부재지주 농지관리 `이렇게

`쌀 직불금 파동` 증폭…부재지주 농지관리 `이렇게`‥농지은행 위탁, 양도세 줄이고 임대료도 받자 부재지주 단속이 엄격해지면서 농지은행에 대한 관심이 높아졌다. '양도세 줄이고 임대료도 받고….농지은행 알아볼까. ''쌀직불금 파동'으로 직접 농사를 짓지 않고 논밭 등을 소유한 부재지주들의 불안감이 커지고 있다. 정부와 정치권은 쌀소득 등 보전직불금을 부당하게 수령해 직접 농사를 짓는 것(자경)처럼 꾸민 사람들의 토지를 강제매각토록 하는 방안까지 검토 중인 것으로 알려졌기 때문이다. 비사업용토지에 대한 양도소득세 중과(60%)를 피하고자 쌀직불금을 받았다가 땅을 팔아야 하는 처지에 놓일 수도 있다는 말이다. 농사 지을 여건이 안 되는 데도 농지를 갖고 있다면 농지은행에 위탁하는 방법을 고려해볼 수 있다. 한국농촌공사 산하 농지은행에 8년 이상 맡기면 양도세가 9~36%로 줄어들고 해마다 임대수익까지 얻을 수 있다. 만약 쌀직불금 때문에 강제매각처분을 받았더라도 경우에 따라서는 농지은행에 맡길 수 있어 관심을 둘 만하다. ◆합법적으로 양도세 60% 중과 피해 현행 농지법에 따르면 1996년 이후 매입한 농지는 소유자가 자경을 해야 하는데 그렇지 않으면 양도세가 무거워진다. 자경을 나누는 기준은 세 가지가 있으며 한 가지만 충족하면 된다. 농지를 팔기 전 3년 중 2년 이상을 농촌에 거주하면서 농사를 짓거나,5년 중 3년 이상을 경작지에서 살았던 경우,전체 보유기간 중 80% 이상을 농촌에 살면서 경작을 하는 경우 등이다. 지방자치단체는 자경을 하지 않는 토지를 해마다 파악한다. 단속에 걸리면 1년6개월 안에 땅을 팔아야 하고 해마다 공시지가의 20%를 과징금으로 내야 한다. 매각할 때 시세차익이 있다면 당연히 양도세 중과대상이다. 부재지주로 걸리지 않고 8년이 넘으면 1억원까지는 양도세가 면제되지만 항상 불안에 떨 수밖에 없다. 쌀직불금 사태 같은 일이 다시 오지 않으리란 법이 없는 탓이다. 농지은행에 논밭을 맡기면 이러한 고민이 상당히 해소된다. 8년 이상 위탁하면 '사업용 토지'로 분류되기 때문에 양도세가 9~36%의 일반세율로 과세된다. 부재지주를 숨긴 채 버티는 것보다는 양도세가 많지만 중과대상에서 합법적으로 빠져나갈 수 있다. 임대료도 받는다. 농지의 상태에 따라 다르지만 연간 임대료(2005~2007년 평균)는 1㏊당 논 173만원,밭 96만원,과수원 161만원 수준이다. 물론 위탁수수료가 있다. 연 임대료의 8~12%다. 부재지주에 대한 지속적인 단속과 양도세 감면 효과 등으로 농지은행 위탁 수요는 증가세다. 한국농촌공사 집계에 따르면 2005년 233명(면적 111만3000㎡)에 불과하던 위탁자 수는 2006년 6913명(3373만2000㎡)에서 2007년 8465명(4274만㎡)으로 급증했다. 올해도 지난달 중순까지 7984명(3965만1000㎡)이 위탁했다. ◆상속·증여 농지는 바로 위탁 가능 모든 농지를 위탁할 수 있는 것은 아니다. 투기수요를 방지하는 차원에서 도시지역 및 계획관리지역 땅은 농지은행에 맡길 수 없도록 했다. 상속과 증여 등으로 취득한 농지는 바로 위탁할 수 있지만 보통은 취득 후 1년 동안 90일 이상 농사를 지어야 한다. 면적기준도 있다. 농업진흥지역은 1000㎡,농업진흥지역 밖은 1500㎡ 이상이어야 한다. 정부는 지난달 30일 '국토이용 효율화 방안'으로 농흥지역 650㎢를 해제하겠다고 밝혀 자신의 농지가 포함되는지 확인해봐야 한다. 한국농촌공사 관계자는 "수탁사업 접수시 토지이용계획 확인서를 첨부하도록 해 투기가 예상되는 개발예정지의 농지는 수탁을 받지 않고 있다"고 말했다. 한국농촌공사의 또 다른 관계자는 "농지를 의뢰받기 전에 지자체에 의뢰해 쌀직불금 부당 수령과 관련된 정황이 있는지도 확인한다"며 "개연성이 높은 것으로 보이면 위탁을 보류하는 중"이라고 덧붙였다. ◆강제매각처분 받아도 기회가 있다 만약 쌀직불금 등의 여파로 강제매각 처분을 받으면 어떻게 될까. 이럴 경우에도 기회가 있다. 비자경으로 단속되면 강제처분 명령을 받지만 처분의무 기간에 직접 농사를 지으면 3년간 매각명령을 유예해 준다. 유예기간 중 농사에 참여하면 농지은행 위탁대상이 된다. 강제매각 처분을 받았는데 자경도 어려워 과징금을 물게 생겼다면 농촌공사에 매각 위탁을 의뢰할 수도 있다. 매입자격을 강화하고 양도세를 올린 2005년 8·31 대책으로 토지수요가 줄어 지금은 땅을 팔기가 사실상 불가능해졌다. 1년6개월은 제값을 받고 팔기에 부족한 시간이다. 이에 따라 농촌공사는 매매가의 0.6~0.9%의 수수료를 받고 농부에게 땅을 대신 팔아준다. 강제매각 기간이 지나도 이행강제금을 부과받지 않는다. 농지은행 위탁과 대리매각에 대한 자세한 내용은 홈페이지(www.fbo.or.kr)를 참고하거나 1577-7770에 전화를 걸어 문의할 수 있다. 박종서 기자 cosmos@hankyung.com