좋은 토지 선별 투자위한 고려사항들

좋은 토지 선별 투자위한 고려사항들

 

부동산 투자를 잘하려면 우선 1차 종목을 선택한 후 2차 세부상품을 선택해야 한다. 1차적으로 주거용 부동산에 투자할 것인가, 비주거용에 투자할 것인가 아니면 임대용 부동산에 투자할 것인가, 혹은 레저형 부동산에 투자할 것인가를 우선 정해야 한다. 간단한 공식으로 땅을 고르는 기본적인 방법을 정리해 본다.

1) 투자할 것인지, 실수요자인지...

토지는 투자와 실수요로 주택을 지어 거주할 목적이 분명해야 하는 것이다. 투자를 생각한다면 발전가능성과 인허가 문제, 부동산 취득에 문제없는지만 고려하면 되며 조금 덜 성숙된 땅을 값싸게 골라야 한다. 주거용 주택을 건축하기 위한 목적이라면 우선 허가와 도로 문제를 생각해야 할 것이며 기초 공사가 되어 있는 곳을 선택해야 건축허가 문제가 없을 것이다.

2) 지적도상 도로가 있어야 한다

지적도나 임야도의 도면상 도로가 불분명할 때가 많다. 아무리 입지조건이 좋은 토지라 하더라도 도로가 불분명하면 위험이 따를 수 있으며 매도자가 도로 문제점이 없다고 이야기하면 반드시 특약란에 기재하여 책임을 분명히 해 두는 것이 좋다.

3) 값이 싸고 좋은 것은 없다

값이 싸다고 깊은 산속에 토지나 농지를 사는 경우도 있는데 피해야 한다. 아름다운 경치에 취해 부동산을 구입하는 경우가 있는데 위험한 발상이다. 현 진입로 농로길이 있다 하여도 언제든 폐쇄될 수 있으며 개인소유 토지이므로 도로를 확보하기 어려운 것이다. 토지는 현 값도 중요하지만 미래에 추가로 투자비용이 소요될 수 있다는 점에 유의해야 한다. 전기 도로포장 통신공사 우수관 하수관 지하수 공사비용등 인허가비용 형질변경비용 도로준공비 등도 고려대상이다.

경험이 없이 전봇대 공사와 통신공사 등을 해보면 머리가 지끈지끈 할 때가 많고 스스로 지쳐 중도포기 하는 이들도 있다. 그만큼 기초 기반시설공사를 대단위에 한번에 하면 비용도 절약할 수 있지만 작은 토지로 단독으로 하는 것은 추가로 발생하는 금액이 평당 10만~15만원까지 발생할 수 있다. 때문에 실제 토지구입비용은 30%~40% 더 높은 금액에 구입하는 것이 되며 이를 피하기 위해서는 기초 기반공사 시설이 되어 있는 토지를 구입하는것이 좋다.

4) 공유지분보다는 단독필지를 구입한다

창업을 해도 동업은 가급적 하지 않는 것이 좋다. 부동산도 마찬가지다. 처음에는 좋은 생각으로 공유지분으로 공동구입을 하지만 다툼이 있게 마련이다. 부득이 공유지분으로 구입을 원하면 반드시 빠른 시일 내에 분할신청을 하여 본인이 원하는 위치에 단독 소유권을 하는 것이 바람직하다.

5) 공부(公簿)서류는 꼭 확인한다

개인적으로 토지를 매입할 상황이라면 면적을 알기 위한 토지(임야)대장, 땅의 생김새를 알기 위한 지적(임야)도, 해당 토지의 각종 개발행위 제한사항이나 땅의 가격평가를 가늠할 수 있는 토지이용계획 확인서는 필수사항이다.

6) 조건이 70% 이상이면 만족한 토지이다

가격과 부동산이 지니고 있는 목적과 성향, 주위환경, 도로와의 접근성 및 교육환경, 편의시설까지 100%를 기대하긴 어렵다.

7) 지목이 대지와 전,임야는 중요하지 않다

대지는 농지에 비해서 가격이 비싸다. 건축하기가 편하다는 장점은 있지만 결코 대지만을 고집할 필요는 없다. 임야라 하더라도 생산임지까지 개발이 가능하며 관리지역에 준보전 임야이면 더욱 더 좋다. 개발하는데 문제점이 없는 편이며 보전임지는 피하는 것이 좋다. 보전임지는 현지 거주자에 한하여 부분적으로 관리사(농장/과수원)의 일부 정도로 건물을 지을 수 있는 개발이 가능하기 때문에 피해야 한다. 보전임지는 보편적으로 가격이 싼 편이며 거래가 없는 편이다.

