양도소득세요약

 

 

◈양도소득세

과세소득	종합소득	이자소득
		배당소득
		부동산임대소득
		사업소득	주택신축판매업
			부동산매매업
			부동산중개업
		근로소득
		일시재산소득
		연금소득과 기타소득
	퇴직소득
	양도소득
	산림소득

판매를 목적으로 다가구, 다세대를 신축하여 양도하는 경우 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우는 부동산 매매업에 해당하고, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우 양도소득에 해당한다.

 

1. 양도 : 등기/등록(허가와 무허가 무관)과 무관, 매매/교환/현물출자 등으로 사실상 유상 이전되는 것

1)      매매(공매/경매/대금분할지급 판매)

2)      교환

3)      현물출자(조합원이 조합에 현물출자)

4)      부담부증여 : 부담하는 채무액 상당액을 양도

  배우자와 직계존비속간의 부담부 증여는 양도X (예외O)

5)      수용

6)      대물변제 (손해배상 및 이혼에서 위자료에 갈음하여 대물변제 한 경우)

7)      변제의 충당 (담보부동산이 채무불이행으로 변제에 충당된 경우)

8)      체비지의 매각, 환지처분에서 청산금을 지급한 경우, 지분변경이 있는 공유물 분할

9)      상속포기의 대가로 현금을 받은 경우

2. 과세대상

1)     토지

2)     건물

건축 중 건축물로 볼 수 없는 시설물상태에서 토지와 시공된 시설물을 함께 양도하는 경우 양도소득세가 과세된다.

3)     부동산에 관한 권리

(1)      지상/전세권, 등기된 임차권

(2)      부동산을 취득할 수 있는 권리
① 건물이 완성된 때 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리 (아파트 당첨권, 재건축 조합원의 분양권)

② 토지상환채권, 주택상환채권

③ 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리

④ 주택청약 예금증서

⑤ 공유수면 매립허가권

4)  주식 및 출자지분 (신주인수권 포함, 상장주식/비상장주식 포함)   예)취득세-비상장 X

5)     기타자산

(1)    특정법인주식 :총자산중 부동산보유비율50%, 주식50%이상 소유->3년내 50%이상 양도.

(2)    특수업종주식 : 총자산중 부동산보유 비율80%, 1주이상소유->1주만양도해도과세

    6) 영업권(사업용 고정자산과 함께 양도하는 경우만)      
    7) 특정시설물 이용권 / 회원권 / 주식

 

3. 양도/취득시기

1)     매매교환등 유상계약 – 원칙)대금청산일 예외)등기접수일 / 명의개시일

2)     장기할부조건의 경우 : 등기접수일, 인도일, 사용수익일 중 빠른날

3)     자가건축물 – 원칙)사용검사필증교부일 예외)사실상사용일, 사용승인일

4)     상속/증여 : 상속개시일, 증여받은날                취득세> 계약일

5)     미완성/미확정자산 : 목적물이 완성, 확정된날

6)     환지처분 – 원칙) 환지전 토지의 취득일, 토지면적증감 – 환지처분공고일다음날

7)     과점주주의 특정주식 : 주식합계약이 50%이상 양도되는 날

8)     소유권 환원 : 그 자산의 당초취득일

9)     부동산에 관한권리 : 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날

10)  경락/조건부매매 : 경락잔금완납일 / 조건성취일

11)  토지거래 허가구역내 토지 : 대금을 청산한날

12)  잔금을 어음으로 받은 경우 : 어음결제일

13)  취득시기의 의제

(1)    84.12.31이전에 취득한 토/건/부/기 -> 85.1.1취득한 것으로 본다.

(2)    85.12.31이전에 취득한 주식 출자지분 -> 86.1.1취득한 것으로 본다. 

4. 과세표준 및 세액계산

1)    계산구조

양도가액-취득가액-필요경비=>양도차익-장기보유특별공제=>양도소득금액     

양도소득금액-양도소득기본공제=>양도소득과세표준 * 세율 => 양도소득산출세액

2)    양도차익(= 양도가액 – 필요경비 <취득가액, 자본적 지출, 양도비>)의 계산

(1)    양도가액과 필요경비의 결정 원칙 : 양도 당시 또는 취득 당시의 양도자 와 양수자간에 실지거래가액에 의한다.

