08년도 투자방향

올해 부동산 투자계획을 세우는 데는 숨 고르기가 필요할 것 같다. 이명박 정부의 정책 윤곽이 ‘규제 완화’에서 ‘안정’쪽으로 무게 중심이 옮겨가면서 시장이 다소 혼란스럽기 때문이다.

최근 대통령직 인수위원회에 대한 정부의 업무보고 등에서 드러나고 있는 정책 방향은 당초 예상에서 빗나간다. 주택시장 안정이 강조되고 규제 완화가 속도 조절에 나섰다.

일부 규제는 서둘러 풀릴 것으로 예상되는 반면 재개발·재건축 등에선 개발이익을 노린 투기수요의 차단 대책이 우선시된다. 새 정부가 규제 완화를 조심스럽게 추진하고 있는 것이다.

이는 새 정부에 대한 섣부른 기대감에 찬물이 끼얹어지는 셈이다. 때문에 수요자들도 새 정부의 움직임에 촉각을 곤두세우고 투자에 신중해야 한다고 전문가들은 강조한다.

①주택시장,실수요는 급매물 위주 공략

주택시장에서 규제 완화의 초점은 세제 개편에 모아지고 있다. 새 정부는 취득·등록세와 양도소득세 등 거래세를 가장 먼저 손질할 것으로 보인다. 내집 마련 수요자에게 주택 매입 비용을 줄여주고, 새 집으로 갈아타려는 수요자에게는 원래 주택을 큰 부담없이 팔도록 하겠다는 것이다. 대통령직인수위 관계자는 "그래야 거래가 살아나고 집값도 안정될 것"이라고 말했다.

새 정부는 취득·등록세율도 상반기에 현행 2%에서 1%로 낮출 계획이다. 주택 매입 수요를 끌어들여 거래시장을 활성화하겠다는 것이다.

양도세 감면은 조기에 실현될 가능성이 커졌다. 한나라당과 대통합민주신당이 1가구 1주택자의 양도세 완화 내용을 담은 소득세법 개정안을 2월 국회에서 처리할 계획이기 때문이다. 세금 감면 방안은 주택을 장기 보유할 수록 인하 폭을 늘리거나 양도세 비과세 기준을 현행 6억원에서 9억~10억원으로 상향 조정하는 쪽으로 가닥이 잡힐 것으로 보인다.

따라서 1주택자가 갈아타기 목적으로 집을 팔 계획이라면 처분 시기를 2월 임시국회 이후로 늦추는 게 좋다. 대신 내집 마련 수요자라면 지금 급매물 위주로 주택 매입에 나서는 것도 고려할 만하다.

집주인들이 양도세 인하 기대감에 매물을 거둬들일 경우 매매 호가가 오를 가능성도 배제할 수 없기 때문이다. 와이플래닝 황용천 대표는 "새 정부의 의도와 달리 거래세 인하가 투기수요를 불러일으켜 자칫 집값 불안을 야기할 수도 있다"고 말했다.

기준시가 6억원 이상 주택에 부과하는 종합부동산세 개편 문제는 일단 ‘유예’ 쪽으로 정리되는 분위기다. 올 연말까지 부동산시장 상황을 봐가며 종부세 완화방안을 결정하겠다는 게 인수위의 입장이다.

따라서 주택 수요자들은 종부세제 개편 향방을 좀 더 지켜본 뒤 고가 주택 매도·매수 여부를 결정해도 늦지 않을 것 같다. 현재 과세 기준을 현재 6억원 이상에서 9억~10억원 이상으로 올리는 방안 등이 유력하게 거론되고 있다.

이 경우 6억~10억원의 고가 주택에 매수세가 몰리면서 버블세븐 지역내 중대형 아파트 매매시장이 또다시 불안해질 가능성도 없지 않다.

하지만 대출 규제가 당분간 유지될 전망인 데다 금리도 상승 추세인 만큼 무리하게 빚을 내 주택을 매입하는 것은 바람직하지 않다는 게 전문가들의 지적이다.

▲새 정부의 부동산정책이 당초 예상과 달리 속도조절에 나설 것으로 예상되면서 투자에 신중해야 할 것으로 보인다. 사진은 종로구 일대 아파트.