8) 지형보다 낮은 토지는 피하는 것이 좋다

땅의 형태와 경사도는 전망과 조망의 기준이 된다. 오르막길에 있다 하더라도 진입하는 데 조금 불편함이 있다하여도 문제될 것은 없다. 조금 불편함이 있기에 전망과 조망권이 보장이 되며 낮은 만큼 누릴수 없는 것이 있기 때문이다. 매입하고자 하는 땅은 도로보다 낮은 위치는 있는 것은 피하는 것이 좋으며, 임야는 경사가 적당히 10~20도 정도 이내 토지가 좋다. 진입로길이 단독으로 있으면 더욱더 좋은 토지라 할 수 있다. 주위에 축사나 묘지, 시설은 없는지 등도 점검해야 한다.

 

[머니투데이 최희환 칼럼니스트]

 

 

[강공석] 토지 투자의 나침판

 

'따르릉..따르릉~~' 

 

최근에 토지 매수를 희망하는 초보투자자의 전화를 받았다.

질의 요지는 토지투자를 하기에 앞서, 관심지역에 대해 물건을 분석하는 데 도무지 모르겠다고 한다.

지역 중개업소의 말을 들어보면 좋은 땅인 것 같은데 기획부동산 소식이나, 자칫 잘못 투자하면 애물단지가 된다는 말을 들으니 섣부르게 투자에 나설수 없다는 것이다.

 

필자는 투자자에게, 그동안 분석한 내용을 들어보기로 하였다.

아니나 다를까, 토지이용계획확인서 관련내용은 10%정도 언급하고, 등기부등본과 주변환경에 대해 90%의 시간을 할애하는 것이 아닌가?

토지이용계획확인서의 내용을 재차 확인하니, 우물쭈물...

 

토지이용계획 확인서의 내용을 확인하지 않고, 주변 환경이나 풍경에 반하고 지역호재에 이끌려 투자하는 것을 왕왕 보게된다.

하지만, 토지시장은 과거의 보유만 하는등의 묻어두기 투자가 아닌 개발과 이용의 시대로 진행되고 있는 것이다.

과거의 묻어두기 투자로 인해 대박을 보았다는 기사로 인해, 많은 투자자들이 토지투자의 과도기에 혼란을 경험하고 있다,

 

이렇듯, 해당 부동산에 대한 권리분석의 시작이 등기부등본에 있다고 보면, 토지의 시작은 토지이용계획확인서에 있다.

시중에 많은 책들이나 자료들을 보면 채권, 채무의 권리관계 분석에 관련된 자료로 넘쳐나고 있지만, 토지의 이용에 관한 분석은 많이 없는 것 같다.

물론, 한정된 투자자로 인해....너무나 많은 법률로 인해 질려버리기 때문인 것은 부인하지 않는다.

 

오늘은 토지이용계획확인서의 내용을 살펴보기로 한다.

 

* 토지이용규제 기본법 제10조 제1항.

시장, 군수 또는 구청장은 다음 각호의 사항을 확인하는 서류(이하 “토지이용계획확인서”라 한다)의 발급신청이 있는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 토지이용계획확인서를 발급하여야 한다.
1. 지역ㆍ지구등의 지정내용
2. 지역ㆍ지구등의 행위제한내용
3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항(토지이용규제 기본법 시행령 제 9조 제4항)
     가. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조에 따라 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역
     나. 그 밖에 일반 국민에게 그 지정내용을 알릴 필요가 있는 사항으로서 건설교통부령이 정하는 사항

 

* 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조(허가구역의 지정)

①건설교통부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 대하여는 5년이내의 기간을 정하여 제118조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 '허가구역'이라 한다)으로 지정할 수 있다.

②건설교통부장관이 제1항의 규정에 의하여 허가구역으로 지정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 지정기간이 만료되는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의전에 미리 시·도지사 및 시장·군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다.

③건설교통부장관이 제1항의 규정에 의하여 허가구역으로 지정한 때에는 지체없이 대통령령이 정하는 사항을 공고하고, 그 공고내용을 시·도지사에게 통지하여야 한다.

④제3항의 규정에 의하여 통지를 받은 시·도지사는 지체없이 그 공고내용을 그 허가구역을 관할하는 등기소의 장과 시장·군수 또는 구청장에게 통지하여야 하며, 그 통지를 받은 시장·군수 또는 구청장은 지체없이 이를 7일 이상 공고하고, 그 공고내용을 15일간 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

⑤허가구역의 지정은 제3항의 규정에 의하여 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일후에 그 효력이 발생한다.

⑥건설교통부장관은 허가구역의 지정사유가 없어졌다고 인정되거나 관계 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장으로부터의 허가구역의 지정해제 또는 축소 요청이 이유있다고 인정되는 때에는 지체없이 허가구역의 지정을 해제하거나 지정된 허가구역의 일부를 축소하여야 한다.

