에 사는 지인들은 부재지주이므로 중과세를 피할 수 없다. 그리고 한 사람이 대표해 모든 농지를 재촌 자경요건을 갖춘 경우라도 재촌 자경하지 않은 사람에 대한 지분은 양도세 중과 규정에 걸린다. 예외적으로 세대당 1000㎡ 미만의 주말체험농지는 직접 거주하지 않더라도 농사만 지으면 재촌자경으로 인정돼 중과를 피할 수 있다.