임대주택을 이용한 주택의 절세 테크닉

임대주택을 이용한 주택의 절세 테크닉

미분양 속출 상황에선 임대주택 활용할 만

 

올해 하반기 들어서부터 98년 외환위기 이후 최대의 경기침체를 겪고 있다. 10월 및 11월에 비하여 주가와 환율이 다소 안정되기는 하였지만, 부동산 경기를 비롯한 실물경기침체는 여전히 심각한 수준으로 체감되고 있다.

현재의 부동산 가격에 대한 전망은 이미 바닥수준이라는 긍정적 전망과 내년에 더욱 하락할 수 있다는 부정적 전망이 교차하고 있는 가운데 정부의 각종 부동산 경기 활성화를 위한 대책도 당장엔 큰 효력을 발휘하지 못하고 있다.

대부분의 강세를 보이던 지역의 아파트가격이 상당한 수준으로 하락하였고, 지방뿐 아니라 수도권에도 미분양 아파트가 속출하는 상황에서 우리는 어떤 투자전략을 가져야 할 것인가가 큰 고민이 아닐 수 없다.

IMF때를 경험삼아 본다면 올해가 되었건 내년이 되었건 곧 가격의 바닥이 올 것이고 이후엔 아파트를 비롯한 부동산 가격이 다시 상승할 것이라 예상할 수 있으며, 그렇다면 조만간 부동산 투자의 적기가 도래할 수 있음을 조심스럽게 전망할 수도 있을 것이다.

이렇게 하락한 부동산에 투자를 하여 재상승기에 수익을 실현하는데 있어서, 아파트와 같은 주택의 경우엔 1세대 다주택 중과 규정으로 인해 수익률에 큰 영향을 미쳐 투자매력을 크게 못 느낄 수 있다.

그러나 세법에서는 임대주택에 대해서는 여러 가지 세제 혜택을 주고 있어 이러한 임대주택의 세제혜택을 잘 이용한다면, 아파트와 같은 주택에 대해서도 괜찮은 투자수익을 올릴 수 있는 바, 오늘은 임대주택에 대한 투자시의 세금에 대하여 알아보도록 하자.

임대주택

임대주택은 임대주택법에 구체적 요건이 규정되어 있고 세법에서도 임대주택법의 기본적 사항을 준용하고 있다. 임대주택법에서 임대사업자로 등록하기 위한 최소보유 임대주택수는 최근 개정되었는데 건설임대주택의 경우(종전과 같음) 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대, 매입임대주택의 경우(개정됨) 단독주택 1호(종전 5호), 공동주택 1세대(종전 5세대)이다.

따라서 위에 제시된 임대주택수 등의 법에서 규정된 요건을 갖추어 해당 시·군·구청의 주택과에 임대사업등록을 한 후, 관할 세무서에 사업자등록을 해야 여타 세제 혜택을 누릴 수 있다.

세제 혜택

Ⅰ.향후 개정되거나 신설될 법안(임대주택에만 해당되는 것은 아님)

1. 다주택 중과의 한시적 완화

2009.01.01~2010.12.31의 기간 중에 양도하거나 취득한 주택에 대하여

① 1세대2주택은 일반세율(6~33 2009년은 6~35%)이 적용

② 1세대3주택 이상에 대해선 45%의 세율이 적용.

(단, 단기 양도시에는 단기양도시의 1년 내 50%, 2년 내 40%와 비교하여 높은 세율적용)

2. 지방 미분양주택에 대한 과세특례

08.11.3~’10.12.31 기간 중 취득하는 지방미분양주택 양도시 과세특례

(* ‘2010.12.31까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)

ㅇ 개인 : 일반세율 적용 및 장기보유특별공제(연8%, 최대80%) 적용

ㅇ 법인 : 법인세 추가과세(30%) 배제

※ 구체적 내용

① 미분양주택 소재지 : 수도권 밖의 지역

② 특례대상 미분양주택 범위

- ‘08.11.3 현재 준공여부에 관계없이 미분양 상태인 주택

- ‘08.11.3 현재 사업승인을 얻었거나 사업승인을 신청한 자가 분양하는 주택

③ 미분양주택수 : 취득하는 미분양주택수에 제한 없음

④ 미분양주택 양도시기 : 양도기한은 제한없음

Ⅱ. 임대주택에 대한 현행 세제

1. 취득세 및 등록세 감면

임대주택사업을 위한 임대주택의 취득시 취득세와 등록세를 감면 받을 수 있다. 다만, 취득일 이전에 임대주택 사업자등록을 하여야만 감면이 되며, 감면의 구체적인 내용은 각 지방자치단체별로 다를 수 있다.

서울의 경우 전용면적 60㎡(18평) 이하의 공동주택을 건축하여 취득하거나 건축주로부터 최초로 분양받은 경우 취득세와 등록세를 면제한다. 또한, 전용면적 60㎡ 초과하는 장기임대주택을 20호 이상 취득하는 경우엔 면적에 따라 25%~50%의 차등감면 혜택을 주고 있다.

2. 종합부동산세의 비과세

건설임대주택인가 매입 임대주택인가에 따른 비과세 요건이 다르고, 관할 시군구청에 임대주택등록 및 관할 세무서에 사업자등록을 해야 한다.

