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천안 아산 지역 부동산 시장 전망 - 퍼옴 & 편집

재테크 거듭나기 2008. 2. 20. 19:08

천안아산지역의 부동산 현재? (2월기준

지역 : 충청남도 천안시 두정동  천안아산지역의 현황과 향후 전망....

 1.  

(1) 아파트 :

* ()세는 임차수요는 많은 편이나 임대공급이 부족한 상황이 전개되고 있음. 거래량이 전월과 비슷한 수준에서 거래물량이 적은 시장분위기 <임차수요가 상대적으로 많은 상황전개>

 * 특히 전세물건을 수요에 미치지 못하는 상황이 계속전개

 * 매매물량 또한 예상과는 달리 아직 시장에 많이 나오지는 않으나, 지난해 4/4분기 동안 급매성물건들이 처분되면서 매매가는 보합세를 유지 (, 역세권 및 불당동 두정동 쌍용동 등 주거, 교육, 교통 및 편의시설 접근 양호한 지역의 매물은 많지 않은 상황이며,가격은 강보합세유지) &

(서울 및 수도권 실례의 여파로 아파트건설사의 브랜드에 의한 가격 등의차별화가 점차 진행되는

    분위기)

* 따라서 향후 인지도 및 투자가치 등의 관점에서, 천안시의 3대주거지역을 중심으로 전국적브랜드의

건설사 아파트매수에 초점을 맞추고 특히간헐적으로 나오는 급매성물건의 적극 매입을 고려함이 유리할 것으로 예상됨

 * 특히 지난해 11월부터 시작된 신규아파트분양은 올해(천안아산 총 25000가구분양예정)에도 계속되므로 지역입지를 중점으로, 위의 사항을 고려하여  청약자세를 갖는 것이 유리할 것으로 예상됨 <분양가상한제 등의 여파로 건설사의 분양이 당초보다 적게 공급될 가능성이 있는 반면,

올해 분양할 경우 미분양이 상당할 것으로 예상됨>

* 당초 천안시의 분양가 산정 기준보다 매우 상향된 분양가(옵션 포함 시 약 평당 710만원대)의 분양으

로 인한 향후 민간 건설업체의 분양가는 평당 740- 760만원 정도로 책정 될 전망임이 확실시되는 여건 조성

 * 역세권의 중소형아파트 매매가 3월 이후부터 매우 활발하고 매매가 또한 약간의 상승세로 예상

(2)   :

  * 전반기에 이어 거래는 위축분위기가 지속되는 상황이나 소액투자용 실수요 문의는 있는 상황

  * 투자유망지역에의 분석상담이 이어지는 상황(월별 평균 필지수 기준 : 300-400정도 지속된 거래량)

  * 지난 2-3년간의 충분한 조정기를 가졌다는 투자자의 매수 분위기가 느껴지는 시장분위기임

  * 지난 4/4분기에 이어 주거환경 양호한 지역의 토지거래는 활발한 편이며, 향후 3월경 원룸 등 다가구 다세대주택건설의 주차장 등 규제완화가 예상되므로 이들 토지에 대한 선수요 문의가 많음

     <따라서 두정동, 불당동 쌍용동 등 일대지역의 경우, 매물이 부족할 것으로 예상됨>

  * 토지 매입 시 특히 주의할 점은 현지지주의 일부 경우 매수호가를 과거 토지 거래 활발한 시점에서의 시세를 요구하므로 이는 절대 유의해야 할 상황임

(3)   :

   * 경기선행지수 등의 지표에서도 알 수 있듯이 전국적 경기불황 등의 여파가 현존하는 상태로

     천안 아산지역도 경기여파가 심화되는 분위기가 여전히 지속

   * 전월대비 상가임대가 수준 또한 약보합세가 지속(학원/소형음식점창업 수요자의 문의는 꾸준)

   * 상가의 매매 및 임대차 시  수요자입장에서 임대차조건을 조정하여 맞출 수 있는 시장여건 

   * 일부 지역의 경우 잠재소비인구 대비 임대료가 산정이 매우 높게 유지하는 지역이 많은 상태임 

* < 일부 지역의 경우 상가임대인들의 임대료하향 조정을 기정화하는 인식이 확산되고 있으며.