(2)    기준시가에 의한 양도차익 – 토/건/부에 관한 권리에 적용

①      예외 – 실거래가 적용

가)    고가주택과 그 부속토지

나)    부동산을 취득할 수 있는 권리

다)    미등기 자산

라)    부동산을 취득 후 1년 이내 양도 (단, 수용과 상속은 제외)

마)    거래단위별 양도차익(기주시가)이 1억원 이상인 경우

바)    1세대구성원이 부동산을 양도한달로부터 소급하여 1년이내의 기간에 3회 이상 거래하고 실거래가의 합계액이 3억원 이상인 경우

사)    미성년자 명의로 취득하여 양도한 경우(상속과 수용도 제외)

아)    부동산 실명법 위반한 거래

자)    중개업자가 중개업법 위반하여 취득한 자산을 양도한 경우

차)    실거래가액을 세무서장에 신고한 경우

카)    3주택 이상 소유한 1세대가 1주택을 양도하는 경우

타)    투기지역의 부동산인 경우

②      양도가액: 양도당시의 기준시가에 의한다

③      필요경비

가)    취득가액 – 기준시가로 계산

나)    필요경비는 개산공제하고 실지비용은 제외한다.

다)   개산공제액 (취득당시기준)

(가) 토지                    개별공지시가 * 3% (미등기0.3%)

(나) 건물                국세청장고시가액 * 3% (미등기0.3%)

(다) 국세청장지정지역내주택              ＂

(라) 지상/전세/등기된 임차권      기준시가 * 7% (미등기제외)

(마) 부동산을 취득할수있는권리, 주식, 출자지분, 기타자산 -기준시가*1%

(3)    실지거래가액에 의한 양도차익 – 주식, 출자지분, 기타자산 양도에 적용

①      실지취득가액 : 매입원가/건설원가/취득당시의 정상가액 + 소송비용/화해비용 + 약정이자상당액 (단, 지연이자상당액은 불포함)

②      기타필요경비

가)    취득부대비용 : 중개수수료, 취득세, 등록세 등 (재산새 X )

나)    자본적 지출액 : 용도변경 위한 개조, 엘리베이터, 냉난방기 설치
                예-수익자부담금/개발부담금/도로개설비/수익적지출 X

다)    직접양도비 : 공증비, 계약서작성비 매입한 국민주택채권과 토지개발채권을 만기 전 매각으로 발생한 매각으로 발생한 매각 차손

             ※양도자산 보유기간 중 현재가치할인금의 상각액 및 감가상각비는 각 연도 소득금액 계산시 필요경비로 산입한 경우 취득가액에서 공제한다

(4)    투기지역별 양도소득세 과세 기준

		주택 투기지역	토지 투기지역	주택+토지투기지역
주택(APT주상복합)		실거래가	기준시가	모두실거래가
겸용주택(주/상)		주)실가  상)기준가	주)기준가  상)실가
상가/빌딩		기준시가	실거래가
오 피 스 텔	주거용	실거래가	기준시가
	업무용	기준시가	실거래가

(5)    투기지역 내에서 기준시가를 적용하여 양도차익 계산 하로는 소형주택

①      APT가 – 전용면적 60㎡ 이하이고 양도당시   기준시가 4천만 이하

②      단독주택 – 대지며적 170㎡ 연면적 85㎡ 이하 기준시가 1억 이하

③      연립/다세대 – 전용면적 85㎡ 이하            기준시가 1억 이하

3)    장기보유특별공제 (물적공제)

(1)    3년 이상 보유하고 등기된 토지/건물을 양도하는 경우만 적용

(2)    보유기간 : 취득일 ~ 양도일까지, 단, 배우자로부터 증여받은 재산을 5년내 양도
           하는 경우(이월과세)에는 증여배우자가 취득한 날부터 계산

(3)    미등기로 양도 X, 특정지역 내 1세대3주택 이상인 주택 X

(4)    장기보유특별공제액

보유기간	일부부동산 및 고가주택	기준면적미만의 고가주택 (1세대 주택에 한함)
3년 이상 ~ 5년 미만	양도차익의 10%	양도차익의 10%
5년 이상 ~ 10년 미만	양도차익의 15%	양도차익의 25%
10년 이상	양도차익의 30%	양도차익의 50%

(5)    기준면적 미만의 고가주택

①      연면적 264㎡ 미만이고 부수토지의 대지면적이 495㎡ 미만인 주택

②      공동주택(다가구포함)의 전용면적이 149㎡ 미만인 경우

*2006년부터 1가구 2주택 보유자는 집을 팔 때 장기보유특별공제를 받지 못함은 물론 양도세가 투기지역 여부에 관계없이 모두 실거래가로 부과된다. 2007년부터는 양도세율도 50%로 중과된다.