⑦제2항 본문, 제3항 및 제4항의 규정은 제6항의 규정에 의한 해제 또는 축소의 경우에 이를 준용한다.

 

* 제118조 (토지거래계약에 관한 허가)

①허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 '토지거래계약'이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.

 

* 토지이용규제 기본법 부칙 제3조(토지이용계획확인서 발급에 관한 경과조치)

시장·군수 또는 구청장이 제9조에 따라 국토이용정보체계를 통하여 토지이용계획확인서를 발급하는 경우에 2008년 12월 31일까지는 법 부칙 제5조에 따라 종전의 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제132조에 따라 발급할 수 있는 토지이용계획확인서상의 확인내용 중 누락사항은 추가로 기재하여 발급하여야 한다.

 

 

이상과 같이, 토지이용계획확인서에 관련된 법 조문들이다. 

 

관심지역의 토지이용계획확인원을 떼어보자. 다음과 같은 내용들이 있다. 

1. 지역.지구등 지정여부  

    가. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른 지역.지구등

    나. 다른 법률등에 따른 지역.지구등

    다. 시행령 부칙 제3조에 따른 추가기재 확인내용

2. '토지이용규제 기본법 시행령' 제 9조 제4항 각호에 해당하는 사항(토지거래허가구역등)

3. 확인도면

 

여기서, 토지거래허가구역과 확인도면의 내용은 다음에 하기로 하고 지역,지구에 관한 규제내용을 확인하고자 한다면,  별첨과 같이 정리하니 실전투자에 참조하면 되겠다. 

 

이렇게 많은 지역, 지구들로 인하여, 토지 투자는 막연하게 어렵다는 생각을 하게 된다.

하지만, 참여정부에 이은 실용정부에서는 토지의 효율적인 이용을 적극 장려한다는 측면에서, 묻어두기보다는 개발에 포커스를 두고 접근하여야 하는 것이다.

그렇다면, 규제가 최소화되는 지역에 투자하는 것이 최상이겠지만, 흠결있는 지역을 해결할때..수익은 극대화될 수 있다.

 

토지투자, 과학적으로 접근하고 현장답사와 함께 지자체 및 전문가의 도움을 받아 투자하여야 하는 이유가 토지이용계획확인서에 있다.

 

토지이용계획확인서 !!!!!...

토지투자의 나침판으로 삼고 오늘도 땅을 밟으며 경제적 자유를 꿈꾸는 투자자들이 있다.

 

 

투모컨설팅(www.toomo.co.kr)  대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵   강 공 석    

 

 

 

 

# 토지 이용규제 관련 법률 #

 

1.  개발제한구역 : 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제3조    

2.  건축허가, 착공제한지역 : 건축법 제12조

3.  경제자유구역 : 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률 제4조

4.  특별보존지구, 역사문화환경지구 : 고도보존에 관한 특별법 제8조

5.  접도구역 : 고속국도법 제8조

6.  골재채취단지, 골재채취금지구역 : 골재채취법 제34조, 제22조

7.  관광지, 관광단지 : 관광진흥법 제50조

8.  국민임대주택단지예정지구 : 국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법 제5조

9.  도시계획시설부지 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제7호

10. 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역등 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조

11. 경관지구, 미관지구,고도지구, 방화지구등 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제37조

12. 도시자연공원구역 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제38조

13. 시기화조정구역 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제39조

14. 수산자원보호구역 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제40조

15. 지구단위계획구역 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제50조, 제51조

16. 개발행위허가제한지역 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제63조

17. 개발밀도관리구역 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제66조

18. 기반시설부담구역 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제67조

19. 군사시설 및 군사시설 보호구역, 통제보호구역, 제한보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역 : 군사기지 및 군사시설 보호법 제4조, 제5조

20. 수변구역 : 한강, 금강, 낙동강 수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률 제4조

21. 상수원보호구역 : 금강, 낙동강, 영산강 수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률 제7조

22. 건축등 허가제한지역 : 금강, 낙동강, 영산강 수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률 제15조

23. 폐수배출시설 설치제한지역 : 한강, 금강, 낙동강, 영산강 수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률 제16조

24. 폐기물매립시설 설치제한지역 : 금강, 낙동강, 영산강 수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률 제20조

