유치권이란 무엇인가요

유치권이란 무엇인가요

<위석현의 법률상담>

위석현

■ 질문  건축업에 종사하는 갑은 을로부터 상가신축 도급을 받아 공사를 하여 주고 공사대금 일부를 아직 받지 못하고 있습니다. 을의 자금사정이 좋지 않아 신축한 건물이 경매에 넘어갈 상황인데 갑으로서는 어떤 조치를 취해 놓는 것이 법적으로 가장 안전한 방법일까요?   ■ 답변  흔히 이런 경우에 생각해 볼 수 있는 것이 유치권이란 것입니다. 유치권이란 담보 내지 인질의 의미를 갖는 권리라고 보면 쉽습니다. 즉, 사안과 같이 갑이 을에게 인적, 물적 비용을 들여 건물을 지어주고 공사대금채권을 갖게 되었는데 을이 대금을 지급하지 않고 있는 경우에 갑의 을에 대한 공사대금 채권은 위 신축 건물 자체로부터 발생한 것이기에 공평의 차원에서 공사대금을 받을 때까지 위 건물의 반환을 거절할 수 있는 권리를 부여하는 것입니다. 그런데 건물을 지을 때에는 여러 건축자재가 함께 사용되어 하나의 건물이 지어지는 것인데 건축자재를 공급한 사람도 그 물품대금에 대해 유치권 주장을 할 수 있을까요.    이런 경우는 그 건축자재가 이미 그 건물에 부합되었다고 하더라도 건축자재의 공급으로 인한 매매대금채권이 위 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 볼 수 없다고 하여 유치권을 인정하지 않고 있습니다. 유치권을 인정받으려면 그 유치권 행사하려는 물건을 적법하게 점유하고 있어야 합니다.    건물주가 유치권자의 점유를 불법적인 방법으로 탈취하는 경우에는 점유회복청구권에 기한 점유회복가처분신청을 하여 점유를 다시 회복하여야 유치권을 계속 행사할 수 있습니다. 사안의 경우에 갑이 건물을 점유하는 시점이 경매 개시 이후인 경우에는 유치권자로 보호받을 수 없으니 경매 개시 전에 점유를 하셔야 합니다.    유치권을 갖게 되면 경매로 건물을 낙찰 받은 사람에 대하여 공사대금을 지급해 달라고 요구할 권리는 없지만 낙찰자가 유치권자인 갑에게 건물을 반환하여 달라고 요구할 수 없기 때문에 이런 경우 사실상 낙찰자가 유치권자에게 공사대금을 지급하고 건물을 반환받으려 노력하게 됩니다. 유치권 성립요건의 하나인 점유를 하고 있느냐 여부를 판단할 때에는 점유를 공시하는 방법이 따로 없기에 보통 유치권행사중이라는 플래카드를 부착하고 상주 관리인을 두어 건물에 타인이 드나드는 것을 물리적으로 통제하는 정도에 이르면 점유하고 있다고 봅니다.     ▲ 위석현 변호사 <위석현 변호사> - 제35회 사법시험 합격 - 제25기 사법연수원 수료 - 변호사 위석현 법률사무소 개소 - 선문대학교 헌법, 민법, 환경법 강의 - 아산시 민주평통 자문위원 역임 - 아산시 선거관리위원회 위원 역임 - 아산시청 고문변호사 - 아산경찰서. 경찰교육원 자문위원 ■ 사무실 - 아산시 온천대로 1550 법조빌딩 202호(송악사거리) - 상담문의 : 041-534-7722 / 010-3884-7293       C뉴스041 www.cnews041.com