②분양시장,인기 단지 위주 적극 청약

아파트 분양시장 환경은 새 정부가 들어서도 별로 달라지지 않을 것으로 예상된다. 거래·가격 억제 위주의 ‘반시장적’ 규제가 쉽게 풀릴 것 같지 않기 때문이다.

그동안 인수위 등에서 나온 새 정부 정책 가운데 분양제도 개편과 관련해 확실하게 언급된 내용은 없다. 청약 대기자들의 관심이 높은 분양가상한제(분양가 규제), 전매제한 등이 거론되지 않았다.

신혼부부 우선 공급대책은 정부에서 검토에 들어갔다. 정부는 올 하반기부터 신혼부부를 위한 주택을 공급할 계획으로 세부기준을 마련 중이다. 이명박 당선인은 한해 공급물량 50만 가구 중 12만 가구를 신혼부부에게 공급하겠다고 했다.

예상과 달리 송파신도시의 비중이 커졌다. 신도시보다 도심 공급을 강조해온 이명박 당선인의 정책방향에 따라 송파신도시 개발이 늦어지거나 축소될 것으로 보였으나 인수위는 예정 대로 추진하기로 했다. 거기다 임대주택 비율을 낮추고 중대형 가구수를 늘리기로 했다.

청약자들은 전매제한이 완화될 것이란 기대감에 전매제한 기간을 무시하고 청약해서는 안 된다. 특히 새 정부가 대출은 계속 옥죌 것으로 보여 자금사정을 감안해야 한다. 대출에 너무 매달리면 오랜 전매기간 동안 자금부담이 크다.

전매기간이 짧은 단지를 원하면 요즘 막바지 분양을 하고 있는 상한제 제외 단지를 선택해야 한다. 수도권에서 앞으로 나올 민간택지 단지도 상한제 적용으로 5~7년간 전매하지 못한다.

내외주건 김신조 사장은 “상한제 확대로 민간택지의 공급이 줄어들 것이기 때문에 요즘 한창 분양되고 있는 물량 중 입지여건이 좋은 단지는 놓치기 아깝다”고 말했다.

청약점수가 높은 수요자는 송파신도시를 기다리는 게 낫다. 중대형만 청약가점제로 공급되기 때문에 중소형 통장을 갖고 있다면 지금 통장을 바꿔도 늦지 않다.

송파신도시 당첨이 어려울 것 같은 수요자는 서울 도심 재개발물량과 광교 등 신도시를 두드릴 만하다.

신혼부부는 우선공급제도가 생긴 하반기 이후 인기 단지에 청약하면 된다. 신혼부부는 청약점수가 낮아 인기단지의 당첨 가능성이 낮지만 우선공급제도가 생기면 기회가 많아지게 된다.

③재개발ㆍ재건축, 개발이익 환수가 사업성 좌우

지난달 이명박 후보의 대통령 당선으로 부동산시장에서 재개발·재건축이 최대 수혜주로 관심을 끌었다. 도심 주택공급을 늘리기 위해 사업의 발목을 잡고 있는 각종 규제가 풀릴 것으로 예상됐기 때문이다.

이 당선인은 규제 완화의 예로 사업성의 관건인 용적률(대지면적 대비 지상 건축연면적 비율)을 올려주겠다고 공약했다. 용적률이 올라가면 건립 가구수가 늘어 사업자 측의 수입이 늘어난다.

그런데 대통령 선거 이후 재개발·재건축 가격이 들썩거릴 분위기를 보이면서 규제 완화 목소리가 작아졌다.

 

건교부의 인수위 업무보고에서도 구체적인 규제 완화 내용은 거의 나오지 않았다. 대신 개발이익환수만 강조됐다. 규제 완화는 개발이익환수장치 마련 이후로 미뤄졌다.

그나마 규제 완화용으로 나온 게 기반시설부담금 폐지다. 현재 재개발·재건축 사업으로 늘어나는 연면적에 대해 기반시설부담금이 부과되고 있다.

 

하지만 기반시설부담금 폐지는 구미를 당기지 못한다. 조합은 사업부지의 일부를 도로 등 기반시설로 내놓으며 기반시설부담금 못지 않은 부담을 안고 있다. 있으나 마나 별 차이가 없는 셈이다.

때문에 투자자들은 개발이익 환수, 규제 완화 등 새 정부의 구체적인 대책이 나올 때까지는 지켜봐야 한다. 규제가 많이 풀려도 남는 개발이익이 없다면 투자성은 별로 나아질 게 없다.