25. 기업도시개발구역 : 기업도시개발특별법 제5조

26. 농업진흥지역, 농업진흥구역, 농업보호구역 : 농지법 제28조

27. 도로구역 : 도로법 제25조

28. 접도구역, 입체적도로구역, 도로보전입체구역 : 도로법 제50조

29. 도시개발구역 : 도시개발법 제3조

30. 정비구역 : 도시 및 주거환경정비법 제4조

31. 문화지구 : 문화예술진흥법 제8조

32. 국가지정문화재구역 : 문화재보호법 제2조

33. 보호구역, 가지정문화재구역, 등록문화재구역 : 문화재보호법 제9조, 제14조, 제47조

34. 시.도지정문화재구역, 문화재자료구역 : 문화재보호법 제71조

35. 백두대간 보호지역, 핵심구역, 완충구역 : 백두대간 보호에 관한 법률 제6조

36. 벤처기업전용단지 : 벤처기업 육성에 관한 특별조치법 제17조

37. 사방지 : 사방사업법 제4조

38. 자연휴양림구역, 채종림구역, 보안림구역, 산림유전자원보호림구역, 시험림구역 : 산림법 제31조, 제49조, 제56조, 제67조

39. 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지, 농공단지, 준산업단지, 공장입지유도지구 : 산업입지 및 개발에 관한 법률 제6조, 제7조, 제8조, 제40조

40. 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역 : 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제2조, 수도권정비계획법 제6조

41. 특별유치업종을 위한 지역 : 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제35조

42. 보전산지, 임업용산지, 공익용산지 : 산지관리법 제4조

43. 산지전용제한지역 : 산지관리법 제9조

44. 채석허가제한지역 : 산지관리법 제28조

45. 토사채취허가제한지역 : 산지관리법 제33조

46. 소하천구역, 소하천예정지 : 소하천정비법 제2조, 제4조

47. 국립수목원완충지역 : 수목원조성 및 진흥에 관한 법률 제19조

48. 배출시설설치제한지역 : 수질 및 수생태계 보전에 관한 법률 제33조

49. 습지보호구역, 습지주변관리지역, 습지개선지역 : 습지보전법 제8조

50. 신항만건설 예정지역 : 신항만건설촉진법 제5조

51. 야생 동.식물(특별)보호구역 : 야생 동.식물보호법 제27조, 제33조

52. 어항구역 : 어촌.어항법 제17조

53. 연안육역 : 연안관리법 제2조

54. 온천원보호지구, 온천공보호구역 : 온천법 제3조, 제4조

55. 유통단지 : 유통단지개발 촉진법 제5조

56. 국립공원, 도립공원, 군립공원 : 자연공원법 제4조

56. 공원자연보존지구/환경지구/마을지구, 공원밀집마을지구, 공원집단시설지구 : 자연공원법 제18조

57. 공원보호구역 : 자연공원법 제25조

58. 생태.경관 (핵심, 완충, 전이) 보전지역 : 자연환경보전법 제12조

59. 자연유보지역 : 자연환경보전법 제22조

60. 시.도생태, 경관보전지역 : 자연환경보전법 제23조

61. 자연휴식지 : 자연환경보전법 제39조

62. 전원개발사업구역, 전원개발사업예정구역 : 전원개발촉진법 제5조, 제11조

63. 전통사찰보존구역 : 전통사찰보존법 제2조

64. 노외주차장설치제한지역 : 주차장법 제12조

65. 개발촉진지구, 특정지역 : 지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한  법률 제9조, 제26조

66. 지역특화발전특구 : 지역특화발전특구에 대한 규제특례법 제9조

67. 지하수보존구역 : 지하수법 제12조

68. 철도보호지구 : 철도안전법 제45조

69. 청소년수련지구 : 청소년 활동진흥법 제47조

70. 초지 : 초지법 제5조

71. 택지개발예정지구 : 택지개발촉진법 제3조

72. 토양보전대책지역 : 토양환경보전법 제17조

73. 폐기물처리시설입지 : 폐기물처리시설 설치촉진 및 주변지역지원등에 관한 법률 제10조

74. 하천구역, 하천예정지, 홍수관리구역 : 하천법 제10조, 제11조, 제12조

75. 학교환경위생정화구역 : 학교보건법 제5조

76. 공항구역, 표면구역, 소음피해(예상)지역 : 항공법 제2조, 제107조

77. 항만구역, 임항구역, 임항지역, 항만배후단지 : 항만법 제2조, 제43조, 제54조

78. 환경보전해역, 특별관리해역 : 해양환경관리법 제15조

79. 특별대책지역 : 환경정책기본법 제22조

80. 혁신도시개발예정지구 : 공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법 제7조

81. 항만재개발사업구역 : 항만과 그 주변지역의 개발 및 이용에 관한 법률 제9조

82. 묘지등설치 제한지역 : 장사등에 관한 법률 제17조

83. 붕괴 위험지역 : 급경사지 재해예방에 관한 법률 제6조

84. 재해위험 개선사업지구 : 재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법 제6조

85. 무선방위 측정장치 보호구역 : 전파법 제52조

86. 동.서.남해안권 개발구역 : 동.서.남해안권 발전 특별법 제7조