개발축이 바뀌면 투자지형도 확 바뀐다

개발축이 바뀌면 투자지형도 확 바뀐다

- 수도권 장기투자  유망 지역은  어디인가

 

글 : (주)RE멤버스 고종완 대표이사

 

수도권 개발축은 서남부, 동북부지역이다

국토해양부는 지난 5월 8일 수도권 개발의 중심축을 기존의 경부축에서 “서남부와 동북부”로 바꾸는 내용의 “2020광역도시계획”변경을 발표했다. 기존의 경부축이 포화상태로 한계에 이른 만큼, 상대적으로 소외되었던 2개 지역의 대규모 개발을 통해 수도권의 기능을 강화하겠다는 목적이다. 수도권개발의 숨통을 틔워 주기 위한 획기적인 조치로 풀이된다. 이는 또한, 수도권정책이 종전의 수도권 개발을 억제하는 지방균형발전에서 수도권을 새로운 성장동력, 동북아의 중심도시로 적극 개발하겠다는 MB정부의 강력한 정책의지의 반영이기도 하다. 한마디로 그간 논란의 중심이었던 수도권의 정체성을 명확히 하고 성장거점전략(GROWTH CENTER STRATEGY)을 추구한 점이 특징이다. 이에 따라, 서울·판교.·용인.·화성 동탄. 평택신도시 개발 등으로 기반시설용량이 바닥난 경부축 대신에 광명~시흥~부천~화성~안산의 서남부축, 구리~남양주~의정부~양주의 동북부축을  미래의 성장거점도시로  선택했다.

주지하는 바와 같이 광역도시계획은 20년 장기계획으로서, 2000년 도시계획법개정으로 처음 도입된 도시계획의 최상위계획이다. 수정된 내용의 핵심골자는 3가지로 요약된다. 수도권을 저탄소 녹색성장의 거점으로 육성함과 동시에 경제자유구역의 국제기능 강화를 통해 수도권의 기능을 더욱 확충하겠다는 게 첫째 목적이다. 이에 따라 서남부축, 동북부축에 적절한 기능과 시설을 유치하고 지역별 발전 전략도 대폭 수정됐다.

예컨대, 시흥은 서남부 수도권 중심도시로, 인천·안산·화성은 친환경 해양녹색성장거점으로, 부천·광명은 뉴타운사업유도지역, 과천은 녹색주거단지, 하남·광주·이천은 물류·유통지구 등으로 지정됐다. 둘째, 개발축 변경과 함께 3개 보조축도 이번에 바뀌었다. 서울~김포·강화· 해주축은 그대로 두되 중부축(중부고속도로)과 과천~의왕~천안축을 제외하고 광명~수원~천안축과 포천~서울~세종신도시(제2경부고속도로)축을 추가한 것이다. 셋째 그린벨트의 대폭적인 추가해제조치이다. 1970년대 이후 수도권 개발제한구역(그린벨트)은 총 1,566.8 km²이다. 이중에서 지금까지 107.3km²가 해제된 바, 2020년까지 추가로 141km²를 더 풀 전망이다. 경기도가 55.3km²로 대부분이고 서울(2.5km²), 인천(3.4km²)지역은 상대적으로 미미한 편이다. 경기도는 해제지역을 주거,교육, 문화, 산업, 물류공간으로, 인천은 2014 아시아경기대회 경기장시설부지로 사용될 예정이다.

한편 정부는 2018년까지 나머지 그린벨트해제지역(78.8km²)에 보금자리 주택 18만 가구를 지을 계획이다. 보금자리 주택은 서울·고양·의정부·성남 등 수도권 중부지역에 40~60km², 인천·부천·김포 등 서북부에 20~40km² ,가평·양평·광주 등 동남부에 20km²가 배분된다. 한편, 이번 광역도시계획의 변경으로 인해 수도권의 도시지역은 1,691km²로 늘어나 도시용 개발 부동산의 가용토지가 그만큼 증가됨을 의미한다.

