재개발 투자 이것만은 알아두자 (닥터아파트에서 퍼온 글)

[민권식칼럼 #77] 재개발 투자 이것만은 알아두자 (10)  

 

 

◈ 재개발 조합원이 내는 세금 요점정리

 

1) 재개발 보유기간 산정

종전주택 보유기간, 재개발 공사기간(철거기간), 재개발 아파트(준공완료된) 보유기간이

모두 합산된다.

 

2) 재개발 조합원 분양권 양도차익 선정

재개발 조합원 분양권 분양권 양도차익은 분양권 프리미엄과 기존 부동산 양도차익이

합산되어 계산된다. 

 

3) 재개발 조합원이 내는 취등록세
구분            취득세(입주시)             등록세(보존등기시)
원조합원
22평형               없음                              없음
32평형               없음                              없음
42평형              청산금 ×2%                   청산금 ×0.8%

승계조합원(사업시행인가 이후 조합원이 된)
22평형               청산금 ×2%                   청산금 ×0.8%
32평형               청산금 ×2%                   청산금 ×0.8%
42평형               청산금 ×2%                   청산금 ×0.8%

일반분양자
22평형               청산금 ×2%                   분양가 ×3%
32평형               청산금 ×2%                   분양가 ×3%
42평형               청산금 ×2%                   분양가 ×3%

 

 

 

 

◈ 단독주택 공동소유자, 각각의 분양권 인정 사례

 

재개발조합원 자격을 줄 때 등기상으로는 단독 주택이더라도 실질적으로 다세대주택의 요건을

갖추고 있다면 조합원 자격을 세대별로 줘야 한다는 판결이 나왔습니다.

서울행정법원은 박 모 씨 등 9명이 서울의 한 재개발조합을 상대로 낸 조합원지위 확인 소송에서

박 씨의 손을 들어줬습니다.

재판부는 '재개발조합 측은 해당 주택이 단독주택이란 이유로 조합원 자격을 한 세대에게만

주겠다고 하지만, 실제로는 각 세대가 독립 거주하고 주택의 지분도 분할 소유하고 있어

세대별로 조합원 자격도 따로 줘야 한다'고 밝혔습니다.

재판부는 또, '서울시 조례에도 1997년 이전에 가구별로 지분을 나눈 다가구주택이나

1990년 이전에 가구별 지분을 나눈 단독주택의 경우 세대별로 조합원 자격을 인정하라고

규정하고 있다'고 덧붙였습니다.

이와 관련해 법원 관계자는 '이른바 '지분 쪼개기' 를 막기 위해 제한 규정을 둔 서울시 조례에 따라

요건을 제한해 판단했으며, '지분 쪼개기' 를 허용하는 것은 아니라고 밝혔습니다.

박 씨 등 9명은 자신들이 지분을 분할해 소유하고 있던 단독주택이 은평뉴타운 재개발 구역에

들어가면서 조합원 자격이 1세대에만 나오자 조합을 상대로 소송을 냈습니다.

 

- 2008년 1월 6일 YTN 보도내용 참조 

 

 

 

 

◈ 토지거래허가제를 피하는 방법

 

도시재정비촉진지구 등 토지거래허가지역 내에서 토지거래허가를 받지 않아도 되는 경우는

다음과 같습니다.

 

1) 대가성이 없는 상속, 증여
2) 허가대상 면적 미만의 토지거래 (도시재정비촉진지구의 경우는 20제곱미터 미만)
3) 건물만의 거래
4) 거래당사자인 국가, 지차제, 정부투자기관이 허가권자와 협의한 경우
5) 보상법에 의한 수용, 민사집행법에 의한 경매
6) 주택건설촉진법, 택지개발촉진법, 도시개발법, 도시재개발법 등에 의한
토지의 공급, 농어촌정비법에 의한 농지매입

 

 

 

 

 

◈ 재건축 개발이익환수제 자세히 들여다보기

 

재개발사업과는 달리 재건축사업에만 적용되는 개발이익환수제는 재건축조합원들의 초과이익이

3천만원을 넘을 경우 10~50%의 누진율을 적용해 부담금을 내야 하는 제도입니다.

 

<재건축초과이익 환수에 관한 법률>과 시행령 및 시행규칙에 따르면 부담금은

준공시점의 주택가격에서 추진위 승인일의 주택가격, 정상집값상승분, 개발비용 등을 합산해

공제한 후 산정된 초과이익의 일정비율만큼 부과됩니다.

