부동산 성공적인 투자요령 10선

부동산 성공적인 투자요령 10선

 

옛날부터 우리 선조들은 결혼을 해야 어른 대접을 해 주었고, 아무리 나이가 많아도 결혼을 하지 않으면 어른 대접을 그 나이에 맞게 해 주지 않았다. 젊어서는 그 이유를 몰랐는데 지금은 조금 알 것 같다. 아이로 사는 것은 받는 것에만 익숙할 뿐이고 남을 위한다는 생각이 현격하게 적고, 오직 자기만을 위해 살아도 자기 할 일만 제대로 하면, 누구와도 큰 마찰이 없고 부모들도 크게 노여워하지 않는다.

그러나 결혼한 후, 그런 이기적인 삶은 가정불화의 원인이고 배우자를 배려하고 자녀를 부양하는 어른의 마음은 전혀 아니라는 것이고, 결혼하면서부터 내 자유는 가정이라는 공동체를 위해 어느 정도 희생을 감수하고, 부모가 자기에게 무조건으로 주었듯이, 배우자를 배려하고 자녀에게 베풀어야하는 책임감을 결혼해야만 절실히 느끼게 되고 돈벌이가 진정한 종자돈으로 모이게 되므로 결혼해야 비로소 어른 대접을 하는 것이다.

또한 부모들이 자녀가 진정한 어른으로 독립하는 것으로 안심하는 것은 “내집마련‘이다.
내집마련이 되어야 가족구성원들의 심리적 안정감이 있게 되므로, 내집마련 이후라야 가정의 안정과 돈벌이 등 사화활동이 원만해지는 것으로 보는 것이다. 실제로 ‘97년 1MF라는 국가부도사태에도 내 집이 있는 가정은 별로 해체되지 않았었다.

★망각하지 말자
1.11대책발표이후 오르지 않는 집값에 민감하여 “마침내 올 것이 오기 시작”이란 표현을 써가며 부정적 견해로 미국발 서브프라임모기지론, 엔케리자금청산, 금리인상, 유동성축소가 주택가격붕괴에 들어선 것처럼 거시경제지표를 들어가며 한마디로 유동성위기에서 일어날 수 있는 단편적인 사례를 들어 ‘주택시장의 속성’은 무시하고 주택가[價] 경착륙을 부추긴 효과는, 결국 그 말을 신뢰한 서민들만 또 한숨을 쉬게 되었다. 07년 한해, 버블세븐지역의 중대형이 대출억제 등으로 1년간 위축 되었지만, 강북 등 그 동안 저평가 되었던 지역 또는 소형평형위주의 주택가 급상승을 불러와 매수시기를 놓쳐 버린 것이다.

“국민의 정부”시절 중대형분양가 자율화 정책으로 건설사들이 중소형주택 건설을 기피하여 중소형주택의 품귀와 가격상승을 불러왔고 또한 전세가 상승을 불러왔다. 이는 “참여정부”의 ‘1가구다주택보유자에게 중과세하는 정책’인 03년10·29대책이 있게 하였다.

 

이에 2004년 한해 유예기간을 틈타, 중소형을 처분하고 중대형으로 갈아타게 하는 효과가 되었고, 판교발로 촉발된 중대형위주의 ‘05년~06년 사이의 주택가 폭등’은 저평가지역과 소형주택보유자들에게 한없는 위화감을 주었고, 이 폭등은‘06년8·31대책’과 ‘07년1·11대책’인 대출억제와 분양가상한제라는 대책을 낳아, 버블세븐지역의 중대형시장을 얼어붙게 하였고, 이는 또한 강북의 저평가지역 또는 소형주택의 폭등을 불러왔고, 그동안 강남진입을 못했던 강북주택보유자들이 오른 주택의 매도로 강남의 급매를 입질하기에 이르렀다.

이들 지역이나 소형평형의 가격상승이 입지면이나 내재가치면에서 추가상승여력이 크다고는 말할 수 없다, 그 동안의 갭을 메우는 수준정도라는 것이 전문가들의 견해이고, 언제까지나 비인기지역의 미분양이 방치되고 대출억제로 중대형을 억제시킬 수는 없는 것이 주택시장의 메커니즘이다.