4)    양도소득 기본공제 (인적공제)

(1)    보유기간과 무관, 모든자산에 적용

(2)    미등기 부동산양도에는 부적용

(3)    소득별로 연간 250만원을 공제한다

(4)    감면소득금액이 있으면 감면소득금액 외의 양도소득금액에서 먼저공제

5)    양도소득세 세율

(1)    투기지역 내 부동산 / 1세대2주택에 한해 세율 15%범위 안에서 탄력세율 적용

(2) 세율

구분	세율
취득 후 1년이내	실거래가액으로 양도차익 계산, 50%의 비례세율
취득 후 1년이상-2년미만	40%의 비례세율
취득 후 2년이상	과세표준 1천만원이하 :9%
	4천만원이하 : 18%
	8천만원이하 : 27%
	8천만원초과 : 36%
	* 2006년부터 2주택자는 실거래가 기준
	* 2007년부터 모두 실거래가 기준, 2주택이상자 50% 단일세율적용(수도권1억이하, 기타3억이하 제외)
취득 후 3년미만	1세대 1주택 비과세 적용 배재
취득 후 3년이상	1세대 1주택 비과세 적용 (단, 고급주택 6억 초과부분 과세)
취득 후 3년이상-5년미만	장기보유 특별공제율 10%적용
취득 후 5년이상-10년미만	장기보유 특별공제율 15%적용
비사업용 나대지, 잡종지, 부재지주소유농지, 임야, 목장용지	2006년부터 실거래가 기준,  2007년부터 60% 단일세율적용, 법인세가 30% 추가과세
미등기 양도	70%
특정지역 내 1세대 3주택	60%

** 비사업용 토지

사업용 토지는 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용했거나 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우, 보유기간 중 80% 이상을 직접 사용한 경우를 말한다. 세가지 요건을 하나도 충족하지 못하는 토지는 비사업용 토지가 된다. 비사업용 토지는 올해부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고 2007년부터는 양도소득세가 60%의 세율로 과세되며 법인세가 30% 추가과세된다.

