연접개발이란?

연접 개발 제한 뜯어보기

연접 개발 제한은 자연환경이나 농지 및 산림을 보전하고 난개발을 방지하기 위하여 개발행위 면적을 제한하는 개념이다. 임야의 경우, 산지관리법에서 연접개발을 제한하는 규정이 있다

 산지전용허가를 받고자 하는 해당부지의 경계와 종전에 산지전용 허가를 받은 기허가부지의 경계가 직선거리로 500M 이내에 있는 경우에 그 전용허가를 금지 시키는 것이다.

더 자세하게 표현하자면 기허가용지의 사방으로 직선거리 이내의 임야의 개발이 묶이는 것이다. 이때, 산지전용허가 가능면적은 총30,000㎡로 해당면적을 초과하게 되는 경우, 신규 임야 개발을 제한하는 것이다. 다만, 예외적으로 도로법상의 도로내지는 넓이 20M이상의 지형지물(철도, 하천, 자연공원)로 분리된 임야의 개발은 가능하다. 전답의 경우에는 연접개발행위제한지역이라 해도 주택, 제1종 근린생활시설의 건축은 가능하다.

 

 

 

 ▣ 연접개발

비도시 지역에서 개발행위 허가를 받은 곳의 면적이 일정 규모를 넘어서면 인접한 땅의 추가 개발을 규제하는 것으로 2003년 10월 도입되었다

 이미 허가 받은 임야 A의 면적이 3만㎡(1만여평, 관리지역 기준)을 넘으면 인접한 임야 B(A의 경계선 반경 500M이내)에서는 주택 신축 등의 개발행위가 어렵다. 임야 A와 임야 B의 사업 주체와 시기가 다르더라도 동일 사업으로 간주해 허가 면적을 제한하기 때문이다

 다만, 종전 허가지와 신규 허가 신청지 사이에 폭 20M이상의 하천, 공원, 철도 등의 지형지물에 의해 분리된 경우 개발할 수 있다

 

 연접 개발 제한은 임야가 상대적으로 이 제도 적용을 많이 받는다. 연접제한지역으로 묶이더라도 전답은 주택과 1종 근린시설 등을 건축할 수 있지만, 임야에서는 주택 신축 등을 포함한 모든 개발행위가 금지된다

 전답과 달리 임야는 까다로운 산지 관리법 규정의 적용을 받기 때문이다. 현재로선 연접 제한에 따른 피해를 막기 위한 뾰족한 방법은 없다. 우선 임야를 매입하기 전에 해당 지자체를 통해 연접제한에 해당되는지 여부를 확인해 보아야 한다

 하지만, 지자체에서도 이미 허가를 받은 임야만 확인해 주기 때문에 주의를 요한다. 허가 절차를 밟고 있는 곳에 대해서는 확인이 어렵기 때문이다. 연접 개발은 선 개발하는 임야에 우선권을 주는 것으로 임시 방편으로 남보다 한발 앞서 허가를 받아야 한다.

 

연접 개발 면적(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제 55조 개발행위 허가의 규모)

1.       도시지역

1)      주거, 상업지역, 자연녹지,생산녹지지역 – 1만㎡(3,025평) 미만

2)      공업지역 – 3만㎡(9,075평) 미만

3)      보전녹지지역 – 5천㎡(1,512평) 미만

2.       관리지역 – 3만㎡(9,075평) 미만

3.       농림지역 – 3만㎡(9,075평) 미만

4.       자연환경보전지역 – 5천㎡(1,512평) 미만

※ 관리지역, 농림지역에 대하여는 당해 특광시/시 또는 군의 도시계획조례로 개발가능면적의 증감을 정할 수 있다.

 

◈다음의 요건을 갖춘 경우에는 예외로 함

1.       개발행위 허가의 대상인 토지가 개발행위가 완료되었거나 개발행위 허가 등에 의하여 개발행위가 진행 중이거나, 다른 토지와 고속도로/일반국도 또는 너비 20M 이상의 도로나 하천, 공원 등 지형지물에 의하여 분리 될 것

2.       개발행위허가의 대상인 토지의 진입 도로가 너비 8M이상이고 주간선도로 또는 도로법 11조의 규정에 의한 일반국도 또는 지방도에 직접 연결될 것

 

-         상기 요건이 불합리하다고 인정하는 경우에는 당해 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거쳐 요건을 완화할 수 있다

-         예외 규정 : 당해 거주지에 3년이상 거주한 세대주일 경우에는 주택 신축이 가능함.

 

□ 예시 – 토지 A · B가 임야인 경우

◇ A · B사이의 거리가 500M 이내일 때

   ☞ A의 면적이 3만㎡ 초과하면 B는 개발 불가

▶ 단, A와 B 사이에 폭 20M 이상의 하천, 공원 등 지형지물이 있으면 개발가능

 

☞ A의 면적이 3만㎡ 미만이면 B는 개발 가능

         ▶ 개발가능 면적은 (=3만㎡ – A의 면적)만큼만 가능

 

□ 예시 – 토지 A · B의 지목이 다른 경우(임야 VS 전답) OR (전답 VS 전답)

       ☞ 거리에 상관없이 허가 가능

       ☞ A는 임야 B는 전답 → 가능

☞ A는 전답 B는 임야 → 가능

☞ A는 전답 B는 임야 → 가능