★영양가 있는 우수입지의 선택
바둑을 뚤 때, 네‘귀’를 먼저 많이 차지하고,‘ 변’‘중앙’으로 뻗으면 반드시 승리한다. 즉 ‘귀’에서는 2수만에 한집이 생기지만 ‘변’에서는 3수, ‘중앙’에서는 4수를 두어야 한집이 생기는 것이다. 2~3집이면 승리하는 고수들에게 선수[先手] 한점은 6집반에 해당한다. 그러므로 처음 바둑의 포석이 ‘귀’를 먼저 선택하고 다음이‘변’마지막으로 중앙으로 뻗어간다.

주택시장에서도 바둑의 ‘귀’에 해당되고 제일 중요한 것이 입지의 선택이다. 주택을 살 때에는 거주의 편의성만 보지 말고 투자가치가 어느 정도 되는지를 파악하고 난 후에 선택하는 것이 좋다. 나보다 남들이 탐낼 지역인지, 그 지역 사람들  뿐만 아니라 다른 지역 사람들까지 참여하는 시장의 힘과 흐름이 되어야 제대로 된 가치투자가 될 수 있다. 부동산가격은 결국 돈의 힘이 좌지우지한다.

 

부동산가격 결정은 미래지대가 현재가치에 반영되거나 현재가치가 외부요인에 의해 저평가 되어 있다고 느낄 때 상승하며 투기수요가 미래가치에 대한 기대심리로 몰려들어 가격이 왜곡(버블 발생)되는 것인데 외부자금이 유입되어 자본의 확대 재생산이 가능한 곳이 바로 유망 투자처이다.

즉 핵심지역으로의 접근성이 좋고 환경친화적[LOHAS]이며 지역인지도가 높고 커뮤니티의 구성이 고급 주거지로 차별화 될 수 있는 입지, 주변에 신규 개발소식이 들리고 단지 인근이나 남쪽으로 계속 개발이 일어나는 입지, 자유무역센타, 금융타운, 대형빌딩 등으로 타운화되어 인기지역으로 브랜드화되는 입지, 학원가, 학교·병원·관공서·대형할인점·도로 등인프라가 충분한지역, 반경 4㎞이내에 20평대~50평형대까지 고루섞인 지역, 또한 지하철역에서 도보7분이내의 단지, 주 도로 16m이상 이면도로 8m이상에 접한 평지에 있는 동간 거리가 넓고 조망이 가능한 대형 단지, 난방조건이 우수하고 주차공간이 넓은단지, 평면설계에 대한 질적욕구가 충족되고 건설사 브랜드 지명도가 선호되는 단지 등이다.

인구가 줄어드는 지역, 더 이상 뻗어가지 못하는 지역은 돌아보지도 말아야 하는 것은 물론이고, 2016년까지 수도권 8개축으로 유입되는 600만명의 인구증가와 정부정책이 유턴프로젝트에 있음으로, 선호되는 입지로는 용산ㅡ 강남 ㅡ 분당·정자로 연결되는 신분당선 역세권, 용산 ㅡ 성수로 이어지는 한강변 9호선라인 왕십리, 흑석동 등 도심 역세권, 인천자유구역, 도심 접근성이 좋은 ‘뉴타운’‘도촉지구’,지역 랜드마크화 되는 택지, 인지도 높은 지역의 시범단지 등에 투자하는 것이 좋다.

★성공투자요령 10선
한 세상을 살아감에 성공[成功]은 자신에게 있어 존재와 시간·공간을 막론하고 [자신에게 멘토*가 되는 것, 자신이 도움을 주는 것, 자신이 부담을 주는 것, 자신에게 부담을 주는 것]들을 어떻게 인지하고 중용[中庸]하느냐에 달린 것 같다. 즉 좋고 나쁨이 없다는 것이다. *멘토[Mentor후원자=a wise and trusted advisor]독[毒]도 잘 쓰면 약이 되는 것이고, 위기도 잘 이용하면 기회가 되는 것이다.지피지기[知彼知己]면 백전백승[百戰百勝]이다.