*****비사업용 나대지.잡종지**** 1. 중과대상 비사업용 나대지.잡종지의 범위는.▲원칙적으로 지방세법상 재산세 종합합산과세대상토지를 중과대상으로 한다. 예를 들면 건축물이 없는 일반적 의미의 나대지, 공장건축물 부속토지, 기준면적 초과분, 일반건축물 부속토지 기준면적 초과분 등이다. 또 주택부수토지 초과분, 별장과 별장부수토지를 중과대상으로 한다. 재산세 종합합산과세대상 토지이더라도 사업.거주에 필수적인 토지는 중과대상에서 제외된다. 제외 대상은 1)               선수전용 체육시설용 토지, 운동경기업 법인의 선수훈련용 토지, 종업원용 체육시설용 토지, 체육시설업용 토지, 경기장 운영업용 토지, 2)               휴양시설업용 토지, 3)               건축물 부설주차장용 토지, 4)               업무용 자동차가 필수적인 사업의 주차장용 토지, 5)               개발사업자가 조성한 토지, 6)               청소년 수련시설용 토지, 예비군훈련장용 토지, 7)               무주택 1세대가 소유하는 200평 이내 토지, 8)               상품의 보관.관리를 위한 하치장용 토지, 9)               허가.면허.신고어업을 하는 양어장 및 지소용 토지 등이다. 2. 토지 취득 후 법령에 의해 사용이 금지된 경우는 사업에 사용된 기간인가 아닌가.▲사업에 사용된 기간으로 계산된다. 3. 일정기간동안 사업에 사용하지 못한 경우 사업에 사용한 것으로 인정해 주는 부득이한 사유는 어떤 게 있나. 1) 법령에 의해 사용이 금지 또는 제한된 토지는 사용이 금지 또는 제한된 기간동안 사업에 사용했다고 인정된다. 문화재 보호법에 의해 지정된 보호구역 안의 토지, 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지, 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 의해 착공이 제한된 토지, 사업장의 진입도로로 불특정다수인이 이용하는 도로 등이 해당된다. 2) 빈 토지를 취득해 사업용으로 사용하기 위해 건설에 착공한 경우는 토지 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행중인 기간을 사업에 사용했다고 인정하며 3) 채권을 변제받기 위해 취득한 토지와 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인해 취득한 토지도 취득일부터 2년간은 사업에 사용한 것으로 인정한다. 4) 도시개발구역 안의 토지로 환지 방식에 의해 시행되는 도시개발사업이 끝나 건축이 가능한 토지는 가능한 날로부터 2년 5) 건축물이 멸실.철거되거나 무너진 토지는 철거되거나 무너진 날로부터 2년 6) 2년 이상 사업에 사용한 토지로 휴업, 폐업 또는 이전에 따라 직접 사용하지 않게 된 토지는 휴업폐업 이전일로부터 2년 7) 예보나 정리금융기관, 금융기관이 계약 이전 결정이나 적기시정조치에 따라 부실금융기관으로부터 취득한 부동산은 취득일로부터 2년 8) 유동화전문회사가 자산유동화계획에 따라 자산보유자로부터 취득한 토지는 취득일로부터 3년 9) 천재지변에 따라 농지의 형질이 변경돼 황지가 돼 자경하지 못하는 농지는 사유 발생일로부터 3년이 사업에 사용한 기간으로 인정된다. 4. 경매를 통해 토지를 양도하면 언제부터 사업에 이용하지 않았다고 보나.▲경매를 통해 양도된 경우 1차 경매기일 이후에는 토지를 사업에 직접 사용하지 못하므로 1차 경매기일에 양도했다고 봐 사업이용기간이 계산된다. 5. 사업용 토지를 판정하는 기준이 되는 양도일은 어떻게 판별하나.▲농협이 농협자산관리회사에 매각을 위임한 토지는 매각을 위임한 날을 양도일로 봐 사업용 토지 여부를 판정한다. 또 민사소송법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매를 통해 양도되는 토지는 최초의 경매기일이나 공매일을 양도일로 봐 사업용 토지 여부를 판정한다. 한국자산관리공사에 매각을 위임해 양도된 토지는 매각을 위임한 날을, 일간신문에 매각을 공고한 경우 매각 공고일을 양도일로 본다. 6. 사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유로 인정돼 비사업용 토지에서 제외되도록 하는 사유는 어떤 게 있나.▲토지의 취득일로부터 3년 내 법인의 합병 또는 분할로 인해 양도되는 토지, 공장의 가동에 따른 소음.분진.악취 등에 의해 생활환경의 오염피해가 발생하는 지역 안의 토지로 해당 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토지의 인접토지, 수용되는 토지 등은 비사업용 토지에서 제외된다. ****농지**** *2006년부터 양도세가 실가과세되고 2007년부터 양도세가 60% 중과되고 법인세가 30% 추가과세 되는 개인소유 농지의 범위 원칙적으로 농지소재지 시.군.구와 연접한 시.군.구에 거주하고, 농업에 항상 종사하거나 농업의 반 이상을 자신의 노동력에 의해 경작하는 농지만 중과대상에서 제외된다. 특별시, 군지역을 제외한 광역시, 읍.면 지역을 제외한 시지역 도시지역 안 농지는 재촌. 자경여부에 관계없이 중과된다. 다만 재촌.