• 취득세,등록세
- 등록세 절세방범은 없나
매입 한 아파트를 자기명의로 등기이전하기 전에 등록세를 부동산 소재지 시 .군에 먼저 납부하고 등기신청 때 '영수필통지서'와 '영수필확인서'를 첨부해서 제시해야 환다. 취득한 날로부터 60일 이내 소유권이전등기신청을 해야 한다. 내야할 등록세는 부동산 검인계약서상의 매매금액을 기준으로 계산된다.
- 잔금 청산 30일 이내에 취득세 내세요
보통의 경우 취득세는 등록세를 내고 소유권 이전등기 를 한 이후에 시 ,군.구청에 내도 되기 때문에 시간여유가 있다. 그러나 소유권이전등기를 한 후 30일 안에 취득세를 내면 되는 줄 잘못 알고 있다가 가산세 를 무는 사람이 적지 않다. 보통 기존주택이나 분양아파트의 경우 취득일을 잔금청산{잔금 지급}일 로 보기 때문에 기일을 잘 맞춰 서둘러 내는 것이 안심이 된다. 취득세{서울지역)는 시가표준액과 부동산매매계약서상 금액의 90% 중 큰 금액의 2%를 납부해야 한다.
취득일(잔금 청산일)로부터 30일 이내에 구청에 취득세를 납부하지 않으면 세액의 20%에 해당하는 가산세를 물어야 하는 불이익이 따른다.
- 세금도 함께 준비하라
취득세, 등록세 등 이 밖에 등기에 따른 인지세를 추가적으로 납부하게 된다.
- 국민주택채권 어떻게 파나
소유권이전등기를 위해 김씨는 등록세,교육세 납부영수증과 검인받은 부동산매매계약서 등을 아파트소재 관할 등기소에 제출해야 한다. 이 때 반드시 '국민주택채권'을 매입해야만 비로소 완벽한 집주인이 된다. 모든 부동산을 매입해 소유권 이전등기를 할 때 꼭 필요한 것이 국민주택채권 매입이다. 부동산의 시가표준액이 클수록 또 부동산이 특별시와 광역시에 소재할 수록 채권매입비율이 커진다. 증권사를 찾아 매도를 의뢰하면 국민주먹채권을 손해를 적게 보고 팔 수 있다.
• 취득세 및 등록세의 납부장소
- 부동산 소재지 관할 시·군·구.
• 취득세 및 등록세의 세율
1. 취득세의 세율
- 취득가액 또는 연부금액의 1000분의 20으로 합니다.
- 사치성재산 및 기업의 비업무용 토지에는 1000분의 150의 세율이 적용되며,
- 대도시내에 공장을 신설 또는 증설하기 위하여 과세물건을 취득하는 경우에는
1000분의 100의 세율이 적용됩니다.
2. 등록세의 세율
- 상속으로 인한 소유권의 취득시 농지는 1000분의 3, 기타 부동산은 1000분의 8의 세율이 적용되며
- 상속이외의 무상으로 취득하는 경우에는 1000분의 15
- 기타 유상취득에 의한 등록의 경우에는 농지는 1000분의 10 기타 부동산은
3. 1000분의 30
- 소유권보존은 1000분의 8
- 지상권,저당권,지역권,전세권,임차권,가압류·가처분 경매신청 등은 1000분의 2의 세율이 적용됩니다.
• 취득세의 납부방법 및 절차
취득세 과세대상이 되는 물건을 취득했을 경우 취득일로부터 30일이내에 이를 신고함과 아울러 산출세액을 자진납부하여야 하며, 납세지는 당해 취득물건 소재지의 시·군이 됩니다.
• 취득세의 과세표준을 사실상의 취득가액에 의하는 경우
취득세는 취득자의 신고에 의해 납부하며, 그 때의 과세표준은 시가표준액으로 합니다.(검인계약서상 금액의 70%금액 및 과세시가표준액중 높은 금액으로 결정)
그러나,
- 국·도·시·군과 지방자치단체,조합으로부터의 취득
- 외국으로부터의 수입에 의한 취득
- 판결문,법인장부 등에 의해서 취득가격이 입증되는 취득
- 공매방법에 의한 취득으로 그 취득가격이 입증되는 경우 등에는 그 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의합니다.
• 취득세의 과세표준
취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하고 연부취득일 경우에는 연부 금액으로 하며 과세표준액은 취득자의 신고에 의합니다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액으로 하되 국가, 법인등과의 거래의 경우에는 신고가액이 시가 표준액에 미달하더라도 사실상의 취득가액에 의합니다.
건축물을 증축한 경우 또는 건축물의 개축과 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그 증축에 소요된 비용이나 개축 또는 변경함으로 인해 증가한 가액을 과세표준으로 합니다.
• 취득의 시기
취득의 시기는 취득세의 신고납부기한, 가산세의 적용여부를 결정하는 중요한 요소입니다.
