| 주차장용지에 대한 이해 |
주차장용지의 설치
택지개발지구에는 장래의 주차발생수요에 충분히 대응하기 위하여 별도의 주차장 부지를 확보하고 있다.
교통영향평가를 통하여 사업준공 10년 후의 주차수요량을 산정한 다음 건물의 부설주차수요를 공제한 잔여수요를 노외주차장으로 확보하되 주차장부지가 사업면적의 0.6% 이상 되도록 하고 있다. 때문에 전국 모든 사업지구에는 주차장용지가 배치되어 있다.
노외주차장은 주차 특성을 감안하여 가급적 주차수요가 많은 지역에 배치하는데 공동주택지는 자체적으로 주차공간을 확보하고 있으므로 노외주차장은 단독주택단지와 상업지역에 주로 배치하게 된다.
주차장부지의 규모도 자주식 주차가 가능하도록 가급적 300평 이상이 되도록 하고 있다. |
| - 주차장의 종류 |
| 종류 |
설치장소 |
기능 |
| 노상주차장 |
도로, 광장 |
도로 위에 주차공간 확보 |
| 노외주차장 |
옥내, 옥외 |
도로 이외의 곳에 설치하는 공공주차장, 민영주차장 등 |
| 부설주차장 |
옥내, 옥외 |
건물시설 이용자를 위한 주차시설 | | |
주차장용지의 가격
이와같은 용도상 제약과 낮은 수익성 때문에 주차장용지의 가격은 단독주택지보다 낮은 가격으로 공급되고 있다. 4~5페이지 소개되어 있는 수의계약토지중 주차장용지를 매각하고 있는 사업지구에서 단독주택지와 상업용지의 가격을 가중평균한 결과 단독주택지와 상업용지 가격이 주차장용지보다 119%, 219%가 높았다.
즉 주차장용지 평균단가가 단독주택지의 84%, 상업용지의 46%에 불과하다. 여기에서 상업용지가 없는 사업지구는 준주거용지나 근린생활시설용지의 가격을 대신 적용하여 산출하였다.
단독주택지가 보통 조성원가보다 10~20% 정도 높다는 사실을 감안하면 주차장용지는 조성원가 이하에 매각되고 있는 실정이다. |
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 활용사례 |
주차장용지는 도시계획법에 의한 도시계획시설로써 공공시설에 해당된다.
따라서 도시계획을 변경하지 않고는 다른 용도로 사용할 수 없다. 그런데 주차장 운영을 통해서 수익성을 확보하기 어렵기 때문에 주차전용건축물의 일부를 타용도로 사용할 수 있도록 하였다.
처음에는 연면적을 기준으로 1,000㎡ 이하는 30%까지, 그 이상으로 20%까지 근린생활시설 및 자동차관련시설, 근린공공시설을 설치할 수 있었다.
그 후 95년 2월 업무시설과 운동시설, 전시시설이 추가되었지만 주차장용지를 활성화하는데는 한계가 있었다. 그래서 96년 6월 개정시 판매 및 영업시설이 추가되었고 연면적 제한이 해제되었다.
즉, 주차장 연면적의 크기에 관계없이 연면적의 30%까지 주차장외 용도로 사용할 수 있게 되었다. 주차장을 활용한 건축사례가 다양하게 나타나기 시작하였다. |
| ▶ 할인점 : 롯데 마그넷 - 분당신도시 |
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당 서현역세권에는 대규모 주차장용지가 두 군데 있다. 한 곳은 롯데 마그넷이 들어서 있고 또 다른 곳은 한국토지신탁에서 주차빌딩 겸 상업, 업무용으로 분양하고 있다. 롯데마그넷은 할인점의 대표적인 사례라고 볼 수 있다. 이 토지는 1,738평으로 뉴코아에서 94년1월 평당 2,248천원에 매입하였다. 당시 인근 상업용지가 평당 800만원 이상이었다는 점을 감안하면 거의 1/4수준에 불과했다. 뉴코아는 이 토지에 지하2층에서 지상8층, 연면적 1만 2천여평 규모의 주차빌딩을 짓고 95년부터 2,500평의 매장을 갖춘 할인점을 열었다. 지하2층에서 지상2층까지는 영업장으로 사용하고 있으며 지상1,2층 일부 및 지상3층에서 8층과 옥상을 주차장으로 |
| 이용하고 있다. 뉴코아의 부도로 인하여 킴스클럽 서현점은 롯데에서 인수하여 99년4월부터 할인점 마그넷으로 재단장하여 운영되고 있다. 이 밖에 광주문흥지구 등에서도 주차장부지를 마트형 할인점으로 개발한 사례가 있다. | |