자경하던 농지를 도시지역 편입 일로부터 3년 안에 양도하면 중과대상에서 제외된다. *재촌.자경하지 않더라도 중과대상에서 제외되는 경우 1) 세대당 300평의 주말.체험 영농 소유 농지 2) 종자생산자, 농업기자재 생산자 소유 농지 3) 상속일로부터 5년 내 양도시 상속농지 4) 이농일로부터 5년 내 양도시 이농농지 5) 공유수면매립법에 의해 취득한 매립농지 6) 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하거나 농지전용협의를 끝낸 농지로 전용목적으로 사용하는 경우 7) 2005년 12월31일 이전에 취득한 종중소유농지 8) 개발사업지구 안에 소재하는 1천500㎡의 농지나 한계농지의 정비사업으로 조성된 농지 9) 5년 이상 재촌.자경한 농지를 소유자가 6개월 이상 질병이나 고령(65세 이상), 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임 등의 사유로 재촌.자경할 수 없어 임대하는 경우 10) 토지수용, 공익사업, 개발사업과 관련해 농지를 취득해 사업에 사용하는 경우 등은 중과대상에서 제외된다. *올해부터 양도세가 실가과세되고 내년부터 양도세 중과와 법인세 추가과세 대상 법인소유 농지의 범위? 원칙적으로 농업을 주업으로 하는 법인이 소유한 농지만 중과대상에서 제외된다. 특별시, 광역시, 시지역의 도시지역 안 농지는 주업법인 여부에 관계없이 법인세가 중과된다. 다만 주업법인이 소유하던 농지는 도시지역 편입 일로부터 3년 이내 양도하는 경우 중과대상에서 제외된다. #중과대상에서 제외되는 경우? 1) 학교, 공공단체, 농업연구기관, 종자생산자, 농업기자재 생산자가 시험, 연구, 실습지로 소유하는 농지 2) 유동화 전문회사 등이 담보농지를 취득해 소유하는 농지 3) 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하거나 농지전용신고 협의를 완료한 농지로 전용목적으로 사용하는 경우 4) 제사, 종교, 자선, 학술, 기예 등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 농지 등이다. ******임야*********** *개인소유 임야는2006년부터 양도세가 실가과세되고 2007년부터 양도세 중과와 법인세 추가과세대상 이다. #중과대상에서 제외 되는 경우 1) 도시지역 밖 또는 도시지역의 보전녹지지역 안의 임야 중 개인이 영림계획인가를 받아 사업을 시행하고 있는 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야나 재촌하는 사람이 소유한 임야는 중과대상에서 제외된다. 2) 산림계가 고유목적에 직접 사용하는 임야, 임업후계자가 산림용 종자, 산림용 묘목, 버섯, 분재, 산 채 등 기타 임산물을 생산하는 토지 자연휴양림이나 수목원의 조성 또는 관리운영업에 사용하는 임야, 종묘 생산업자가 산림용 종자와 산림용 묘목을 생산하는 임야, 3) 2006년 말까지 20년 이상 소유한 임야, 4) 2005년 말 전 취득한 종중소유 임야, 5) 5년내 양도하는 상속임야 등은 중과대상에서 제외된다. *중과제외 법인소유 임야의 범위는. 1) 원칙적으로는 도시지역 밖 또는 도시 내 보전녹지지역 안의 임야 중 임업을 주로 하는 법인 및 독림가의 법인이 영림계획인가를 받아 업무를 시행하고 있는 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야는 중과대상에서 제외된다. 2) 도시지역으로 편입된 경우 편입일로부터 3년 이내 양도하는 경우 중과대상에서 제외된다. 개인소유 임야의 경우와 마찬가지의 예외가 적용된다. * 개인소유건 법인소유건 중과대상에서 제외되는 임야는 ?. 1) 사찰림, 동유림, 보안림, 산림유전자원보호림, 채종림, 시험림, 자연보존지구 및 자연환경지구 안 임야, 문화재보호구역 안 임야, 개발제한 구역 안의 임야, 전통사찰이 소유하고 있는 경내지, 군사시설보호구역, 해군기지구역, 특별보호구역, 접도 구역, 철도노선인접지역, 도시공원, 연안구역으로 고시된 지역 안의 임야, 상수원보호구역 안의 임야 등 공익상 필요하거나 산림보호를 육성하려고 필요한 임야는 개인소유건 법인소유건 중과대상에서 제외된다. *********** 목장용지********** *2006년부터 양도세가 실가과세되고 2007년부터 양도세 중과와 법인세 추가과세 되는 개인소유 목장용지 중 중과제외의 범위는.▲축산업을 하는 개인이 소유한 도시지역 밖 목장용지로 기준면적 범위 내의 토지는 중과대상에서 제외된다. 도시지역으로 편입된 경우 3년 이내 양도하면 중과대상에서 제외된다. 또 상속받은 목장용지나 지난해 말까지 취득한 종중소유 목장농지, 올해 말까지 20년 이상 소유한 목장용지는 중과대상에서 제외된다. 중과제외 법인소유 목장용지의 범위는. ▲축산업을 주업으로 하는 법인이 소유한 도시지역 밖의 목장용지로 기준면적 범위 내의 토지는 중과대상에서 제외된다. 또 초.중등교육법과 고등교육법에 의한 학교 및 연구기관이 시험.연구.실습지로 사용하는 목장용지, 제사, 종교, 자선, 학술, 기예 등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 토지, 작년 말까지 취득한 종중소유 목장용지는 중과대상에서 제외된다.