(1) 건설임대주택

전용면적 149㎡(45평)이하이고 과세기준일의 공시지가가 6억원 이하의 임대주택 2호 이상을 5년 이상 임대하는 경우 해당 임대주택은 종부세 과세를 함에 합산 배제한다.

(2) 매입임대주택

① 2005.1.5 이전 기존 사업자

- 전용면적 85㎡(25.7평) 이하이고,
- 2005년의 과세기준일 현재 공시지가 3억원 이하의 임대주택을 2호 이상을 5년 이상 임대하는 경우,

해당 임대주택은 종부세 과세를 함에 합산 배제한다.

② 2005.1.6 이후 신규 사업자

- 전용면적 85㎡(25.7평) 이하이고
- 과세기준일의 공시지가 3억원 이하의
- 임대주택 5호 이상을 10년 이상 계속 임대하는 경우

해당 임대주택은 종부세 과세에 있어 합산 배제한다.

3. 양도소득세 중과 배제

주택 임대를 하는 사업자가 각 상황별 요건을 모두 충족한 경우에는 당해 임대주택의 양도시 다주택 중과가 적용되지 아니하고 일반세율이 적용된다.(관할 세무서에 사업자등록 및 시군구청에 임대사업자등록을 해야 한다.)

(1) 건설 임대주택

① 대지면적이 298㎡(90평) 이하이고 주택의 연면적(주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149㎡(45평) 이하일 것

② 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자 에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택일 것.

③ 당해 주택의 취득당시 기준시가가 6억원 이내일 것

(2) 매입임대주택

1) 2003.10.29 이전 기존사업자

① 기존사업자 기준일 이전에 사업자등록을 하고 2호 이상의 85㎡이하의 국민주택을 임 대

② 5년 이상 임대한 국민주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)

③ 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 취득 당시 3억원 이내일 것.

2) 2003.10.30 이후 신규사업자

① 85㎡(25.7평) 이하. 단, 수도권 밖의 지역인 경우에는 주택법에 따른 주택으로서 대지 면적이 298㎡(90평) 이하이고 주택의 연면적(주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용 되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149㎡ (45평) 이하인 주택.

② 같은 시(특별시 및 광역시 포함)ㆍ군에서 5호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상 임대할 것.

③ 10년(수도권 밖의 지역인 경우에는 7년) 이상 임대

④ 당해 주택의 취득당시 기준시가가 3억원 이내일 것

(3) 지방미분양매입임대주택

미분양주택으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 다음의 요건을 모두 갖춘 임대주택.

① 대지 면적이 298㎡(90평) 이하이고 주택의 연면적(주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149㎡(45평) 이하일 것

② 5년 이상 임대하는 것일 것

③ 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것

④ 수도권 밖의 지역에 소재할 것

⑤ ①부터 ④까지의 요건을 모두 갖춘 미분양매입임대주택이 같은 시ㆍ군에서 5호 이상일 것

4. 양도소득세가 감면 되는 임대주택

조세특례제한법에서는 소정 요건의 임대주택에 대하여 양도소득세를 감면하여주는 규정을 두고 있다. 그러나, 이 제도는 예전에 만들어진 법으로 적용기간이 이미 도과하였으므로, 최근에 임대주택사업을 시작하면 해당 조세특례를 적용받을 수 없다. 따라서 간략하게 살펴보기로 하자.

(1) 장기임대주택 감면(조특법 제97조)

거주자가 5호 이상의 주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세를 50% 감면하다.(특정요건 충족시 100% 감면)

(2) 신축임대주택 감면(조특법 제97조의2)

1999.8.20~2001.12.31 기간 중에 신축된 건설임대주택 또는 1999.08.20~2001.12.31의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 매입임대주택으로서 2호 이상의 국민주택규모(85㎡ 이하)의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세를 100% 감면한다.

5. 종합소득세

부동산 임대소득의 경우에는 소득세를 과세함이 원칙이지만, 주택의 임대의 경우에는 2채 이상 소유상태에서 임대할 경우나 고가주택의 임대시에만 소득세를 과세하고 있으므로 고가주택이 아닌 1주택만을 보유하며 임대하는 경우에는 소득세가 비과세 된다.(주택수는 부부 합산)

또한, 주택 임대시 월세대신 보증금만 받는 경우엔 소득세를 부과하지 아니한다.

6. 기타

① 주택의 임대는 부가가치세법상 면세사업이므로 사업자등록시 면세사업자로 사업자등록이 나오며 부가가치세 신고납부 의무가 면제된다.

② 오피스텔을 주택으로 사용하고 있다 하더라도 오피스텔은 주택법상 주택이 아니므로 임대주택법에 의한 임대사업의 대상이 되지 아니한다. 따라서 오피스텔 임대의 경우 임대주택법에 의한 임대사업자가 될 수 없으며, 이에 따른 과세혜택을 받을 수 없다.

③ 취득세, 등록세, 종부세 등은 각각의 법에서 규정한 임대기간 등의 요건을 추후 위반할 경우 감면받은 세액을 사후에 추징당하게 되므로 감면받은 후 사후관리에 주의를 요한다.