★ 부동산 블루오션 122★
천만명 부동산의 꿈 애우 여러분 안녕하십니까?
내 집 마련에 도움을 드리고자 다시 펜을 들었습니다.
장황한 글귀보다는 짧고 간단한 어구로 기본적으로 아파트 매수시에
필요하다고 생각되는 사항을 총망라하여 121가지 정도로 압축했습니다.
특히 내 집 마련을 처음 하시는 분이나 실패를 하신 분들은 기본
1. 강남과 강남과의 거리가 가까운 곳이 황제급이다.
2. 판교, 목동, 과천, 용산, 분당, 일산, 평촌, 용인, 수원, 파주가
4. 신도시, 택지개발지구, 뉴타운, 재개발, 재건축은 황금알이다.
5. 서울에서 가까운 수도권 아파트가 옐로칩이다.
7. 주변에 고분양가가 있는 지역이 투자 가치가 있다.
9. 사람들로부터 많이 관심을 끄는 지역이 결국은 오른다.
10. 사방의 주변 시세가 높은 곳의 아파트는 덩달아 오른다.
12. 경부 고속국도 선상의 아파트는 결국 오른다.
14. 강남과의 교통상의 거리보다 실제 거리를 중시하라
15. 80키로 도로, 자동차 전용도로, 외곽 순환도로 등은 호재이다.
16. 유치원 초 중 고 밀집 지역을 골라라.
17. 교육 수준이 높고 학원이 많은 지역이 으뜸이다.
18. 신설 대학교는 아파트 시세를 끌어 올린다.
19. 교육적으로 좋은 환경이 주거 지역으로 최상이다.
20. 학부모의 교육 수준과 교육열이 시세를 끌어 올린다.
21. 산, 강, 호수, 공원, 골프장 등의 조망권은 신의 선물이다.
22. 녹지율이 풍부할수록 살기에 쾌적하고 투자 가치가 높다.
23. 조용하고 쾌적한 공간이 각광을 받는다.
24. 아파트 주변에 산책로, 여유 공터, 운동 여건이 갖추어진 곳을 찾아라.
25. 혐오시설에서 벗어난 지역이라야 시세에 발목 잡히지 않는다.
26. 백화점, 할인점 등의 대형 상권이 형성된 곳을 골라라
27. 병원, 관공서, 도서관, 은행 등 편의시설은 많을수록 좋다.
28. 주변이 아파트 밀집지역인 곳이 투자도 따른다.
30. 대단지 최신식 아파트는 주변 시세를 끌어 올린다.
31. 세대는 많을수록 좋으며 1000세대 이상이 투자 가치가 으뜸이며
200세대 이하는 피하는 것이 좋고 100세대 이하는 무조건 피하라.
32. 중대형 평형 중심의 고급 아파트에 투자자들이 몰린다.
33. 브랜드는 삼성, 현대, 엘지, 대림, 대우, 포스코, 동원, 동부 등이 좋다.
35. 동간 거리가 넓을수록 좋고, 외관 자재와 조경, 구조물을 파악해라.
39. 내부 구조는 거실의 크기와 구조가 생명이다.
41. 아파트 시세 장기 정체 후에 1달 동안 5%이상 오른 곳은 거의 뜬다.
42. 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월 시세가 고르고 높다면 A급 아파트이다.
43. 주변의 현재 시세 및 과거 시세가 높아야 내 아파트도 뜬다.
44. 3년 시세가 오른 곳일수록 오르지 않은 곳보다 투자 가치가 훨씬 높다.
45. 3년간 20%미만 상승과 1년동안 60% 이상 상승 아파트는 위험하다.
46. 분양은 대출을 감안해도 50-40-30-20평대의 순으로 투자 가치가
47. 20평대는 분양받는 것 외에는 특별한 상황이 아니면 매수 안하는
것이 낫다. 단 재개발, 재건축, 그리고 30평대와 시세 60% 이상
벌어진 20평대는 매수에 관심을 갖는다.(전철역, 각종 호재)
48. 1. 2층은 환금성이 떨어지므로 시세의 75%선 이상으로는 매수하지
49. 평형에 비하여 거실이 좁아 보이는 곳은 피하는 것이 상책이다.
50. 아파트 평형 중에서 가장 많은 중심 평형을 고르는 것이 가장
51. 매수는 급하게 할수록 불리하며 계획적으로 하되 비수기를 잡아라.
