하반기 바뀌는 부동산 제도

하반기 바뀌는 부동산 제도

주택거래신고 거부하면 500만원이하, 취득세 3배이하 과태료 부과
중개업자가 계약 체결일 15일 이내에 신고해야
6천만원이하 전·월세보증 경매시,금 최대 2천만원 우선변제
상가 건물주 임대료 계약 갱신때 인상률 9%이상 못올리게
재개발 구역내 소형 다세대주택 현금 청산‘지분쪼개기’차단

올 하반기에는 신혼부부용 주택이 처음으로 공급되고, 주택거래신고지역에서 주택거래신고를 거부하면 과태료가 부과된다, 또 주택임대차 소액 보증금 보호 범위가 넓어지고 재개발 투기 수요를 차단하기 위해 지분 쪼개기 규제 대책이 시작된다. 규제 완화를 의미하는 메가톤급 정책은 눈에 띄지 않지만 시장 흐름에 미묘한 영향을 미칠 수 있는 정책이 상당수에 달한다. 자신에게 해당하는 것들이 있는지 충분히 점검해 볼 필요가 있다. 달라지는 주요 제도를 살펴본다.

■ 주택거래신고 거부하면 과태료 = 그동안 주택거래신고지역에서는 거래당사자가 거래신고를 하였으나 오는 9월 14일부터는 일반지역과 마찬가지로 부동산중개업자가 주택거래를 중개한 경우에는 부동산중개업자가 신고를 해야 한다. 이에 따라 서울 강남구 등 수도권 52개 시·구의 주택거래신고지역의 주택거래를 중개한 부동산중개업자들에게는 신고의무가 부여되며, 거래신고를 하지 아니한 자에게는 500만원 이하의 과태료, 거짓으로 신고한 자에게는 당해 주택에 대한 취득세의 3배 이하의 과태료가 부과되며, 부동산거래 당사자가 직접거래한 경우 일방이 공동신고를 거부하는 경우 상대방이 단독으로 신고할 수 있도록 하고, 공동신고를 거부한 당사자에게 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 〈본지 195호 4면참조〉


■ 주택임대차 보증금 보호 확대= 이르면 7월 말부터 세를 든 주택이 경매로 넘어가더라도 보증금 중 일부를 우선 변제받을 수 있는 주택 임차인의 범위가 수도권 과밀억제지역의 경우 현행 4천만원 이하에서 6천만원 이하로 확대된다. 또 광역시는 3500만원 이하에서 5천만원 이하로, 나머지 지역은 3천만원 이하에서 4천만원 이하로 바뀐다. 이와 함께 우선 변제받을 수 있는 금액은 수도권 과밀억제지역은 현행 1600만원에서 2천만원으로, 광역시는 1400만원에서 1700만원으로, 그 밖의 지역은 1200만원에서 1400만원으로 높아진다.

이에 따라 서울에서 보증금 6천만원 이하 주택에 살다 집이 경매에 넘어간 경우라도 최고 2천만원까지 다른 담보물권자보다 우선해 보증금을 변제받게 된다. 그러나 7월 말로 예정된 법 시행일 이전에 근저당이 설정된 주택은 종전 규정대로 우선변제금액(서울 1600만원)이 적용된다.

■ 상가 임대료 인상률 축소= 7월 말부터 상가건물임대차보호법 적용대상 영세 상가의 범위가 서울의 경우 현행 보증금 2억4천만원에서 2억6천만원으로, 수도권 과밀억제지역은 1억9천만원에서 2억1천만원으로, 광역시는 1억5천만원에서 1억6천만원으로, 나머지 지역은 1억4천만원에서 1억5천만원으로 높아진다. 이 때 보증금은 환산보증금 기준으로 ‘보증금＋(월세×100)’으로 계산한다. 보호 대상에 드는 임차인은 한번 가게를 얻으면 원하는 경우 5년까지는 계약 갱신을 하며 영업을 계속할 수 있다.

상가 건물주가 계약 갱신 때 올릴 수 있는 임대료 인상률 한도는 현행 12%에서 9%로 낮아진다. 이 규정은 새로 바뀌는 영세 상가 보증금 범위(서울 2억6천만원)에 드는 경우 법 시행일부터 곧바로 적용된다.

■ 신혼부부용 주택 첫선= 7월부터 저소득 신혼부부를 위한 보금자리주택 특별공급이 시행된다. 국민임대주택, 전용면적 60㎡ 이하 소형주택 중 최대 30％ 물량이 저소득 신혼부부에게 우선 공급된다. 신혼부부의 월평균 소득은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70％(맞벌이일 경우 100%) 이하라야 입주 자격이 있다. 올해의 경우 맞벌이 부부라면 연소득 4410만원 이하면 된다.

■ 오피스텔 전매 제한= 9월부터 서울을 포함한 수도권 투기과열지구에서 분양되는 오피스텔은 계약 시점부터 사용승인(준공검사) 이후 최대 1년간 전매가 제한된다. 또 전체 분양 물량의 20％가 해당 지역 거주자에게 우선 공급된다.

■ 재개발구역 지분 쪼개기 차단= 서울시는 재개발구역 내 지분 쪼개기를 막기 위해 오는 7월부터 건축허가를 신청하는 60㎡ 이하 소형 다세대 주택은 입주권을 주지 않고 현금으로 청산하기로 했다. 입주권을 노려 투기수요가 몰리는 것을 방지하기 위한 것이다. 이와 함께 법령상 주택이 아닌 근린생활 시설이나 오피스텔 등 사실상 주거용으로 사용되는 건축물은 1997년 1월15일 이전 지어진 건물의 경우 아파트 분양권을 인정하나, 이후 건축물은 조례안 시행 전 구역 지정을 위한 주민 공람공고가 이뤄진 경우에만 입주권이 인정된다.

■ 재건축 절차 간소화= 재건축을 추진할 때 조합 설립 인가만 받으면 바로 시공사를 선정할 수 있다. 지금까지는 사업시행 인가 뒤 선정할 수 있어 조합의 부담이 컸다. 또 이르면 10월부터 단독주택지역이 5천㎡ 이상 크기이면 재건축 정비구역으로 지정받을 수 있다.

■ 준사업승인제 도입= 도심에 주택을 확대 공급하기 위해 다세대·다가구 주택에 대한 ‘준사업승인제’가 9월에 도입된다. 이 제도는 20가구 이상 100가구 미만의 다세대·다가구 주택에 대해 놀이터, 관리사무소 등 시설 설치 기준을 완화해 주고 층수도 1~2개층 가량 높일 수 있게 인센티브를 주는 제도다.


■ 공동주택 분양가격 인상= 7월부터 아파트·주상복합 등의 공동주택 분양값이 인상될 전망이다. 단품슬라이딩 제도가 도입돼 철근·레미콘 등 건축자재 가격이 3개월 사이에 15% 이상 오르내리면 이를 건축비에 반영하게 된다.

 

출처 : 한국공인중개사 협회