부동산 투자할 대 조심해야 하는 것들.......

 

 

부동산 투자, 거품보다 무서운 것이 ‘사기’

 

정부 고위공직자를 비롯한 국회위원, 지방자치단체장, 지방의회의원 대부분의 재테크 수단은 부동산이다. 이들 힘 있는 사람이 부동산, 특히 땅에 투자하는 이유는 명료하다. 어느 투자 장르보다 확실하고 안전하기 때문이다.

양도세, 종합부동산세, 보유세 등 세금압박으로 부동산 시장은 잠잠하다. 기획재정부는 ‘부동산 보유세, 거래세 개선 방안은 총선 이후에도 추진할 계획이 없다’고 못박고 있다. 그래도 부동산 시장은 서서히 요동칠 준비를 하고 있다.

서민의 부동산 투자지침서인 ‘부동산 투자 꼭 알아야 할 111가지’(지상사)와 ‘1,000만원으로 독하게 시작하는 땅 투자’( 〃 )의 저자인 김현기씨는 “정책에 앞서 움직이는 것이 부동산이므로 거품이 일어날 수밖에 없다”며 “이 거품보다 더 조심해야 할 것은 묻지마식 투자”라고 강조했다.

국제적인 불안요인으로 주식시장이 침체기로 이어지면서 소액투자자들이 마땅한 투자처를 찾지 못하자 ‘좋은 땅 있는데 투자하라’는 투자 거간꾼들이 사기에 가까운 행각을 벌이고 있는 실정이다.

김씨는 책을 낸 후 ‘부동산 투자 바르게 하는 방법’을 주제로 강연하고 있다. 강연회 참석자 중 친인척은 물론 친한 친구에게까지 좋은 투자라고 속여 투자를 했는데, ‘맹지’를 매입해 시세차액은 꿈꿀 수도 없고 구입 가격에도 되팔 수 없는 신세가 됐다는 사람들이 여럿 있었다고 한다.

“예전에는 무작위로 전화를 해서 ‘땅사세요’했는데, 법적인 규제를 가하자 지인들에게 감언이설을 펼쳐 가치도 없는 투자를 권하는 경우가 많다”는 것이다.

-부쩍 땅 분양 광고가 많아졌다. 믿고 투자할 수 있는가.

▲소위 ‘기획부동산’이다. 대운하 수혜지역이라고 광고하면서 투자를 종용하는 기획부동산이 우후죽순처럼 많이 생겼다. 한번만 생각해보면 이들의 농간에 넘어가지 않는다. 그렇게 좋은 땅이라면 자신이 직접 투자하지 왜 남에게 사라고 하겠는가? 하지만 기획부동산을 이용해야 할 때도 있다. 기획부동산을 이용하는 목적은 하나다. 일반인이 직접 현장에 가서 땅 잡는 작업을 하기가 그리 쉽지 않고 또 지주가 직접 파는 경우 면적이 너무 넓어 서민이 사기에는 너무 벅차기 때문이다. 기획부동산에서 파는 땅은 비싸기는 하지만 분할능력이 있기 때문에 부담을 줄일 수 있다. 기획부동산을 이용할 때는 상당한 주의가 필요하다. 이들은 대부분 먼저 일정액의 신청금을 입금하라고 한다. 그 다음에 사무실로 불러 분양하는 땅에 대한 각종 개발계획을 장황하게 설명한다. 언론에 공개된 대형 청사진을 가지고 휘황찬란하게 포장하기 때문에 여기에 넘어가게 되는 것이다. 기획부동산을 이용하려거든 직접 사무실을 찾아가서 분양 물건지에 대한 브리핑을 정확히 듣고 자금력이 있는 회사인지, 분양하는 땅이 회사 명의로 돼 있는지, 분양하는 땅에 대한 서류를 투명하게 공개하는지 정확히 알아본 이후에 투자 여부를 판단해야 한다. 곧 규제가 풀리거나 개발이 돼 대박을 터뜨릴 수 있다고 장담하고는 개발이 불가능한 맹지를 분양하거나 미등기전매를 하는 악덕업자가 있다. 땅에 투자했다가 본인이 사용할 수도, 팔 수도 없어 낭패를 본 피해자의 대부분이 이 경우다. 또 출장비와 감정비 명목으로 입금을 요구하고 입금이 확인되면 사라지는 사기업자도 많으니 각별히 주의해야 한다. 지방의 경우 영농법인으로 간판을 걸고 영업하는 기획부동산도 많다. 좋은 땅이 있다는 전화가 오면 두말 할 것도 없이 끊는 게 상책이다. 이 모두가 부동산에 대해, 땅에 대해 모르고 투자했기 때문에 발생하는 일이다. 업자의 말을 맹신하는 것은 절대 금물이다.

-그러면 어떻게 해야 하나.

▲먼저 부동산 공부를 해야 한다. 지적도, 임야도를 볼 줄 모르는 것은 물론이고 부동산용어도 제대로 모르고 투자하는 사람이 무척 많다. 자신이 살 땅의 정확한 위치도 모르면서 어떻게 투자를 하나. 강연회를 하러 다니다보면 업자의 말만 믿고 샀다가 낭패를 본 피해자가 꼭 있다. 한심하기도 하면서 참 안타깝다. 내가 강연회를 다니는 것도 이런 피해자가 더 이상 나오지 않기를 바라는 마음에서다. 어느 정도 부동산 공부가 됐으면 부지런히 발품을 팔아야 한다. 휴일 가까운 농촌이나 바닷가에 한번 나가봐라. 허름한 점퍼차림으로 여유롭게 시골 풍광을 감상하는 사람을 볼 수 있을 것이다. 열이면 아홉은 땅 부자다. 땅 부자는 휴일도 허투루 보내지 않는다. 투자할 곳을 물색하러 다닌다. 땅 투자는 무조건 자신이 주체가 돼야 한다. 부동산 공부를 철저히 했다면 자신감이 생긴다. 남의 말 믿을 것 하나 없다. 그저 참고만 하라.

