GB와 자연녹지 - 제대로 알고 투자해야

흔히들 토지이용계획확인원을 떼어보면 그린벨트와 자연녹지가 함께 표기되어 있는 경우가 있다. 이때..제대로 학습이 안된 투자자들은 중개업자의 말만 믿고 홀딱 넘어가 매수를 하는 경우가 있다.   여기서 중개업자가 흔히 하는 얘기는 <자연녹지>아니냐...<자연녹지>는 곧 개발이 가능하다는 얘기다. 그린벨트라고 해도..조만간 제한이 풀려서 개발가능성이 높으니 얼른 사두는게 좋다고  한다   과연 이러한 중개업자의 말은 정확한 것인가 결론부터 말하면 그 중개업자는 법에서 정한 규정을 제멋대로 해석해서 투자자를 유혹한 것이다.   1. 그렇다면 자연녹지란 무엇인가.   <국토이용계획및관리에관한법>에 보면 우리나라 국토는 모두 4종류로 용도지역을 나눠놓았는데...(도시지역, 농림지역, 관리지역, 자연환경보전지역) 이중 또 다시 도시지역을  (주거지역, 상업지역,공업지역,녹지지역)으로 용도지역을 세분해 놓았다... 여기서 다시 녹지지역은 (보전녹지, 생산녹지, 자연녹지)로 세분해놓았는데...   이를 정리하면 자연녹지지역은 국토법 > 도시지역 > 녹지지역 > 자연녹지 의 순으로 용도가 세분화되어 있슴을 알 수 있다   자연녹지지역에서 개발행위(건축행위등 포함)를 하려면 또 다시 국토법상 - 연접개발제한지역 저촉여부를 판단해야 하고 산지관리법상 - 임밀도, 경사도에 저촉되지 말하야 하며 건축법상 - 접도구역 저촉여부(접도 길이 및 너비등), 용적율, 건폐율, ................건축물의 용도군에 대한 적합성  여부를 판단해야 하며,    기타 해당 지방자치단체가 정한 도시계획조례, 건축조례등 및 개별법상에서 정한 제한 규정등에 저촉되지 말아야 한다.        이렇게 개발가능성을 포함하고 있는 자연녹지라 해도... 그 자체가 개발제한구역법상에서 설정된 개발제한구역에 해당하는 경우는 일체의 개발행위가 제한된다.   2. 그렇다면 개발제한구역이란 무엇이고...어떠한 용도지역 및 용도지구에 설정이 되고 어떤 경우에만 개발이 가능하며,  과연 개발제한구역에서 해제될 경우 그 반사이익을 얻을 수 있는가...   첫째, 개발제한구역이란 대도시의 무질서한 개발행위로 인하여 도시기능이 급속히 파괴되는 것을 막기 위해 국토법상 용도시역과 용도지구등에 걸쳐  , 또한 여러 지방자치단체에 걸쳐, 또한 광역도시계획에 의거 설정된 구역을 말한다.   여기서 <구역>이란 용어를 사용했는데 이는 용도지역의 <역> 용도지구의 <구>에서 한글자씩 따온 것임에 유념해야 한다.   둘째, 개발제한구역은 다음을  설정 대상으로 한다.  국토법상 - 도시지역의 <녹지지역-보전녹지, 생산녹지, 자연녹지>에 대해   .................농림지역의 <농업진흥구역, 농업보호구역> 등...전부에 대해 ................자연환경보전지역의 전부에 대해  ................<관리지역>에 대해서는 설정되지 않는다   셋째, 개발제한구역은 농림축수산업상 필요한 시설이나 건축물등을 제외하고 또, 국방등 사회안전에 필요한 시설이나 건축물등을 제외하고 일반적인 도시개발 형태로 개발되는 경우는 지극히 제한되어 있는데.. 다음과 같은 경우는 예외적으로 개발제한이 해제된다. 1. 임대주택등 공공의 목적을 위한 주택단지의 개발을 위한  경우 2. 도시계획시설로 인정된 시설물 - 병원,  산업단지, 학교등... 3. 일정기준이상의 자연취락지구로 지정이 되는 경우    이때 유념해야할 점은 위 1과 2의 경우는 ----- 반드시 사전에 <개발조정가능지구>로 지정이 된다는 점이며 ----- 반드시 공영개발방식을 택하므로 공사등에 의해 수용이 된다는 점이다. -----그리고 개발제한구역에서 해제가 되는 것은 개발을 위하여 절차적으로 필요해서 .........해제를 하는 것이지...그 해제가...개인에게 이득이 귀속되도록 하지는 않는다는 .........점이다. ----- 또한 보상을 노린 투기를 막기 위하여 보상시점의 산정에 있어서는 .........개발조정가능지구로 지정이 된 시점으로 소급하여 산정할 수 있다는 점이다.   따라서...개발제한구역의 해제로 인하여 개인에게 그 이득이 귀속되는 것은 위의 3 밖에는 없는데 ..이때는 도시지역의 자연녹지로 취급을 하게 된다... 그러나 이경우에는 개발제한구약에서 해제가 되어도...난개발을 막기 위해서.. <제1종지구단위계획지구>로 반드시 지정을 하고 건폐율은 60%내, 용적율은 100%이내(지방자치단체 조례에 따라 건폐율이 40%, 용적율이 80%로 하는 곳도 있다)로 정하고 있고 건축물의 용도 또한 여러 형태로 규제를 가하고 있으므로 사전에 잘 살펴봐야 한다. ------------------- 이상 에서와 같이 개발제한구역과 자연녹지에 대해서 알아보았는데... 도�역에서는 자연녹지에 대해서도 개발제한구역으로 설정이 가능하다는 점을 제대로 이해하였으면 한다...   또한 이렇게 설정된 개발제한구역은 그 해제에 있어서도....공공의 목적을 위하여 개발을 하기 위한 절차로서 해제를 한다는 점과...개발을 할 때는 반드시 공영개발로 하여 토지등을 수용한다는 점에 유의하여야 한다.   이러한 법적 사항을 숙지하여두면... 일반 투자자들은 섣부르게....중개업자들의 농간에 넘어가... 귀중한 재산을 엉뚱한 땅에 투자하는 어리석은 행위를 하지 않을 수 있을 것이다..   물론 개발제한구역이라고 해도... 전혀 투자대상이 아니라는 것은 아니다... 이 점에 대해서는 추후에 설명할 기회가 있으면 하도록 하겠다..