[스크랩] 토지 투자는 알고 하라

새 정부는 한계농지의 소유 및 거래제한 완화, 농업진흥지역 일부 해제, 개발   가능한 준보전산지 확대 등 농지 및 산지 규제 완화 정책을 발표하였다. 이를 놓칠세라 각양각색으로 마케팅한 토지 매각 분양광고가 눈에 뛴다. 그러나 개발 가능한 지역이나 특별한 호재가 있지 않는 곳에 투자는 조심해야 한다. 실수요자라면 정부 정책이나 시장 상황보다는 이용 목적 등 필지별 분석을 통 하여 투자를 결정해야 한다. 농지나 임야에 투자할 때 땅만 사지 않고 정보와 지식을 함께 사야 투자에 성공할 수 있어 투자 방법에 대해서 정리해 보고자 한다. 첫째, 묻지마 투자는 금물이다. 분양 광고나 소문만 믿고 투자할 경우 실패의 1순위가 된다. 올림픽이 유치된다고 평창에 투자하여 실패한 것과 같이 확정되지 않거나 가능   성이 희박한 정책사업 지역에 투자할 경우 낭패를 볼 수 있다.   확정되지 않은 정책사업 주변 토지에 투자한다면 그 정책사업이 되지 않더라도   그 지역의 용도에 맞게 개발 가능한 곳이여야 한다. 광고성 정보나 인근 중개업소의 말은 투자시 참고 자료로 활용하되 이를 근거   로 그 정보가 맞는지 해당기관에 사실 확인이 필요하다.   미래 가치 판단은 지역 분석과 개별 필지 분석을 거쳐야 한다. 지역분석은 정부에서 발표한 기본 통계나 정책자료 등을 기초로 인구가 늘어나   는 지역인지, 대규모 개발사업이 예정된 곳인지, 도로가 개설되는지 등 그 지역   의 발전 가능성을 판단한다. 개별 필지 분석은 토지이용계획확인서 등 관련서류를 확인하고 현장 방문하여   다른 용도로 개발하는데 걸림돌이 없는지 확인한다. 만약, 판단이 서지 않는다면 전문가와 상담하여 결정해야 한다. 둘째. 이전등기할 수 있는지 확인해야 한다. 매매는 하였으나 토지거래허가나 농지취득자격증명을 발급 받지 못해 이전등   기하지 못하는 경우가 있다. 수도권 중 옹진, 여주, 이천, 양평, 가평 등 일부 지역을 제외하고는 모두 토지   거래허가구역이다. 토지거래허가구역에서 토지를 취득할 때는 토지거래허가를 받아야 하고 토지   거래허가구역 밖에서도 농지는 농지취득자격증명을 발급 받아야 이전등기할   수 있다. 농업이나 임업 등 1차 산업 목적으로 토지거래허가를 신청할 때는 당해 시 · 군   에 허가 신청일로부터 소급하여 1년 이상 거주해야 한다. 다만, 건축 등 개발 목적으로 취득할 때는 거주지에 관계없이 토지 소유주로부   터 사용승락서를 받아 농지전용이나 산지전용허가를 받으면 이전 등기할 수 있   다. 셋째, 땅에 뭍어 둔다는 개념에서 벗어나야 한다. 지금껏 그래왔듯이 투자자의 대부분이 토지에 투자하고 기다리면 가격이 올라   갈 것으로 생각한다. 그러나 농사만 하는 농촌이나 개발이 불가능한 곳은 농업인이 고령화되어 농사   하겠다고 땅을 사는 사람이 점점 적어지고 다른 용도로 개발할 수 없어 가격이   떨어질 수 있다. 그러므로 농지나 임야에 투자할 때 사 놓고 기다리면 가격이 상승한다는 소극   적인 투자 개념에서 벗어나 대지나 공장 용지 등으로 가공한다는 적극적인 개   념으로 변해야 한다. 즉, 원자재인 농지나 임야를 구입하여 주택이나 공장용지 등 제품을 생산하거   나 생산할 수 있는 곳에 투자한다는 기업가 마인드로 접근해야 한다. 결론적으로 부동산 투자는 하이 리턴(High Return), 하이 리스크(High Risk)라   고 하지만 구체적인 규제 완화 내용이 나오지 않은 안개속의 시장에서 실수요   목적이 아닌 이상 확실한 정보와 지식을 갖고 투자해야 하고 묻지마 투자는 실   패의 지름길이 될 수 있다.

출처 : 본립도생

글쓴이 : 수현 원글보기

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