-발품을 팔더라도 어디다 팔아야 할 지 알아야 할 것 아닌가.

▲일반투자자들은 수도권이나 방송과 신문 지상에 오르내리는 지역, 예를 들면 대운하 사업 예정지 등으로 투자지역을 국한시키는 경향이 있다. 이런 지역은 이미 상당한 호가가 들어가 있기 때문에 서민이 소액으로 투자할 수 있는 땅은 거의 없다고 봐야 한다. 하지만 전국으로 시야를 넓히면 투자할 수 있는 땅은 무궁무진하다. 국토균형발전이 무엇인가. 강원, 전라 오지도 언젠가는 개발돼야 할 땅들이다. 3.3㎡당 10만원 이하의 땅은 얼마든지 있다.

-그렇다고 전국을 다 돌아다닐 수는 없고, 투자정보는 어떻게 얻나.

▲투자정보는 곧 개발정보다. 부동산이 움직이는 것은 거의 언론의 기사 때문이다. 고향소식을 전하는 방송프로그램도 지가상승에 영향을 미친다. 좋은 일로든, 나쁜 일로든 사람들의 입에 자주 오르내리는 지역은 어쨌든 오르게 돼 있다. 아이러니하게도 지자체의 비리가 많은 지역도 오른다. 평소 방송, 신문(지방신문), 지자체 홈페이지 등을 통해 꼼꼼히 개발정보를 챙기는 일이 중요하다.

-그렇다면 투자시점은 언제로 잡는 것이 좋은가.

▲땅 투자는 빠르면 빠를수록 좋다. 20대라도 할 수 있으면 시작하라. 단, 종자돈이 있을 때 해야 한다. 상환능력도 없으면서 빚내서 투자할 생각은 꿈에도 하지 마라. 땅 투자의 가장 큰 맹점이 바로 환금성이 낮다는 것이다. 철썩같이 믿었던 개발계획이 취소되면서 지가상승은 고사하고 거래 자체가 끊기는 수가 있다. 돈이 완전히 묶여버린다. 평생 안 팔릴 땅도 있다. 그래서 공부를 해야 한다. 현재 수도권은 물론이고 소위 대운하 수혜지역을 중심으로 분양가가 굉장히 올랐다. 올라야 할 수준을 훨씬 넘어섰다. 여기에는 이유가 있다. 양도세 때문이다. 엄청난 세금 때문에 분양가에 세금을 포함시킨 것이다. 지금 양도세 인하를 두고 정치권에서 말들이 많은데, 만약 양도세가 인하되면 분양가도 많이 떨어질 것으로 보인다. 초보투자자라면 지금은 부동산 공부를 할 때다.

-투자기간은 얼마 정도로 잡아야 하는가.

▲절대로 급하게 하면 안 된다. 살 때도 팔 때도 여유 있게 해야 한다. 사기 전에 1년, 팔기 전에도 1년 정도 준비기간을 가져야 한다. 기간은 나이와 투자목적에 따라 차이는 있지만 대략 5년 정도로 보면 될 것이다. 젊다면 아주 싸게 사서 20년 이상 장기간 묻어둬도 된다. 그리고 절대 대박 욕심을 부리면 안 된다. 5년 후에 두세 배 올랐다면 거기에 만족해야 한다. 대박, 그렇게 쉽게 터지는 게 아니다.

-서민의 재테크 수단으로서 땅이 갖는 장점이라면.

▲가장 큰 장점은 소액투자가 가능하다는 점이다. 먹고살기 바쁜 서민들에게 큰돈이 있겠는가. 그래도 미래설계를 위해 어느 정도의 돈은 가지고 있을 것이다. 이걸 활용하라는 얘기다. 서민은 절대 소액으로 투자해야 한다. 그래야 혹 실패를 하더라도 생계를 위협받는 일이 없다. 그 다음으로 안전하다는 점이다. 작년 펀드 열풍에 직장인의 80%가 펀드에 투자했다는 기사를 봤다. 하지만 지금은 어떤가. 대부분 수익률이 마이너스다. 은행이자는 말할 것도 없겠다.

-예비투자자들에게 당부하고 싶은 것은.

▲서민은 무조건 소액으로 여유 있게 투자해야 한다. 앞서 강조한 내용들을 잘 숙지한 후 5년에서 10년 정도 계획으로 투자한다면 수익을 얻을 수 있을 것이다. 20대라면 10년에서 20년 정도를 바라보고 해도 좋겠다. 땅 투자는 절대 급하게 하거나 욕심을 부리면 안 된다. 상환능력이 안 된다면 대출도 받지 마라. 돈이 없으면 먼저 종자돈부터 만들어라. 땅의 성질을 잘 알고 열심히 발품을 팔아 여유 있게 묻어두면 반드시 성공할 수 있다.

김현기씨는 19일 서울 교보문고 목동점 티움, 5월10일 교보문고 강남점 이벤트홀에서 강연한다.

<관련사진 있음>

유상우기자 swryu@newsis.com

<저작권자ⓒ '한국언론 뉴스허브' 뉴시스통신사. .>