 

시흥, 과천, 남양주, 의정부, 안산지역이 최대 수혜지로 주목

그렇다면, 위에서 언급한 서남부축, 동북부축 그리고 3대 보조축의 변화로 인해 가장 큰 변화와 개발수혜가 예상되는 지역은 어디일까?  개발축은 일반적으로 예산과 행정의 집중 지원을 통해 해당도시의 자족성을 높이고  사회간접자본, 기반시설이 획기적으로 확충된다. 이 때문에 개발축은 부동산의 자산가치변화가 클 것으로 보이고, 투자자의 관심 또한  이곳에 집중되기 마련이다.  우선, 발표된 광역도시계획의 내용만 놓고 보면, 서울지역에서는 서남부축의 시발점인 구로, 금천구와 동대문, 중랑구가 변화를 주도할 전망이다. 이들 지역은 서울에 위치하면서도 주변지역, 소외지역으로 인식된데다  뉴타운을 제외하고는 특별한 개발호재가 부재했던 게 현실이다. 그렇지만 이번 개발축 변경을 모멘텀으로  수도권 개발축의 진원지 역할수행이 불가피해졌다. 역세권과 뉴타운, 도시재정비촉진지구, 준공업지구, 공공시설이전지구를  중심으로  활발한 지역변화가 예상된다.

 

그렇다면  수도권 중에서는  어느 지역에 관심을 가져야 할까.

 

첫째, 가장 눈에 띄는 곳은 시흥지역이 단연 돋보인다. 서남부축의 핵심거점(지역중심)인데다 인천, 안산, 화성 등과 연계된 環황해권 녹색성장의 거점도시로 육성될 계획이기 때문이다. 시흥은 지금까지는 수도권 낙후지역이지만 향후 서남부지역의 공업형 물류, 유통거점으로 인근지역인 서울 구로, 안산, 인천의 산업배후지원기능과 토취장, 폐기물, 재활용공간으로 훼손된 지역은 체계적으로 정비된다. 사통팔달의 교통망 체계도 갖출 전망이다. 서해안, 제 2경인, 서울 외곽순환고속도로 등과 함께 향후 수인선, 서남선 철도와 제 3경인고속도로 개통 등으로 수도권 최고의 교통요충지로 변모된다. 특히, 최근 들어 1조 9천억원을 들여 정왕동 일대 매립지 430만m²를 개발하는 시흥시 군자지구 도시개발사업의 자금문제가 어느 정도 가닥을 잡아감에 따라 급물살을 타고 있다. 공공청사, 교육시설, 공원, 도서관, 미술관, 워터파크, 영화시설, 휴양시설과 함께 1만 1천 가구의 주거단지, 상업, 관광시설이 들어서는 친환경 복합도시 건설이 추진된다. 이런 점을 반영하여 실례로 광역도시계획발표 후 2주 후인 지난 5월 24일자 부동산114가  발표한 수도권 집값 동향을 살펴보면, 시흥 0.17%, 광명 0.1%, 부천, 0.07%순위로 시흥집값 상승폭이 가장 컸다. 이런 사실은 미래를 예측하는데 시사하는 바가 크다고 하겠다.

 

둘째, 과천지역의 경우 여가, 레저, 쇼핑, 첨단연구개발, 문화기능을 보완하는 저탄소 녹색주거단지로 만들어 진다. 2012년 정부의 과천청사가 세종도시로 이전할 것에 대비한 포석으로 풀이된다. 과천은 지금도 강남권 못지않은  입지조건에다 재건축용적률이 종전 190%이내에서 250%까지 상향되고, 그린 연구단지가 들어설 경우 자족기능과 친환경도시로서 매력은 더욱 커질게 분명하다. 

 

셋째, 동북부권의 거점지역으로 개발되는 남양주지역이다. 그린벨트와 산지, 구릉지가 많은 입지여건을 살려 친환경, 저밀도 도시로 탈바꿈할 전망이다. 그 동안 남양주는 서울과의 거리는 가까운 반면에 열악한 교통여건, 취약한 기반시설 등으로 인해 무늬만 수도권이라는 오명과 함께 소위, 미운 오리새끼 취급을 당한 것도 사실이다. 하지만 개발축의 변화로 그런 낮은 평가는 오래 가지 않을 것 같다. 중앙선 전철연장, 서울~ 춘천 고속도로, 경춘선 복선화, 제 2외곽순환도로 등 교통망이 대폭 개선되기 때문이다. 한국토지공사가 시행하는 4곳의 택지개발사업도 호재다. 별내지구는 2만 4천 가구가 들어서는 공공청사, 공원, 커뮤니티센터 등 이른바, 커뮤니티 코리도가 도입된다. 이밖에도  진접지구와  호평지구 2단계 개발도 추진 중이서 전원형 도시로의 발전가능성은 높다.

