세대 분리

[출처] 천만명부동산의 꿈 부동산재테크동호회

세대 분리     현행 보유단계의 보유세인 종합부동산세와 양도단계의 양도소득세는 세대단위로 과세방식을 결정하고 있다. 예를 들어 주택이나 나대지에 대한 종합부동산세는 세대별로 합산한 공시가격이 각각 6억원과 3억원을 초과하면 과세되며, 양도소득세는 1세대가 보유한 주택 수에 따라 비과세나 중과세 적용여부가 달라지고 있다. 그렇다면 세대라는 것은 무엇을 의미하고 세법상 세대분리를 하면 어떤 실익이 있고 유의할 점은 없는가? 이하 이런 문제를 순차적으로 살펴보자. 세대는 어떻게 판단할까? 현행 세법에서는 1세대에 대해 “거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 거주하고 있는 경우에는 동일 세대로 본다. 다만, 세대원의 일부가 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 경우에도 생계를 같이하는 자로 보아 1세대를 판정한다.”라고 하고 있다. 여기서 가족이란 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말한다. 이러한 내용을 가지고 세대에 대한 궁금증을 풀어보자. 물음1 : 부부 중 한명이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다. 이런 경우에는 별도 세대로 인정이 될까? 답1 : 인정이 되지 않는다. 부부가 이혼하지 않는 이상 따로 살더라도 동일한 세대로 본다. 세법상 1세대 판단은 혼인을 전제로 하고 있기 때문이다. 참고로 부부가 위장이혼을 하는 경우에는 형식상 제3자가 되는 것이지만 실질은 동일 세대원에 해당하므로 세법은 실질과세원칙에 따라 동일 세대로 보고 세법을 적용한다. 물음2 : 배우자의 부모님과 같이 살고 있다. 이분들도 동일 세대원인가? 답2 : 그렇다. 배우자의 직계존속도 세법상 가족 구성원의 범위에 포함하도록 하고 있다. 물음3 : 미혼인 사람도 별도 세대가 인정이 되는가? 답3 : 원칙적으로 불가능하다. 세법상 세대는 혼인을 전제로 하고 있기 때문이다. 다만, 배우자가 없는 경우라도 다음과 같은 경우에는 별도 세대를 인정한다. - 당해 거주자의 연령이 30세 이상이거나 소득세법상 최저생계비를 입증하는 경우 - 배우자가 사망했거나 이혼한 경우 종전에는 30세 미만이라도 소득이 조금이라도 있다면 세대분리를 인정했으나, 바뀐 규정에 의하면 세대원이 당해 주택을 소유하면서 독립된 생계유지능력이 있는 경우로서 최저생계비 이상의 소득이 있어야 한다. 여기서 최저생계비는 2007년의 경우 1인 가구인 경우 월 44만원, 2인 가구는 월 74만원 정도를 말한다. 물음4 : 28세인 미혼인 자녀가 주소는 다른 곳으로 되어 있으나 부모와 같이 거주하고 있다. 이 자녀 앞으로 집이 1채 있다면 세대분리에 의해 1세대 1주택이 될 수 있나? 답4 : 물론 서류상으로는 세대분리 요건을 갖추었으나 부모와 동거하는 등 세대분리 요건을 갖추지 못했다면 세법은 독립세대로 인정하지 않는다. 물음5 : 32세 된 자녀와 같이 살고 있다. 그 자녀 앞으로 주택이 1채, 부부명의로 1채가 있다면 1세대 2주택이 되는가? 답5 : 그렇다. 만일 32세인 자녀를 세대분리하면 각각 1세대 1주택자가 되는 것이다. 그렇다면 세대분리의 실익은 무엇일까? 실무적으로 세대분리는 현재의 중과세 정책에 대응하는 가장 강력한 무기가 될 수 있다. 왜냐하면 세대분리가 합법적으로 되면 절세효과가 막강하기 때문이다. 예를 들어 부모가 소유한 주택이 기준시가로 5억원 그리고 자녀의 소유주택이 기준시가로 3억원이라고 해보자. 만일 세대분리를 하면 다음과 같이 과세방식이 바뀐다. 구분 세대분리 전 세대 분리 후 종합부동산세 과세(∵ 기준시가가 6억원 초과) 비과세(∵각 1세대가 6억원에 미달) 양도소득세 ?/font> 과세(∵ 1세대 2주택) 비과세가능(∵1세대 1주택자로 변함) 참고로 이런 세대분리는 과세가 되기 직전에 하면 문제가 없다. 종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 과세되며, 양도소득세는 양도일 현재를 기준으로 과세판단을 하므로 ‘6월 1일’과 ‘양도일’ 전에 세대분리가 되면 합법적으로 세대분리를 마치는 결과가 된다. 그런데 여기서 한 가지 주의할 점은 형식적으로 주소만 이전하고 부모와 자녀가 함께 사는 경우 세무조사 등에 의해 동일세대로 간주될 수 있다는 것이다. 따라서 세대분리는 엄연히 부모와 자녀가 생계를 달리한다는 것을 전제로 추진되어야 할 것이다. 세대분리와 자금출처조사의 관계는? 이상과 같이 세대분리 요건을 갖추었다면 세금이 확 줄어들기 때문에 앞으로 별도 세대를 내세운 부동산 취득행위가 점점 늘어나갈 가능성이 높아진다. 이미 재산을 많이 보유하고 있는 부모 명의로 재산을 취득하게 되면 보유세와 양도소득세 중과세를 피할 수 없기 때문이다. 하지만 독립 세대를 이룬 자녀가 집을 사는 경우에는 세법상 아무런 문제가 없는 것은 아니다. 자금출처조사라는 것이 있기 때문이다. 이 조사는 취득 능력이 없는 사람이 누군가로부터 도움을 받았는지 파악하는 것이다. 조사를 통해 도움을 받은 사실이 있으면 증여세를 부과한다. 다만, 현실적으로 모든 부동산 거래에 대해 일일이 조사할 수 없으므로 다음과 같은 금액 이하는 조사를 배제한다. 구분  취득재산 채무상환 총액한도 주택 기타재산 세대주인 경우 30세 이상 자 40세 이상 자 2억원 4억원 5,000만원 1억원 5,000만원 5,000만원 2억 5,000만원 5억원 세대주가 아닌 경우 30세 이상 자 40세 이상 자 1억원 2억원 5,000만원 1억원 5,000만원 5,000만원 1억 5,000만원 3억원 30세미만자 5,000만원 3,000만원 3,000만원 8,000만원 그러나 현실적으로 위의 기준금액을 넘어서 취득하더라도 자금출처조사를 100% 받는다고는 할 수 없다. 위의 금액을 넘는 부동산 거래건수가 어마어마한데 이들을 모두 획일적으로 조사하는 것은 불가능하기 때문이다. 다만, 취득금액이 크거나 미성년자가 취득하는 경우 그리고 소득이 없는 경우 등은 그만큼 조사확률이 높아진다고 할 수 있다. 따라서 이런 상황이라면 연봉, 사업소득, 상속이나 증여를 받은 재산으로 신고한 가액, 은행담보 대출, 전세보증금 등의 자료를 취득금액의 80%까지 되도록 미리 준비해 둘 필요가 있다. 출처 :부 동 산 마 켓 장 터