52. 동일한 아파트 매수시에 5군데 부동산을 들러야 급매물을 잡는다.
매도호가를 높이지 않는 방법은 20%이상 저가로 받쳐 놓으면 된다.
53. 매도하는 것처럼 유도하여 시세를 정확하게 파악한다.
54. 매도호가는 절대로 믿으면 안 되며 반드시 거래 가격을 확인해야 한다.
55. 매수는 배짱을 부릴수록 유리하며 조급한 인상을 주면 실패한다.
56. 매도는 3군데 이상 부동산에 내 놓고 성수기에 해야 한다.
57. 매도는 팔려고 마음 먹은 시점에서 높은 가격-낮은 가격으로
58. 매수자가 많을 경우에는 계속 가격을 올리면서 타이밍을 잡는다.
59. 매도는 실제 거래 가격보다는 매도호가로 내놓으며 조절할수록 좋다.
60. 매도 역시 배짱을 부릴수록 유리하며 여유를 갖는 것이 이익을 본다.
가치13. 대출편
61. 대출은 상황에 따라서 다르나 자본금 대비 30%선이 안정적이며,
투자 가치가 높다고 판단될 경우에는 50%까지 무리한 선이 아니다.
62. 대출은 저축액 100만원 기준 1억 150만원 기준 1억 5천 200만원 기준
2억 정도가 가장 투자 수익률도 좋고 안정적이다.
63. 투자 목적일 경우에는 대출이자만 따져도 되고 원금 상환은 대출만큼
중요한 사안은 아니다.
64. 심리적 압박을 받을만큼 무리한 대출은 건강에 해롭기 때문에 바람직
한 방법이 아니다.
65. 대출을 받지 않거나 지나치게 소극적인 대출은 투자 수익률이
떨어지는 아파트의 매수 가능성이 크기 때문에 바람직하지 못하다.
가치14. 분양편
66. 많은 사람들이 몰리는 분양에만 몰두하는 사람은 아파트 아파트 상승
때 최대의 피해자가 되므로 왠만한 차익이 예상되는 곳은 청약을 한다.
67. 수도권 분양 일정을 사전에 파악하여 릴레이식 청약에 도전하는
사람이 결국 아파트로 인하여 수익률을 얻는다.
68. 자본금이 부족한 사람은 분양이 최선의 방법이기 때문에 특별한
하자가 없는 곳이라면 수도권 전 지역에 청약을 신청한다.
69. 분양가는 여건이 비슷한 주변 새아파트 시세와 비슷하거나 낮은 것이
유리하며 시세보다 30% 이상 높은 곳은 상식적으로 가치가 떨어진다.
70. 통장이 없거나 통장 사용을 아끼고자 하는 사람은 중대형 평형의
투자 수익률이 높을 것으로 판단되는 아파트를 구입하는 것이 좋다.
가치15. 2006년- 2008년 전망편
71. 과거 2005-2006 사례에 비추어 하반기 강보합세를 유지하다가 2006년
추석을 기점으로 오름폭이 확대되고 2007년에 일시적 조정을
거친 후에 2007 추석 혹은 2007말-2008년 초에 철저히 양극화를
이루면서 선별적인 폭등 가능성을 예견합니다.
72. 평형별, 입지별, 입주년도별, 세대수 크기별 양극화가 심해질 가능성이
높다.
73. 40평대, 30평대, 20평대 가격 차이가 지나치게 벌어질 경우에는
중소형 평수의 상승도 점쳐 볼 수 있기 때문에 관심을 가져야 한다.
74. 2007년 아파트 시세 상승이 예견되기 때문에 올 해 안에 매수가 좋다.
75. 다주택 매물이 2007년 이후 많이 나올 예정이기 때문에 인기가 적은
중소형 평수를 매수할 경우는 급매물 위주의 기회를 잡아야 한다.
가치16. 부동산 학습편
76. 부동산 흐름과 지식을 가장 빠르게 깨우치는 일은 국민은행 현재 시세
및 단지 정보와 과거 3년 시세를 자주 찾는 것이다.
77. 부동산 신문 기사와 전문가들의 부동산 정보를 자주 접하도록 한다.
78. 닥터 아파트 등의 부동산 사이트를 자주 찾아서 우리 동네 이야기 및
고수들의 부로그를 스크랩하여 여러번 필독한다.