넷째, 미군기지 이전 및 광역행정타운 조성, 뉴타운, 경전철 추진 등 각종 대형개발호재로 중첩된 의정부지역이다. 그간 군사도시라는 낡은 이미지를 버리고 서울 북쪽의 관문도시이자 북부의 행정, 교육, 문화, 교통중심도시로 변모된다. 특히, 서울 외곽순환도로 개통에다 2011년 개통예정인 의정부 경전철은 서울 동북부교통의 대동맥이다. 이를테면, 미군반환공여지 발전종합계획수립, 경기지방경찰청 제 2청사선립부지공사를 필두로 한 광역행정타운 조성, 중랑천·부용천의 생태공원화에 이어 백석천의 제2청계천사업화, 장암·금오·녹양·민락지구 등 대규모 택지개발사업이 개발 촉매제역할을 하고 있다.

 

다섯째, 친환경 해양녹색성장 거점도시인 안산지역이다. 교통환경으로는 제2서해안 고속도로( 평택시흥), 수도권 서부 고속도로( 수원~광명)에다  신 안산선( 청량리~ 여의도~안산), 수인선( 수원~안산· 시흥~인천) 소사- 원시선, 서해선( 안산~충남화양)등이 계획되어 있다.  시화도. 대부도 해양관광기반구축,사동 명품주거단지조성, 반월시화 국가산업단지특화산업육성, 화정천.안산천생태공원화,태양열을 이용한 돔(DOME)구장건설 등 산업. 문화도시로의 발전성이 뛰어난 편이다.

 

여섯째, 뉴타운사업유도지역인 광명, 부천도 중산층의 새로운 관심지역으로 떠오를 전망이다. 광명은 서남부에 위치한 서울의 위성도시로 그간 베드타운 역할에 그친게 사실이다. 그러나 광명.철산동 일원의 재정비 촉진지구지정을 통한 신도시조성, 제2외곽순환도로, 관악산과 우면산을 관통하는 강남순환도로를 통한 서울지역과의 교통 접근성이 훨씬 좋아지는데다  KTX광명역세권개발계획 등 호재가 풍부하다. 한편 부천도 원미. 소사. 고강지구 뉴타운 건설이 완공되면 업무, 상업, 주거기능이 복합된 “컴팩트시티”로 탈바꿈할 것으로 기대된다.

 

개발축 투자시 유의할 점은 없나

위에서 설명한대로 개발축에 대한  투자는 각종인프라가 종합적, 단계적으로 구축되는 만큼 투자전망도  비교적 밝다고 말할 수 있다. 하지만 유의할 점은 없을까?

첫째, 2020 광역도시계획은 말 그대로 10년 이상의  장기계획이다. 개발축에 따른 기반시설, 인구증가 등 지역요인의 변화가 부동산 자산가치의 변화를 가져온다는 것도 과거 경부축의 개발경험을 통해 이미 알고 있는 사실이다. 하지만 부동산의 가격변화는 단기간보다는 비교적 장기간에 걸쳐 꾸준히 점진적으로 나타날 확률이 높다. 따라서 단기간에 높은 시세차익을 기대하기 보다는 여유자금으로 긴 안목에서 접근하는 투자전략이 효과적이다.

둘째, 과거 경부축상의 분당,판교 등 신도시 개발 사례에 비추어 볼 때 발표 후 주택가격은 초기 시세에 빠르게 반영되는 반면에 토지가격은 장기간에 걸쳐 서서히 반영되는 현상이 목격된다. 그렇다면  실수요자들의 경우 초기단계에서는 개발축 상 거점지역의 기존 대단지 아파트나 신규분양아파트를 공략하고, 중장기관점에서는 공장이나 산업단지, 물류단지용, 주거용 토지를 보유하는 전략이 바람직하다.

셋째, 개발축상의 성장거점도시는 투기수요집중으로 부동산가격의 변동성이 커질 전망이다. 때문에 향후 토지거래허가구역, 투기지역으로 지정돼 정부에서 특별 관리할 가능성이 높다. 그렇게 되면 토지거래, 분양권전매규제 등으로 환금성이 제한되기 때문에 장기간 투자원금이 묶일 수 있음을 감안, 선자금 계획수립 후 투자실행에 나서는 전략이 안전하다. 끝.