법 시행 이전에 이미 사업이 착수된 경우에는 추진위 승인일~준공시점까지의 사업기간에서

발생한 초과이익을 기준으로 부담금을 산정하되, 법 시행일을 기준으로 안분해 시행일 이후

기간에 해당하는 금액만 부과됩니다.

이렇게 재건축조합으로부터 징수된 부담금은 국가, 광역지자체, 기초지자체에 각각 5:2:3의

비율로 배분되는데, 이 중 국가귀속분은 지자체별 주거기반시설 설치수준 등을 평가해

광역 및 기초지자체에 5:5의 비율로 전액 재배분되며 주거수준이 열악한 지자체의 경우에는

임대주택건설 등 주거수준 향상 노력이 큰 지자체에게 우선적으로 배분됩니다.

 

재건축사업에 적용되는 개발이익환수제는 안전진단기준 강화책과 함께 재건축사업을 수익사업이

아닌 도시주거환경의 정비와 주택개량사업의 성격으로 사업을 진행하려는 본연의 목적을 향한

정책으로서 징수된 부담금은 주거환경 정비, 임대주택 건설, 저소득층 주거지원 등의 주거복지

증진에 전액 사용됩니다.

 

 

 

 

◈ 재개발 투자의 필수 체크 사항 - 토지이용계획확인원

 

토지이용계획확인서는 해당 토지의 성격을 나타내 줍니다.

그 토지를 어떻게 이용할 수 있고 어떤 규제를 받고 있는지에 대해 알 수 있으므로

토지이용계획확인서 체크는 특히 재개발 지분 매입에 있어서 필수사항이라고 할 수 있습니다.

 

토지이용계획확인원에서 가장 중요하다고 할 수 있는 것은 바로 확인도면입니다.

해당 지번이 정중앙에 위치하여 땅의 모양과 주변 상황 등을 한눈에 파악할 수 있기 때문입니다.

확인도면은 특히 재개발예정지 투자에 효과적입니다. 

 

토지이용계획확인서를 보면 대상토지의 소재지와 지번, 지목, 면적 등이 적혀 있고

확인내용이라 하여 8~9가지 종목이 있는데 해당사항에 체크가 되어 있습니다.

예를 들어 토지거래허가구역의 준농림지역이라면 준농림지와 토지구역허가구역에 체크가 되고

해당이 없다면 '해당 없음'에 체크가 되어 있죠.

확인 가능한 내용은 국토이용, 도시계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 문화재,

토지거래, 기타 등입니다.

 

1) 국토이용

국토이용항목에는 ▲용도지역 ▲용도지구 ▲개발계획 등의 수립여부로 나누어져 있고

용도지역은 다시 도시, 준도시, 농림, 준농림, 자연환경보전지역으로 나누어 집니다.

2) 도시계획

도시계획항목은 ▲용도지역 ▲용도지구 ▲도시계획시설 ▲도시개발사업 ▲구역

▲도시계획입안사항 등 토지이용계획확인서 중 가장 복잡한 내용이 기재되어 있습니다.

3) 군사시설

군사시설항목은 군사시설보호구역인지의 여부를 확인해 줍니다.

 

4) 농지

농업진흥지역과 농업보호구역을 확인할 수 있습니다.

외지인이 처음으로 땅을 구입해 농사를 짓겠다는 의도가 아니라면 이곳에서 '해당 없음'이란

판정을 받아야 주택을 짓는데 문제가 없습니다. 농민의 경우에는 농가주택을 지을 수 있습니다.

5) 산림

보전임지인지 아닌지를 확인할 수 있습니다.

만약 보전임지일 경우 개발은 거의 불가능합니다.

6) 자연공원

공원구역인지 공원보호구역인지를 확인할 수 있습니다.

 

7) 수도

상수도보호구역과 수질보전대책특별지역인지의 여부를 확인할 수 있습니다.

 

8) 문화재

문화재인지 문화재보호구역인지를 확인할 수 있습니다.

9) 토지거래

토지거래허가구역인지 신고구역인지를 확인할 수 있습니다.

토지거래허가구역에서 도시인이 농지 3백3평(1천㎡) 이상, 임야 6백6(2천㎡) 이상을 취득할 때는 일정한 서류를 갖추어 해당 시 군 구청의 허가를 받아야 합니다.

또 신고구역에서는 농지 1천5백15평(5천㎡), 임야 3천30평(1만㎡) 이상을 취득할 경우

해당 관청에 신고를 필하여야 합니다.