79. 다음, 네이버, 야후 등의 토털 사이트 검색란에 원하는 정보의 제목을
달아서 찾아 보는 일이 가장 빠른 정보 습득의 길이다.
80. 수시로 묻고 답하기 및 자유 토론, 유료 질문을 통하여 관심 분야에
대한 상담과 상담 사례를 많이 접하여 실전 감각을 익혀야 한다.
가치17. 발품편
81. 목표 아파트를 설정하였으면 지도를 끼고 주변 일대의 현장을
짜증내지 말고 콧노래 부르며 여행하듯이 즐겁게 다닌다.
82. 지도를 모르면 부동산의 흐름을 읽을 수 없으니 지도를 수시로 보면서
관심 지역을 자주 찾는다.
83. 한가한 날을 골라서 5곳-10곳 정도의 부동산 방문과 동시에 아파트를
살피고 자동차로 돌면서 주변 환경을 꼼꼼하게 살핀다.
84. 최소 100여군데 아파트를 돌지 않고서는 매수하지 마라.
85. 가급적 투자 가치가 높은 지역을 묶어서 돌되 2-3번째 다시 갈 경우는
미처 파악하지 못한 사항들을 체크한다.
가치18. 심리편
86. 매수 및 매도시 조급한 인상을 주어서는 절대로 안되며 정중동의
자세가 필요하다.
87. 생각과 동시에 일을 저지르는 것은 실패할 확률이 많으며, 지나치게
시간을 끄는 것도 좋지 않기 때문에 매수 생각을 가진 시점 6개월~
1년 전부터 돌아 다니되 매수 본격 작업시 1달 안에 결판을 낸다.
88. 확신이 서면 과감하게 일을 저지르는 결단력이 필요하다.
89. 부동산 사장님 말에 지나치게 솔깃하거나 귀가 얇은 것은 위험하다.
90. 부동산 지인들, 사장님들과 평소에 친분을 쌓고 실전 지식을 얻는다.
가치19 갈아타기편
91. 3년동안 투자 가치가 떨어지는 아파트는 과감하게 매도하고 신경
쓰지 않는 것이 좋다.
92. 투자가 목적이라면 주변 혹은 동단위 구단위 아파트가 오르지 않은
지역은 과감하게 매도하고 갈아타기를 시도해야한다.
93. 자금 여력이 60%만 된다면 20평에서 30평으로 오래된 아파트에서
새아파트로 소규모 세대수에서 대규모 세대로 갈아타야 한다.
20평대와 30평대의 가격 차이가 너무 벌어질 때는 20평대 입지가 좋은
곳 우선으로 관심을 가지고 매수를 생각해야 한다.
94. 보유한 아파트를 1-2천 손해 보지 않고 팔려는 노력보다 투자
가치 5천 차이 나는 유망한 아파트의 급매를 잡으려고 노력해라.
95. 대출에 소극적이며 겁이 많은 사람이 무리한 대출을 받고 과감성을
발휘하는 사람보다 투자에 실패를 하고 후회 하는 경우가 훨씬 많다.
가치20. 종합편
96. 1가구 다주택을 만들지 말고, 블루칩 하나로 올인하라
97. 아파트 투자는 3년을 바라보고 투자 하는 것이 가장 좋다.
98. 부동산 세금, 청약, 재개발, 재건축, 뉴타운, 택지개발지구 등과
관련한 기본 상식은 반드시 알아야 한다.
99. 돈 많은 투자자가 몰리는 곳이 최고의 지역이다.
100. 로또 1등 당첨을 꿈꾸거나 부동산 청약 경쟁률이 10대 1이 넘는 곳에
목을 메거나 하는 사람은 절대로 부자가 될 수 없으며, 땀 흘린
만큼의 결과가 따른다는 것을 명심하고 현실적인 노력을 해라.
가치21. 세금편
101. 양도 소득세 계산방법은 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 =
양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
(연간 250만원) = 양도소득과세표준 × 세율 = 산출세액 -
세액공제 감면세액 = 자진납부할 세액.