(3) 초과누진세율

1천만 이하	과세표준의 9%
1천 ~ 4천 이하	90만 + 1천 초과금의 18%
4천 ~ 8천 이하	630만 + 4천 초과금의 27%
8천 초과	1710만 + 8천 초과금의 36%

 

*2006년부터 기준시가가 수도권 1억원, 지방 3억원 이하의 주택은 양도세 과세 대상에는 포함되지만 2007년 시행될 양도세 중과 대상에서는 빠진다. 집을 팔 때는 비과세 요건을 갖춘 양도차익이 적은 주택을 먼저, 양도차익이 큰 집을 가급적 나중에 파는 게 세금을 줄이는 방법이다. *수도권 또는 광역시에 주택 1채, 지방에 주택 1채를 소유하고 있을 때 1세대 2주택에 해당되는가? 수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 모두 주택수 계산에 포함되나 지방에 있는 주택은 기준시가가 3억원을 초과하는 경우에만 주택수 계산에만 포함된다. 그럼 지방에 있는 주택이 기준시가가 3억원을 초과하면 어떻게 되나.▲지방에 있는 주택은 중과대상에 해당되며 수도권 또는 광역시에 있는 주택은 기준시가가 1억원을 초과하거나 '도시 및 주거환경 정비법'에 의한 정비구역으로 지정.고시된 지역에 소재한 주택인 경우 양도세 중과대상에 해당된다. * 수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채, 기준시가 9천만원인 주택(정비구역으로 지정.고시된 지역이 아닌 경우) 1채 등 모두 주택 2채를 가진 경우 양도세가 중과되나.▲수도권의 경우 모든 주택이 주택수 계산에 포함되므로 1세대 2주택에 해당된다. 기준시가 9천만원인 주택을 먼저 양도하는 경우 수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 제외하므로 양도세가 중과되지 않는다. 그러나 기준시가 2억원인 주택을 먼저 양도하는 경우는 수도권 기준시가 9천만원 주택은 1세대 2주택 중과대상에는 해당되지 않지만 1세대2주택을 계산하는데 주택수에는 포함되기 때문에 수도권 기준시가 2억원인 주택은 1세대2주택에 해당돼 양도세가 중과된다. * 수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 주택 1채(기준시가 1억원 초과)와 거주주택 1채(기준시가 1억원 초과) 등 2채를 보유한 경우는 어떻게 되나. ▲1세대가 수도권에 2개의 주택을 소유하고 있으나 어느 것을 팔아도 2주택 모두 중과되지 않는다.

(4)   특정지역 내 1세대 3주택의 판단기준

① 수도권 및 광역시에 소재하는 주택인경우 와 그 외지역에서 기준시가 3억원을 초과하는 주택

② 1세대3주택 계산시는 포함되지만 당해주택 양도시는 60%세율비 적용되는것들

가)    조세특례제한법상 양도세 감면주택

나)    임대사업용주택

다)    개인사업자가 종업원을 위한 사택/기숙사로 10년 이상 사용 주택

라)    문화재 주택

마)    상속주택으로 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택

바)    채권을 변제 받기 위해 취득한 주택으로 취득 후 3년이 경과한 주택

사)    일정금액이하의 소형주택(기준시가 4천 이하)

아)    가)~사) 외에 1주택만을 보유한 1세대가 보유한 당해주택

(5)   탄력세율이 적용되는 1세대 2주택의 범위에 들지 않는 주택

①      1세대 3주택이상 중과대상에서 제외되는 주택

②      취학/근무상 이유로 다른 시근으로 주거를 이전하기 위해 1주택을 취득함으로서 2주택이 된 경우 당해주택 (3년 미경과)