 

 

첫째. 욕심을 부리지 않아야한다. 초보자는 바닥에 투자하여 상투에 팔고 싶어하지만 전문가는 그렇게 하지 않는다. 남이 먹을 것을 남겨두고 팔고 사므로 항상 실기[失期]하지 않는다. 즉 무릎에서 사고 어깨에서 판다. 또한 정부의 강한 정책에 현명하게 대처하지 않고 욕심을 부려 무리하게 되면 빠져나갈 기회를 실기(失期)하게 되어 잘못되게 된다.

 

시장의 흐름을 잘 읽고 소신(所信)대로 무리하지 않게 시기와 투자의 정도를 적절히 하는 것이 성공하는 길이다. 주택가의 등락에 일희일비하지 말고 입지나 시기의 선택에 투자원칙을 지켜 중·장기적으로 마음을 비워도 되는 후회 없는 투자를 해야 한다.

둘째. 잘 모르는 데에 섣불리 투자하지 말아야한다. 부동산은 일반재화와는 달라서 환금성이 까다롭다. 남이 큰돈을 벌었다는 것에 집착하여 재개발·재건축에 조급하게 투자하거나, 지역분석없이 분위기에 휩쓸려 단기차익을 노리고 투자했다가는 꽁꽁 묶여 다른 투자기회마저 놓치게 된다. 주택시장의 분위기, 정부정책의 방향, 재개발 진행속도, 입지의 우수성, 주변 주택가[價]의 정도, 초기 투자자금, 비례율 등을 그 지역에 이해관계가 없는 전문가와 상의하여 꼼꼼하게 따져보고 투자하여도 늦지 않다.

 

셋째. 언론이나 포털싸이트의 ‘폭등한다’거나 ‘경착륙 한다’는 보도성 정보에 휘둘리지 말고, ‘자신의 약점’‘무리한 투자여부’‘선호지역’‘대상에 대한 발품을 파는 노력’‘투자습관’등을 잘 살펴‘자신만의 투자마인드’를 정립하여 자신의 형편에 맞는 투자를 자신의 책임·판단·노력으로 하여야한다. 주택에 투자하는 것은 일반 재화와 달리 어려우면서 무겁고 재생산이 쉽지 않은 반면, 국토가 좁고 인구밀도가 조밀한 수도권에서는 가정경제의 70%이상을 차지하는 중요한 투자대상이기 때문이다.

넷째.주택은 ‘사자’도 잘해야 하지만 ‘팔자’도 잘해야 한다. 특히 상승기에서 침체기로 접어드는 조정기에 접어드는 경우, 형세판단을 잘하여 남보다 앞서‘급매’처리를 잘하는 사람이 진짜 베테랑이다. 매수자시장이 예상되는 장세에서는 내 물건이 정리되어야 내 물건보다 인기있는 지역의 물건을 잘 고를 수 있는 안목이 생긴다. “얼마 했던 물건인데” “얼마에도 안 팔았던 물건인데”하는 등의 과거 회상은 도움이 되지 않는다. 밀물이 들어오면 빨리 물가로 나오는 사람이 현명한 사람이다.

다섯째. 도시생활을 하는 것은 농촌처럼 목가적인 삶을 살아 가는 것이 아니다. 항상 내가 거주하는 지역에 대한 가치를 염두에 두고 살아간다. 이사를 다니다보면 어쩌다 비인기지역에 진입하게 되어 다른 지역은 다 오르는데, 내집만 안 오르는 마음고생을 하게 되는 경우도 있다.

 

이런 경우 과감히 손절매하고 두 번 다시 같은 실수를 하지 않는 사람이 소탐대실[小貪大失]하지 않는 사람이다. ‘살기에 좋고 개발호재도 있는데 안 오르는 이유를 모르겠다’는 연민에 빠져 있으면 갭이 더 벌어진다. 내 물건이 좋으면 다른 물건은 더 좋기 때문에 지금의 가치에서 생산적인 방향으로 생각하고 선택하는 것이 빠르다.