| ▶ 오피스 겸용 주차빌딩 비전월드 - 분당신도시 |
| 롯데마그넷 인근에 1,600평 규모의 주차장부지에 한국토지신탁에서 주차빌딩 겸 상가를 신탁개발하여 분양하고 있다. 이 토지는 94.3월 부동산개발업체에서 매입하였다가 97년 한국토지신탁과 손잡고 신탁방식으로 개발에 착수하여 99년 12월에 준공하였으나 IMF사태로 인하여 분양에 어려움을 겪었다. 당초에는 지하1층부터 3층까지 상가로 분양하려고 하였으나 분양실적이 저조하였다. 그런데 작년말부터 테헤란로 벤처열풍이 분당까지 확산되면서 분당지역 업무시설에 대한 수요가 급속히 늘어났다. 이에따라 2~3층 상가를 업무시설로 용도변경하여 임대하였고 지상8층도 업무시설로 바꾸는 대신 지하1층으로 주차장으로 전환할 계획이다. |
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| ▶ 오피스텔 개발사례 미금파크 - 분당신도시 |
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한국토지신탁은 97년 분당신도시 미금역 인근 주차장부지 990평을 오피스텔 및 상가 겸용 주차빌딩으로 개발하였다. 97년 당시 분당지역은 청구 오딧세이, 신영의 시그마Ⅱ, 코오롱의 트리폴리스 등 굵직 굵직한 오피스텔이 분양되면서 한참 분양열기가 고조되고 있었다. 이에 착안하여 이 땅에 지하2층 지상 8층 규모의 주차전용빌딩을 짓고 1~2층에 상가를 7~8층에는 오피스텔을 짓었다. 아마 주차장부지에 오피스텔을 지은 경우는 우리나라에서 최초가 아닌가 싶다. | |
| ▶ 근린생활시설 활용사례 - 용인수지1지구 |
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| 주차장부지를 근린생활시설로 활용하는 사례는 가장 일반적인 형태이다. 임대료가 비싼 1층에 소규모 점포를 넣고 2~4층까지 주차장으로 활용하는 것으로 상가 임대가 원활할 경우 토지비와 건축비를 모두 회수할 수도 있다. 수지1지구 상업지역에 주차장용지가 2필지 있는데 이러한 경우에 해당된다. 임모씨는 95년초 이중 1필지 340평을 4억5천만원에 매입하였다. 95년말에 옥상 포함 지상5층 짜리 건물을 지어 연면적 1,350평중 1층 270평을 근린생활시설로 임대하였다. 당시 임대보증금으로 평당 500만원씩 총 13억5천만원을 회수하였다. 임씨는 토지비 4억5천만원, 건축비 11억원(평당건축비 85만원), 기타 부대비용 1억원 등 총 16억원을 투자하여 임대보증금을 뺀 순투자비용은 2억5천만원에 불과했다. 이와같은 사례는 대구성서지역 등 전국에서 가장 많이 볼 수 있는 개발형태이다. | |
주차장용지 개발포인트
부동산개발의 핵심은 분양 또는 임대여부에 달려있다.
주차장용지도 이 범주에서 벗어날 수 없다. 하지만 주차장용지의 개발포인트는 낮은 땅값과 건축비에 있다. 여기에 주차의 편리성도 무시할 수 없다.
주차장용지는 그 속성상 교통 밀집지역에 배치되므로 대부분 요지에 속한다. 그렇지만 주차장용지의 가격은 상업용지의 1/3에 불과한 경우가 많다. 여기에다 주차빌딩의 건축비가 일반건축비의 2/3 정도밖에 안되기 때문에 주차전용빌딩을 지어 연면적으로 30%만 상가등으로 활용해도 충분히 채산성을 맞출 수 있다.
게다가 임대물량이 적어 임대부담도 덜하고 수익성 있는 용도를 선택하여 가장 효율적인 위치에 배치하므로 투자수익을 맞추기가 어렵지 않다. 없으므로 원하는 위치에 다. 택지개발지구 주차빌딩에서 주차료를 주수입으로 하는 곳은 거의 없다.
주차공간은 입주상가의 부설주차장 역할을 하면서 외부주차차량을 대상으로 인건비등 운영관리비를 충당하는 것을 1차 목표로 하고 있다. 하지만 장차 주차수요가 늘어나면서 주차수입도 주수익원으로 발전할 가능성이 충분하므로 이를 전적으로 배제할 수는 없다.
오히려 주차시설이 충분하므로 상가의 가치와 주차수입이 지속적으로 늘어나기 때문에 발전가능성을 기대할 수 있다. |