③      동거봉양하기위해 세대를합침으로써 1세대2주택 보유한경우 당주택(5년경과)

④      혼인으로 1세대 2주택이 된 경우 당해주택(혼인한 날부터 5년 경과해야 함)

⑤      주택소유권에 관한 소송이 진행중이거나 소송결과로 취득한 주택(3년 경과)

 5. 비과세

1)    파산선고에 의한 처분

2)    농지의 교환/분합 : (1) (2) 동시충족

(1)    쌍방토지가액의 차액이 가액이 큰편의 1/4이하

(2)    국가/지방자치단체 시행하는 사업으로 인하여 교환/분합하는 농지

3)      농지의 대토(실제로 경작되는 농지) : (1), (2) 동시충족

(1)    비과세 대상

①      3년이상 농지 소재지에 거주/경작한 자가 종전농지의 양도일부터 1년내에 다른 농지를 취득하여, 3년이상 농지소재지에 거주/경작한 경우

②      다른 농지 취득일부터 1년내 종전농지를 양도하는 경우

(2)    비과세 요건 ① ② 중 하나만 충족되면 족

①      신농지 면적 ≥ 구 농지 면적  

②      신농지 가액 ≥ 구 농지 가액 X 1/2

※ 환지예정지 지정일부터 3년이 경과된 농지는 농지의 교환/분합의

양도 소득세 과세 됨.

4)    3년 이상 보유한 1세대 1주택(고가주택제외)과 부수토지

(1)    3년이상보유(특정지역도 보유기간 중 2년 이상 거주해야 한다)

①      보유기간에 제한없는 경우–건설임대 주택을 임차~양도가 5년이상거주할경우

②      1년 이상 거주를 요하는 경우

가)    중학교이하를 제외한 학교에 취학

나)    직장변경/전근

다)    1년 이상 장기치료/요양

라)    재개발조합원이 재개발 기간중 다른 주택을 취득하여 1년이상 거주하다가 관리처분계획에 따라  취득하는 주택으로 이사하게 되는 경우

③      거주기간에 제한을 받지 않는 경우

가)   공토법상 수용

나)   해외이주로 세대전원이 출국

다)   1년 이상 계속 국외거주 필요한 취학 또는 근무상 형편으로 세대전원이 출국하는 경우

(2)    1세대 : 배우자 및 가족과 함께 동일한 주소 또는 거소에서 생계

(3)    1주택 : (고가주택 제외)

①      부수토지면적은 주택정착 면적의 5배(도시지역 밖 10배)

②      1세대 1주택과 여러 개의 상가 => 1주택으로 봄

③      부부가 단독세대를 구성하여 1주택씩 보유 => 2주택

④      공부상 1세대 1주택을 영업용 건물로 사용하여 양도 시 => 2주택

⑤      1주택을 공유 => 공유자 각각이 1주택을 소유한 것으로 본다

⑥      공장에 부속된 합숙소 => 주택 X

⑦      콘도 => 주택 X

(4)    고가주택의 범위

①      의의 : 실지거래가액이 6억원을 초과하는 주택

②      양도가액 중 6억원에 대한 양도소득에 대해서만 양도소득 비과세, 초과과세

③      고가주택 양도차익 = 양도차익 X 양도가액 – 6억원

                                                양도가액         양도가액 - 6억원

④ 고가주택 장기보유특별공제 =      장기보유공제액 X      양도가액

(5)    1세대 2주택중 비과세 대상 -à 1세대 1주택으로 본다.

①      거주이전위해 일시적 2주택 – 종전주택을 신주택취득일로부터 1년내 양도시

②      상속으로 2주택            - 일반주택 먼저 양도시

③      직계존속봉양2주택         - 2년 내 먼저 양도하는 주택

④      혼인 2주택                - 2년 내 먼저 양도하는 주택

⑤      문화재 주택과 일반주택    - 일반주택 양도시

⑥      농어촌 주택과 일반주택    - 일반주택 양도시

⑦      조합원이 입주자 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우                          

- 1주택으로 봄

※ ①~⑥ => 양도주택이 1세대 1주택 3년 이상 보유(2년이상거주)요건 충족해야함

2년이상 거주요건 추가지역 : 서울시, 과천시, 택지개발예정지구로
고시된 지역(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)

