아산 탕정2지구 도시개발사업의 전략환경영향평가서 초안 요약 정리

아산 탕정2지구 도시개발사업의 전략환경영향평가서 초안 요약 정리

아산 탕정2지구는 국토종합계획에 의거 아산만권 신도시 지정이후 축소 해제된 아산 탕정을 재디자인하는 도시개발 사업으로 보입니다. 당시 2000년대 후반 리먼 사태라는 미국발 금융위기 때 토지공사와 주택공사 합병에 따른 사업의 축소와 부채 정리를 위하여 많은 사업이 유보되는 상황이였습니다

물론, 천안 아산권역은 지역적 경기는 침체되었다 다른 지역에 비하면 부르조와 지역이라고 부러움의 대상이였습니다. 신도시 해제 상황 후 10여년을 사유 재산권 행사에 제약을 받던 원주민과 이해관계자들의 원성이 엄청 고조되었고, 신도시로 계획을 세웠던 지역을 지자체인 아산시가 진행하기에는 너무 많은 면적과 예산 소요로 엄두도 못내고 그냥저냥 시간만 흐르는 상태에 있르렀던 상황에서, 배방면의 삼성전자와 탕정의 디스플레이 산업 그리고 천안의 디스플레이 센타와 sdi의 관련 산업에 대한 협력업체들의 난개발이 성행하게 되었습니다.

아산시 탕정면은 높은 지가에 대비하여 민간의 개별적 개발 접근은 부담되었을 터, 음봉면 산동리를 일원으로 하는 개별적 개발이 성행하면서 난개발 내지는 산업단지 수요가 최고조에 달하게 됩니다

이에 LH에서는 다시금 개발 계획을 수립하는 상황에 이른 것 입니다

아래 표에 나타난 계획의 기본 방향과 토지이용계획을 살펴보면 윤곽이 보일 것 입니다

아래에서 자세한 사업 지구의 위치도를 살펴 보겠습니다

계획지구 좌측에 탕정의 아산 디스플레이시티가 보입니다. 사실 이것이 가장 중요한 팩트입니다 세계적인 디스플레이 강국 대한민국의 산업의 요람이 이곳 탕정에 위치한 것인데요. 그 산업을 위하여 아산만권 신도시가 수립되고 천안과 아산 인근에 도로가 확충되고 산업단지가 조성되며 인구가 유입 증대하는 현재에 이른 것이죠

기 조성된 애초의 탕정1지구(현재는 불당 신도시 지역)의 사이로 센트럴시티 도시개발 사업이 추진되고, 그 아래 쪽으로 기업형 임대주택 공급촉진지구가 진행되고 있습니다

눈여겨 볼 사항은 KTX역 인근에 R/D 집적센타와 충남도에서 진행하는 강소특구 산업단지 등은 이지역에 무엇인가 특별한 임팩트가 있지 않을까?라고 궁금증을 자아냅니다

탕정 디스플레이시티 아래에 탕정테크노산단과 도시개발 사업이 줄줄이 연계되고 있습니다.

이 사항도 과연 그만한 임팩트가 무엇일까 하는 의혹이 더욱 커지게 하는 것이죠

계획지구 상단에 좌우로 제2디지털 산업단지와 음봉일반산업단지도 추진 중인 것이 보입니다. 이 지역은 628번 국지도를 중심으로 산업 입지 수요는 매우 높았으나 개발이 불가능한 농림지역 토지였기에 실제 개발은 어려웠던 상황이였구요. 이 개발 사업을 통하여 체계적이고 계획적인 개발이 선행된다면 토지 소유주나 사업시행자는 도움이 될 것으로 보입니다

아래 지역 개황도를 살펴 보면 도움이 될 것 입니다

 토지이용계획도를 볼까요

앞서 지역개황에서 설명드린 것을 참고하면 전반적인 동선과 기존 산업 그리고 자연환경을 고려한 배치가 나름대로 타당성과 합리적 배치가 이루어졌다고 보여 집니다

주의할 것은 628번 국지도를 중심으로 산업시설용지와 업무용지가 주요 배치된 점, 노란색 계열의 공동주택용지가 매우 많아 보이는데, 아마도 이것은 산업시설용지가 상대적으로 낮은 조성원가 분양에 따른 사업 수지를 감안하여 지가 보상으로 연결된 것이 아닌가 하며, 인구의 밀도가 있어야 사업의 성공을 판단하기에 그렇치 않을까 합니다. 

그러나 LH의 사업은 쾌적성이 우선하다보니 도시의 자족성이 떨어진다는 평가를 어느 정도 감안했다고 보여지고 있습니다.  또 하천을 중심으로 자연스럽게 계획지구를 유도한 점은 환경과 치수 그리고 주민의 삶의 질도 고려된 양상입니다

토지이용계획표를 보면 한눈에 파악할 수 있습니다. 산업시설용지가 절반을 차지하고 주거용지는 상대적으로 낮은 비율, 그럼에도 불구하고 사업 수지를 위한 상업지역 비율은 21.2%를 차지하고 있는데....... 사업지역은 신도시 1단계나 그와 연계된 불당신도시의 상업지역 그리고 이곳 상업지역까지 고려한다면 유동인구의 밀도가 떨어지고 과연 분양자의 임대 또는 운영 수익이 가능한지는 궁금합니다. 상업지역은 유동인구의 밀도가 수익성을 좌우하는만큼 계획인구 확보가 이루어지지 않거나 아니면 불당신도시의 상업적 밀도를 이곳으로 이끌어 내지 않는다면 부정적으로 보이지 않을까 합니다

학교나 커뮤니티 종교 등의 시설은 통상적인 수준에서 조성되었을 것으로 보고 패스~~

지금까지 대략적으로 탕정2지구 도시개발 사업을 가볍게 살펴 보았습니다.

제 소견으로는 도시개발 사업이 '어떻게 진행될 것인가?'도 중요하지만 '왜' 진행되는지 그 동력 원인이 중요하다고 판단됩니다. 동력 원인을 파악하면 어떤 방향으로 진행될 것인지가 예상되기 때문이지요

과연 이 많은 사업들이 같은 시기에 동시 다발적으로 진행되는 요인에 대하여는 아직은 모르겠습니다. 알고 계신 분의 도움이나 아니면 그것이 알고 싶다에라도 제보해야 하는 것은 아닐까 합니다

좋은 하루 되십시오

라이프 공인중개사 이경재 소장입니다