여섯째. 그 어떤 투자에서건 시세차익을 원하는 투자를 할때에는 자신이 원하는 투자기간보다 몇배만큼 긴 기간을 대상으로 시세흐름을 파악하는 것이 필요하다. 특히 개별적인 재료가 발생한 투자대상이 아니라면 투자하려는 시점에서 바로 가까운 시세흐름만을 파악하면서 투자한다면 ‘투자에 성공하느냐 실패하느냐’가 거의 운에 달려있다고 해도 과언이 아니다. 향후 주택시장 트렌드는 전매제한기간의 연장, 1가구1주택 장기보유특별공제확대 등으로, 우수입지에 똑바른 집 한채 보유가 부자[富者]되는 시대에 진입해 있다.

일곱째. 주택에 투자하기 전에 분위기에 휩쓸려 절대로 조급해서는 안된다. 자금조달방법, 대상 주택이 처해있는 입지·교통, 대상 주택의 평면설계 등을 꼼꼼히 살펴 후회없는 선택이어야 한다. 은평 뉴타운 등에 힘들게 당첨되고도 포기함으로서 향후 투자계획에 차질을 빚는 경우를 교훈 삼아야 할 것이다.

여덟째. 소형주택인 경우는 덜하지만 ,과거와 달리 주택시장이 정책적으로 억눌려 있는 상황에서는 입지에 따라 상승기에 서서히 오르지 않고 단기간에 폭등함으로서 매수기회를 놓쳐 집을 넓혀 가지 못하게 되는 경우가 있다. 이런 경우 조급해져서 무리하게 잡게 되면 정부의 정책 등으로 조정을 받게 되어 ‘06년 하반기’처럼 상투를 잡게 된다. 이런 때는 투자방향을 빨리 선회하는 것이 좋다.

 

필자도 05년에 40평형대를 놓치게 되어 무리하지 않고, 청약에 집중하여 판교청약에 당첨되어 더 잘된 경우이다. 판교에 당첨되지 않았더라면 광교·송파·용인을 노리거나 지금의 침체기의 급매를 이용했을 것이다. 대체로 투자목적이 확실하다면 투자에 만족할 접근성은 다양하다는 것이 필자의 사견[私見]이다.

아홉째. 주택시장은 일년의 날씨와 같다. 여름의 장마철에는 맑은 하늘을 못 볼 것 같고, 겨울의 한냉기에는 봄이 느껴지지 않는다. 주택시장도 중대형주택을 보유하고 살다보면 침체기의 고통이 크고 회복되지 않을 것 같이 느껴진다. 기업도 불경기가 예상되면 구조조정을 하는 등 몸을 가볍게 한다. 불경기의 바닥을 치면 회복되는 것을 알기에 버틸 준비를 하는 것이다.

 

주택시장도 10년내에 2~3번의 [상승기 - 침체기 - 회복기] 의 싸이클을 가진다. 과거의 예로보아 상승기는 3개월에서 6개월정도지만 침체기는 14개월~20개월의 시간을 필요로 한다. 이 때 가장 중요한 것은 주택 1채로 장난하면 안 된다. 주택을 매도하고 수익형 오피스텔· 상가 등으로 바꾸는 경우인데, 수익형 자산은 ‘사는 주택’외의 여유자금으로 하는 것이다. 주택매도는 매도자위주의 시장에서 계획성 있게 바꿔야 한다.

열째. 대체로 주택 투자는 첫 단추를 잘 꿰면 그 다음 투자도 잘되는 경우가 많다. 대출이 자가 부담이되어 전세로의 전환을 묻는 상담이 더러 있는데, 주택가의 50%대출에 원리금 상환이 월 소득의 25%이내이면 무리가 되지 않는 것으로 사료된다. ‘사는 주택’은 집을 넓혀갈 때, 중도금과 잔금을 지불해 줄 훌륭한 저축 수단이다. 노력 여하에 따라 다른 좋은 사례도 많지만 질적 욕구를 충족해 줄 타워형 새 주택에 당첨이되고, 매도자위주의 시장에서 내 주택이 매도되는 정도의 ‘넓혀가기’만 되어도 즐겁고 맘편한 투자 방법이다.

[야탑에사는 이: 박상용 - 부동산칼럼리스트]