(6)    농어촌 주택의 요건 상속주택

①      피상속인이 취득한 후 5년 이상 거주

②      이농주택 – 이농인 소유, 취득 후 5년 이상 거주

③      귀농주택 – 영농, 영이에 종사하고자 하는자가 취득하여 거주하는 가)~라)충족

가)   본적지 , 연고지에 소재

나)   고가주택에 해당하지 X

다)   대지면적이 660㎡ 이내

라)   990㎡ 이상의 농지를 소유할 것

*기존주택을 한 채만 갖고 있는 사람은 양도세 비과세 요건(서울.과천.5대 신도시는 3년 보유 2년 거주 등)을 갖춘 뒤 매도하는 게 좋다. *결혼이나 대체 주택 취득 등으로 인한 일시적 1가구 2주택은 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 1년 내 팔면 양도세가 과세되지 않으므로 양도세 부담이 커진 내년부터 이 조항도 충분히 활용해야 한다. *****재건축***** *1세대가 보유한 주택 2채 중 1채가 재건축사업 시행으로 2006년 이후 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환된 경우 다른 주택을 양도할 때. ▲현재는 일정한 요건을 갖춘 경우 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받지만 2006년부터는 1주택과 1조합원입주권 상태에서 주택을 양도하는 경우 양도세가 과세된다. *1세대 1주택자의 주택이 조합원입주권으로 전환됨에 따라 대체주택을 취득해 거주하다가 재건축주택 완공후 대체주택을 양도할 때. ▲재건축사업 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주해야 하고, 재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내 대체주택을 양도해야 하고, 재건축주택이 완공된 후 1년 이내 재건축주택으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주해야 한다. 이 요건을 모두 충족해야 한다. 다만 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등으로 세대원 일부가 이사하지 않는 경우는 세대원 전원이 이사한 것으로 인정한다. *1세대 1주택자가 재건축 조합원입주권을 취득하고 종전 주택을 양도할 때.▲재건축입주권을 취득한 후 1년 이내 종전 주택을 양도하는 경우 양도세 비과세된다. 또 재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내에 종전주택을 양도하고, 재건축주택이 완공된 후 1년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사해 1년 이상 거주하고, 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에도 비과세된다.

부동산 과다보유 법인의 주식을 양도하는 경우 부동산과 동일한 세율을 적용하는 이유는. ▲부동산 과다보유 법인 주식의 양도는 실질적으로 부동산 또는 부동산에 관한 권리의 양도와 같거나 유사하기 때문에 일반적인 주식양도세율을 적용하는 경우 개인이 법인을 통해 부동산을 보유함으로써 부동산 양도세율 적용을 회피할 수 있다. 따라서 조세부담의 공평성을 도모하기 위해 부동산 양도세율을 적용한다.

6 미등기 양도자산

1)    불이익

(1)    실거래가 적용

(2)    기본공제 X, 장기보유 특별공제 X (필요비개산공제O, 예정신고납부공제O)

(3)    70%중과

(4)    비과세 X, 감면규정 X

2)    미등기 자산으로 보지 않는 경우

(1)    장기 할부조건으로 취득한 자산으로 등기 불가능

(2)    법률/법원의 결정으로 등기 불가능

(3)    양도 시 8년 이상 자경농지와 농지의 교환/분합/대토농지

(4)    1세대 1주택으로 건축허가를 받지 아니하여 등기 불가능한 재산

 

7. 신고 납부

1)      예정신고 (양도차손이 발생한 경우로 신고)

(1)    양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내 신고

(2)    납부세액의 10% 공제

(3)    예정신고 불 이행시 가산세 X

2)      확정신고

(1) 기한 다음년도 5월 1일 ~ 5월 31일

3)      물납과 분납 : 세액이 1천만 초과 시 45일내 분납가능

4)      가산세 (예정신고 X, 확정신고에만 적용)

(1)    신고불성실 (신고 X, 미달) 가산세 = 산출세액 X 무신고, 과소신고금액 X 10%

양도소득 금액

    (2) 납부불성실 : 미납세액 X 경과일수 X 0.03%

5)      부가세

(1)    소득할 주민세

(2)    농어촌 특별세

[출처] [본문스크랩] 양도소득세요약|작성자 대디