    월세는 약10%-15%정도 하향 조정되는 추세임>

* 특히 상가 임대시 반드시 고려해야 할 사항으로는, 공동관리비 부과부분을 반드시 검토할 것

 (4)  :

 * 전세공급은 여전히 물건이 월세에 비하여 적은 공급이 지속되는 시장상황이며 일부 임대업자들의

담함내지 시장가격 동향분석  미비로 이전상태로의 공급가를 고집하나  실제 거래가는 하향 조정되는 추세임   <월세물량은 매우 많은 상태였으나 대부분 소진됨>

* 매매는 양도소득세의 과다, 단기간의 가격급등 및 대출제한 등으로 거래는 소강상태

* 법정주차면적 강화이전의 원룸 건축허가 득한 토지의 수요는 상존 특히, 정부의 11.15대책에서 언급한 공급확대정책으로 다가구주택에 대한 규제완화 기대감

* 월세의 경우, 원룸주택공급의 확대로 약보합세 내지 일부 하향 조정세(기축 건물 중 구형 모델)

* 아산신도시 분양 및 입주가 시작되는 2008년 시점에서  이들 임대차가격이 일시적으로 급락할 가능성이 있으므로 투자 시 이에 대한 보완  (2005년 하반기 부터 해당지역 인구 유입률이 향후 보합내지 하락 이 예상됨) & (원룸주변지역의 소형아파트<15평형대비>에의 임대가보다 높은 거품형성이 지속

 (5)아파트 분양 : 아래 참조

 (6) 재건축 및 재개발 :

  * 도시주거환경정비 및 재개발 재건축 등에대한 천안시의 성동 다가동,구성동, 성정동, 봉명동, 와촌동 등지에서  100만평 규모(5400여가구)로 도시계획된 바일부 지역을 제외하고는  진행. 속도 면에서 매우 더딘 상태 특히, 토지 및 건물소유자 지분에 대한 가격산정 작업은 적은 폭 내에서 변동이 심한 양상

* 투자자 입장에서는 투자기간을 여유롭게 계획한다면(5년 전후) 상당한 투자 및 시세차익 가능 한 지역 및 물건확보 가능한 시점

* 백석동 및 성성동 부대동 일대 지역의 경우, 백석동 지역은 많은 지역이 시행업자들에 의해 아파트 부지 개발 작업이 진행되고 있으나  북부대로 지역의 경우 일부 사업 진행지역 외에는 상당한 진통을 보이고 있음

2. 물건별 요인 분석

 (1) 아파트

- 주거양호지역의 경우 예상과 달리 매도물량이 많지 않은 상태이며 매매수요 문의는  전월대비 약간 감소되고  있으며 공급매물은 향후 전반적으로 점차 증대될 것으로 예상됨

- 매매가는 강보합세로 될 공산이 큼(특히 역세권<예정지 포함>지역의 주요아파트 시세에 관심 집중 요망

- 지난 해10월부터 진행된 급매성 물건의 경우 그 소진속도가 매우 빨라 현재는 매도가격이 안정을 찾고 있는 상황

- 주거환경이 좋은 지역의 물건매도자의 경우 정상가를 유지하는 것이 유리할 것으로 예상됨

- 실수요자의 경우도 약간 저가물건에 대하여 적극 매수하는 것이 바람직함(주거 등의 환경이 좋은 지역 중심)

- 주거양호지역의 경우 향후 평당 700만원대 이상의 신규분양공급이 지속될 것으로 예상됨

- 전세는 여전히 적은 물량이 지속되어 임차인 입장에서 그 수요를 맞추기가 어려운 상태이며, 두정동 및 불당동 등지의 전세가격의 상향조정 분위기(지난 9월이후 물량부족 및 상승조짐)

따라서 전세수요자의 경우 가급적 물량확보에 매우 집중하여야 할 것으로 예상됨

- 일부 주거환경 등 양호한 지역의 매매가 대비 전세가 비율이 80%이상으로 급등함으로서, 매매로 연결되는 경우가 많이 발생 (매매가 대비 전세가가 90%이상되는 지역이 몇몇 아파트에서 형성되고 있으므로 임대차 계약 시 주의 요망

- 주로 소형 평형의 물량에서 이러한 현상이 나타남==== 주의!, 주의!