102. 과세 표준 1천만원 이하는 9% 1천-4천은 18%(누진공제 90만원)
4천-8천은 27%(누진 450) 8천 초과는 36%(누진공제 1170만원)
103. 과세 표준은 2년미만 보유자산 40% 1년미만 보유자산 50% 3주택
이상의 주택 60% 미등기 양도자산 70% 장기 보유 특별 공제는
3년-5년 양도 차익의 10% 5년-10년 양도차익의 15% (25%)
10년이상은 양도 차익의 30%(50%)로 미등기 60%세율 3주택 제외
104. 재산세는 주택의 경우 0.15, 0.3, 0.5% 종합 부동산세는 1, 1.5, 2, 3%
105. 취득세와 등록세 합계는 전용면적 85 평방미터 이하 2.2%
취득세와 등록세 합계는 전용면적 85 평방미터 초과 2.7%
가치22. 부동산 매매시 구비 서류 및 중개수수료편
106. 매매 교환시 5천 미만은 0.6%(한도액 25만원) 5천-2억 0.5%(한도액
80만원) 2억-6억 미만은 0.4% 6억 초과는 법정 수수료 0.9% 이내에서
중개업자가 요율표에 명시한 요율 적용
107. 임대차의 경우는 5천 미만 0.5%(한도액 20만원) 5천-1억 0.4%
(한도액 30만원) 1억-3억미만 0.3% 3억 이상 거래가액의 0.8%
내에서 당사자간 협의
위의 사항을 위반한 중개업소는 6개월 영업 정지 및 형사처벌을 받음.
108. 아파트 매매시 구비 서류는 이전(취득)매매 계약서, 현(양도시)
매매 계약서, 매수자 인감 증명서 1통, 거래 사실 확인 증명서 1부,
양도 비용 내역 ( 이전 취/등록세영수증,법무사등기비용 영수증,
샷시영수증,중계수수료등)
109. 주택 매매시 위의 사항에 건축물 관리대장 각 1통 추가한다.
110. 분양권 매수시에 위의 사항에 아파트 공급 계약서 사본, 인감
주민등록 등본 각 1통
가치23. 매매시 체크리스트편
111. 사전 준비는 TEN 및 기타 인터넷으로 부동산의 장, 단점 및
시세파악 지역 부동산을 통해 상세 정보 파악 및 확인(5곳)
112. 계약서 작성전은 등기부등분(토지,건물)확인 용도, 정확한 면적,
저당권 및 기타 권리 설정 여부 확인. 신규 입주 아파트는
분양계약서와 신분증 및 잔금 완납영수증등으로 실제 소유주여부확인
113. 계약서 작성시와 후는 계약 상대방 확인, 등기부 등본, 영수증 수령
114. 잔금 지급시는 등기부등본, 각종 세금과 공과금 등 서류 및 영수증
확인하고 등기 이전에 넘겨 받으면 안되고 법무사를 통해서 진행
115. 잔금 지급후는 세금 납부 취득세, 농특세: 취득일로부터 30일이내
등록세, 교육세: 취득세 등 납부시. 소유권 이전 등기는 변호사,
법무사에게 위임 또는 세무서, 등기소, 구청등을 통하여 직접 등기
116. 200세대 이하, 중소형 평형 중심, 재건축, 재개발이 요원한 오래된
아파트, 서울에서 원거리, 휴전선 인근 지역, 그린 벨트는 피한다.
117. 왠만한 곳은 25평이하, 나홀로 아파트, 3년 시세 20%미만 아파트와
1년 시세 60% 상승 아파트는 피한다.
118. 주변,동,구,시 단위 순으로 과거 3년동안 수익률이 낮은 곳은 피한다.
119. 자본금 1억 미만의 투자, 1년 이상 미분양 아파트, 마음에 와 닿지
않은 아파트, 전문가들이 보류하는 아파트는 피한다.
120. 오피스텔, 연립, 빌라, 300세대 미만 주상 복합, 상가 주상복합은
특별한 상황이 아니라면 피한다.
121. 마음에 확 와 닿는 아파트를 선택하라.
122. 앞으로 서울 3강 수도권 3강이 주도한다.
서울 3강은 강남. 용산. 송파 수도권은 광교. 판교. 송도이다.
이상의 기본 상식만 가지고 아파트를 매매하셔도 절대로 손해 보는 일은
없을 것이며, 상황에 따라서는 매우 높은 시세 차익을 거둘 수 있다고
자부합니다. 여러분들을 사랑합니다.
감사합니다
저자- 천만명 부동산의 꿈 김종갑 | 
muzige (muzige) 
2008년 09월 01일 
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