토지거래의 방법

토지 거래 편ㆍ탈법 크게 는다

위험 부담 높아 투자 주의해야

--> 기획부동산업체 사장인 이모(45)씨는 2006년 강원도 평창군 도암면 임야 3만㎡를 20여명에게 팔았다. 먼저 공동 명의로 등기를 해뒀다가 분양계약 후 1년 이내 개별등기로 전환해주는 조건이었다. 이씨는 지난해 하반기 평창군에 토지분할 허가를 신청했으나 군은 투기 목적이 있다며 허가를 내주지 않았다. 그러자 이씨는 곧바로 소유자간 다툼이 있는 것처럼 가장하고 토지 분할청구소송을 제기해 법원으로부터 ‘땅을 각자 나눠서 소유하라’는 판결을 받아 냈다. 각종 규제가 집중돼 침체의 그늘이 깊은 토지시장에서 편·탈법적인 토지 분할·거래·이용 등이 늘고 있다. 땅 투기를 막겠다며 전방위적인 규제를 동원하고 있는 정부에 맞서 투기꾼들의 수법도 날로 교묘해지고 있다. 전문가들은 편·탈법적인 땅 투자는 위험 부담이 높은 만큼 신중해야 한다고 입을 모은다. OK시골 김경래 대표는 “대선 이후 기획부동산업체들의 편법적인 땅 투자 권유가 다시 등장할 조짐이 보여 주의해야 한다”고 말했다. 규제 늘자 편법도 늘어   그동안 토지시장에서 편·탈법은 개발 인허가 과정에서 주로 동원돼 왔다. 하지만 규제의 종류가 점차 많아지면서 이 수법이 토지 분할·거래·이용 등으로 확산하고 있다. 산업연구원에 따르면 2005년말 토지·건설·국토개발 관련 정부 규제는 576건으로 1999년(485건)에 비해 20% 가까이 늘었다. 이를 피한 새로운 편·탈법적 분할·거래·이용 수법이 토지시장에 속출하고 있다. 정부는 2006년 3월 투기를 막겠다며 비도시지역의 토지 분할(큰 땅을 여러사람 소유로 쪼개는 것)도 사전 허가를 받도록 법을 바꿨지만 쪼개고 싶은 땅을 못 쪼개는 사례는 거의 없을 정도다. 법의 취지대로라면 실수요가 아닌 투자 목적의 땅 쪼개기는 사실상 불가능하다. 구체적인 분할 목적 등을 담은 서류를 제출해 지방자치단체에 제출해 까다로운 심사를 받아야 하기 때문이다. 하지만 ‘기는 정부’ 위에 ‘나는 투기꾼’이 있다. 강원도 평창군 지적계에 따르면 지난해 소송을 통한 토지 분할 건수가 15건에 달했다. 2006년에는 2건에 불과했다. 홍천군에서도 지난해 전체 토지 분할 건수(559건) 중 3% 가량이 소송을 통해 쪼개졌다. 외지인이 소송을 통해 토지거래허가구역에 있는 땅의 명의를 이전받은 거래수법은 토지시장에서 이미 고전으로 통한다. 성남에 사는 최모(51)씨는 지난해 4월 경기도 용인 남사면 논 900㎡를 사면서 명의는 전 주인인 윤모씨 그대로 놔뒀다. 법원에 명의 이전 소송을 제기해 소유권을 넘겨 받기 위해서다. 이 경우 매도자가 법원의 출석 요구에 불응하면 매수자가 자동 승소하게 된다. 한국토지공사 통계에 따르면 지난해 11월까지 법원 판결(소유권 이전등기 청구 소송 등 포함)을 통한 토지 거래는 모두 1만7000여 필지로 2006년 같은기간 1만여 필지에 비해 크게 늘었다. 토지 이용 규제에 맞춘 편법도 증가하고 있다. 황모(48·서울 강동구)씨는 2005년 9월 토지거래허가구역인 경기도 하남 미사동 소재 논 660㎡를 샀다. 그는 토지거래허가를 신청할 때 허가 목적난에 ‘시설 원예용’으로 적어 넣었다. 이 경우 허가 신청 목적 대로 땅을 이용하지 않으면 이행 강제금이 부과된다. 그러나 황씨는 수확물을 나누는 조건으로 비닐하우스를 짓고 현지 주민에 부추농사를 맡겨 이 같은 정부 단속을 피할 수 있었다. 탈법 토지 이용도 판치고 있다. 구리시에 사는 방모씨는 그린벨트인 토평동 논을 축사로 이용하겠다며 시로부터 허가를 받았으나 물류 창고로 전용해 임대사업을 하고 있다. 무분별한 투자,낭패볼 수도   전문가들은 토지 규제가 심한 상황에서 편법적은 투자는 자칫 낭패를 볼 수 있기 때문에 피해야 한다고 조언한다. 소송을 통한 편법적인 땅 분할의 경우 공동 소유자간 의견이 맞지 않으면 경매처분될 수 있다. 이때 낙찰가가 시세보다 싸게 결정되는 사례가 적지 않아 투자원금을 까먹을 가능성도 있다. 현지 농민을 통한 대리 경작 등과 같은 편법 농지 이용의 경우 적발되면 처분명령과 함께 공시지가의 20%에 해당하는 강제이행금이 매년 부과된다. 농지은행에 임대할 수 있지만 위탁기간 동안 농지를 처분할 수 없다. 도중에 임대계약을 해약할 때는 잔여 기간 임대료의 20%을 위약금으로 내야 한다. 축사, 버섯재배사 등으로 허가받은 건축물을 창고나 공장 등으로 용도를 변경해 사용한 사실이 드러나면 과징금 부과 처분을 받는다. 다산서비스 이종창 대표는 “규제가 늘면서 편법 토지 투자가 줄을 잇지만 위험 부담이 크기 때문에 투자자들은 가급적 피하는 게 좋다”고 말했다. 기획부동산=큰 땅을 싸게 산 뒤 여러 필지로 쪼개 텔레마케팅 등을 통해 투자자를 모은 뒤 비파게 비싸게 업체다. 허위·과장 개발계획 등을 내세워 땅을 공유지분 형태로 파는 경우가 많다. 이런 땅 가운데 쓸모 없는 땅이 적지 않다. 탈·편법 토지 투자 유형과 체크포인트 유형 수법 체크포인트 쪼개 허가받기 도시계획위원회 자문 피하기 위해 대규모 부지를 소규모(453㎡이하)로 나눠 여러 번 허가 신청 주변 500m이내에 이미 개발된 3만㎡ 이상의 땅이 있으면 허가 불가능할 수 있음 소송 통한 분할 공유 토지 분할 청구소송을 통한 ‘폭탄 분할’ 땅 공동 소유자간에 의견 다툼 있으면 경매 통해 현금 분할하라는 판결 나올 수 있음. 따라서 투자금이 줄 수 있음. 토지거래허가 피하기 명의 이전 소송 통한 땅 매입  매도자가 땅 판 사실 부인하면 투자금 떼일 수 있음 대리 경작 자경요건 채우기 위한 위장 영농 적발되면 처분명령과 함께 강제 이행금 부과

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