재건축의 경우 중층(10~15층)이나 안전진단을 통과하지 못한 단지의 투자는 보류하는 게 안전할 것 같다. 용적률 상향보다 중소형평형 의무건립비율, 안전진단 강화 등 다른 규제가 더 큰 사업 걸림돌이기 때문이다.

사업승인 이상 단계의 사업장도 규제 완화의 혜택을 보기 힘들다. 바뀐 제도에 맞춰 다시 사업승인 절차를 밟으면 사업이 상당 기간 늦어져 사업성이 오히려 떨어질 수 있다.

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “어떡 식의 규제 완화든 혜택은 사업 승인 이전의 초기 사업장들에 돌아갈 가능성이 클 것”으로 내다봤다.

그렇다고 재개발이나 재건축 예정지로 선정되지도 않은 지역 역시 주의해야 한다. 새 정부가 주거환경이 괜찮은 지역까지 주택공급을 늘린다는 이유로 마구잡이로 개발하지는 않을 것이어서다.

 

강남구 개포공인 채은희 사장은 “규제가 풀리더라도 단기간에 시세차익을 얻기는 어려울 것으로 보여 장기적으로, 실수요 위주로 접근해야 한다”고 말했다.

가닥 잡히는 새 정부 규제 완화 정책에 따른 투자 유의점은
구분	당초 예상된 규제 완화	드러난 새 정부 정책 윤곽	전망	투자전략
기존 주택	-양도소득세 인하 -취득·등록세 인하  -1주택 장기보유자  종합부동산세 완화 -대출 규제 완화	-1주택 장기보유자 양도세 감면 조기 시행. 2주택 이상 중과는 현행 유지 -취득·등록세 2%→1% 인하 -시장 상황 봐가면서 종부세 완화 시기 결정. 올해 말 이후 종부세 완화 방안 나올 듯 -현행 대출규제 유지	-갈아타기 수요자 매물 내놓을 듯 -양도세 인하가 투자수요 끌어들여  집값 불안 야기할 수도  -거래세인하로 주택매입 수요 늘어 -대출 규제와 금리 상승으로 매수 심리 위축	-1주택자는 양도세 완화 조치 때까지 매도 시기 늦추는 게 좋아 - 내집 마련 수요자, 집값 상승 전에 급매물 위주 매입 -강남권 등 버블세븐 지역 중대형 매입 고려할 만  -금리 상승 추세여서 무리한 대출로 주택 매입 삼가야
신규 분양	-민간택지 분양가상한제 재검토 -전매제한 완화 -투기과열지구·투기지역 완화 -신혼부부 우선공급 -송파신도시 연기 내지 축소	-분양가상한제조정 언급 없어 -전매제한 완화 안 정해져 -지방투기과열지구·투기지역 해제 -하반기 신혼부부 우선공급 시행 -예정대로 송파신도시 추진, 중대형 늘리고 임대주택 비율 하향 조정	-상한제 변경 없으면 예정대로 민간택지서도 상한제 단지 분양 -미분양 많은 지방에 투기과열지구 등 해제 효과 적어 -청약점수 높은 수요자들 송파신도시 청약 대기	-저렴한 단지 분양받으려는 실수요는 기다려야 -전매제한 완화 기대한 묻지마 청약 금물 -청약 점수 높지 않으면 서울 도심 단지, 송파 이외 다른 신도시 노릴 만 -인기 단지 노리는 신혼부부, 우선공급제도 생긴 뒤 청약
재개발· 재건축	-용적률 상향 -건축 등 규제 완화	-개발이익 환수장치 마련 후 용적률 상향 -중소형의무비율, 조합원 명의변경 금지, 개발이익환수제, 초과이익환수제,안전진단 등 거론 안돼	-개발이익 환수 정도, 용적률 상향폭에 따라 투자성 달라져 -용적률 올라도 중소형건립의무비율 유지되면 중층 재건축 사업성 높아지지 않아 -안전진단 완화되지 않으면 안전진단 통과 어려워 -사업승인 이후 단지 단계 용적률 상향 쉽지 않아	-세부 정책 보고 투자 나서야 -재건축 확정된 사업장이 안전 -저층 아파트 유리 -안전진단 걱정 없는 재개발·단독주택 재건축장 중 초기 사업장 기대감 커

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