- 유상승계 취득일 때
ㆍ 계약상 잔금지급일(사실상 잔금지급일 : 국가,지자체,법인 등과 거래시, 공매에 의한 취득시)로 하되 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일로부터 30일이 경과되는 날
ㆍ 계약상의 잔금지급일 이전에 등기 또는 등록이 된 경우 : 등록일(접수일)
- 건축
ㆍ 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서교부일(사용승인서교부일 이전에 사실상 사용하거나 임시사용 승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용 승인일)
ㆍ 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물 : 사실상의 사용일
- 연부취득
ㆍ 계약상의 계약보증금 및 연부금 지급일(매회마다 독립적으로 계산)
ㆍ 실무적으로는 어느 경우에나 연부계약을 인정하지 아니하며 사실상의 취득가액을 인정하는 경우에만 한합니다.
(국가·지방자치단체 등으로부터 취득,판결,공증으로 장부확인이 가능한 취득 등)
- 토지의 지목변경 : 지목의 사실상 변경일
(사실상 변경일을 알 수 없는 경우에는 공부상 변경일)
- 매립·간척 등 : 준공검사일(그전에 사용승락이나 허가를 받은 경우에는 사용승락일 또는 허가일)
• 취득세의 과세대상 및 납세의무자
1. 취득세 과세대상은
- 부동산(토지,건축물,선박,광업권,어업권),차량,중기,입목,항공기,골프회원권 콘도미니엄회원권 및
종합체육시설이용회원권의 취득
- 건축물의 증·개축으로 인하여 당해 건축물의 가액이 증가한 경우
- 선박·차량과 중기의 종류변경 또는 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우
- 법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 때 등이고
2. 취득세의 납세의무자는
- 취득의 등기여부에 불구하고 과세대상물건의 사실상의 취득자
• 등기시 국민채권매입액
| 매입대상 |
매입금액 |
부동산등기(등기하고자 하는 부동산이 공유물인 때에는 공유지 분율에 따라 산정한 시가표준액을, 공동주택인 경우에는 세대당 시가표준액을 각각 기준으로 하며, 이 경우 공유지분율에 따라 시가표준액을 산정함에 있어서 2이상의 필지가 모여서 하나의 대지를 형성하고 있는 때에는 그 필지들을 합하여 하나의 필지로 본다)
가. 소유권의 보존(건축물의 경우를 제외한다) 또는 이전(공유물을 공유지분율에 따라 분할하여 이전등기를 하는 경우와 신탁 또는 신탁종료에 따라 수탁자 또는 위탁자에게 소유권이전등기를 하는 경우를 제외한다) |
|
| (1) 주거전용건축물 |
|
| 가) 시가표준액 500만원이상 2,000만원미만 |
시가표준액의 2% |
나) 시가표준액 2,000만원이상 3,000만원미만
특별시 및 광역시 |
시가표준액의 3.5% |
| 기타지역 |
시가표준액의 3% |
다)시가표준액 3,000만원이상 4,000만원미만
특멸시 및 광역시 |
시가표준액의 4% |
| 기타지역 |
시가표준액의 3.5% |
라) 시가표준액 4,000만원이상 5,000만원미만
특멸시 및 광역시 |
시가표준액의 5% |
| 기타지역 |
시가표준액의 4.5% |
마) 시가표준액 5,000만원이상 1억원미만
특별시 및 광역시 |
시가표준액의 6% |
| 기타지역 |
시가표준액의 5.5% |
바) 시가표준액 1억원이상
특별시 및 광역시 |
시가표준액의 7% |
| 기타지역 |
시가표준액의 6.5% |
| (2) 주거전용건축물 외의 부동산 |
|
가) 시가표준액 500만원이상 5,000만원미만
특별시 및 광역시 |
시가표준액의 2.5% |
| 기타지역 |
시가표준액의 2% |
나)시가표준액 5,000만원이상 1억원미만
특별시 및 광역시 |
시가표준액의 4% |
| 기타지역 |
시가표준액의 3.5% |
다)시가표준액 1억원이상
특별시 및 광역시 |
시가표준액의 5% |
| 기타지역 |
시가표준액의 4.5% |
| 나. 상속(증여 기타 무상으로 취득하는 경우를 포함한다) |
|
(1) 시가표준액 1,000만원이상 3,000만원미만
특별시 및 광역시 |
시가표준액의 2.5% |
| 기타지역 |
시가표준액의 2% |
(2) 시가표준액 3,000만원이상 1억원미만
특별시 및 광역시 |
시가표준액의 4% |
| 기타지역 |
시가표준액의 3.5% |
(3) 시가표준액 1억원이상
특별시 및 광역시 |
시가표준액의 6% |
| 기타지역 |
시가표준액의 5.5% |
다. 저당권의 설정(중소기업기본법 제2조의 규정에 의한 중소기업이 부동산담보대출을 위하여 저당권을 설정하는 경우를제외한다) 및 이전
저당권설정금액 2천만원이상 |
저당권설정금액의 1%
다만, 매입금액이 10억원을 초과하는 경우에는 10억원으로 한다. |
|