- 두정동, 불당동 및 백석동 등 주거, 교통 및 교육환경 우수지역의 경우 전세물량이 매우 적은 현상지속

- 아산지역의 경우, 배방면 및 음봉면 지역  입주아파트의  입주물량의 일시적 압박요인으로 전세가가 매우 저렴한 상태에 있어 임차인의 경우 상당히 유리한 입장에서 선택입주 가능

( 음봉면 포스코 33 5500-6000만원 정도, 2월이후 약 7000-7500만원내외에서 상향조정 예상됨)

- 매매가 및 전세가 예시

* 불당지역 30평대: 평당 800만원 정도 <전세가 11000-12000만원>

* 두정지역 30평대: 평당 700-750만원  <전세가 10000-11000만원>

* 백석지역 30평대: 평당 700-750만원  <전세가 10000-11000만원>

  (위 공히 입주 3년내 아파트 경우의 시세임)

(2) 토지시장

- 월간 거래 필지 수 : 300-400건 정도(천안지역 토지거래허가건수 기준)

- 투자금 기준 ; 2-3억원 정도의 소규모 위주 거래

- 천안아산지역의 입지여건에 의거, 소규모공장 및 물류부지의 수요가 증대

- 투자 시 토지거래허가 요건 및 개발 시 해당 지자체 조례 등의 사전검토 필요

* 토지 투자유망지역 추천

(1) 직산 마정지구

- 천안4지방산업단지 분양완료

- 향후 공단입주기업 건설사업 등으로 개발여지상존

- 해당 입주기업의 종사직원의 유입으로 주거 상업 목적의 건축 수요 발생

- 공단 입접 지역으로서 마정리, 부성리 그리고 직산역 인근지역 추천

(2) 성성동 부성동 업성동, 차암동 일대지역

- 북부대로의 건설완성으로 이들 지역의 개발가능성 확인

- 2010년 까지의 국제적 환경도시계획지역

 (국제금융센타 및 호텔 기업지원시설 고밀도 친환경적 주거상업밀집지역으로의 개발성)

- , 이들지역의 경우 선점을 위한 아파트 시행사 등의 부지작업 이 매우 활발히 전개되는 양상이나

  수많은 건설사 및 시행사 그리고 중개업자 등의 수요조사 등으로 지주들의 매도시장을 우위을 갖고

있으며, 지주작업 또한 가격변동성의 심화 등으로 차질을 빚는 경우가 많은 양태

- 이들 지역의 경우 토지 등고가 불규칙함으로 인하여 개별개발사업보다는 대단위개발사업이 선행

  되어야 할 여건을 갖고 있음

- 투자 시는 대단위개발가능 지역의 인접지 위주의 독자적 투자가 유망

(, 저수지인근지역 약 수변 지역에 포함될 가능성이 높은 100-200미터 이내 지역은 가급적 피함이 좋음)

- 차암동의 경우 공단개발지역의 확장( 30만평 정도)으로 인근지역의 투자 시 투자성 양호

- 북부대로와 번영로 연결가능성이 있는 지역의 투자물건 확보가 매우 중요

(3) 아산 배방면, 음봉면 일대 지역

- 아신 신도시(800만평정도) 2020년 완성에 대한 목표로 한 개발로, 인접지역의 투자성 양호

 (, 2007년도 완성되는 용도지역 중 계획관리지역 예상지역에의 선별 투자 중요)

- 삼성SDI등 업체의 차암동 지역 공장 및 단지 확장 요인

(4) 아산 서북부 지역

- 서평택, 당진, 서산 등지의 공단조성 및 기업체의 꾸준한 유입과 성장가능성으로, 이와 연계성을 고려한 인접지역의 투자처 물색 유망

- 아산 밀두리의 상업 주거지역, 서평택 일대 지역 등

(5) 천안 구룡동 지역

- 청수동 법조타운으로 개발되는 인근지역으로, 영상복합단지개발의 본격화를 예상하여 투자처 유망

 (구룡동 관리지역의 평당 50만원-70만원 대의 토지 등)

(3) 상가 및

- 앞서 언급했듯이, 내년에의 경기 침체예상으로 일부 지역을 제외하고는 영업 이익율이 저하되는 상황이나

- 소규모(투자금5-10억정도)의 상가빌딩 구입에 대한 문의가 많은 편임

- 실투자금 7억원 이상일 경우 월 600만원 이상의 상가구입이 유리할 듯)

*추천지역으로는 쌍용동의 월봉지구 인근, 두정동 노동부천안지사 인근지역 등

 

***  원 저작자의 게시물에 일부 편집하였습니다