전세 연장하고 싶은데… 묵시적갱신 vs. 재계약, 뭐가 더 유리할까?

 

출처 : kb부동산에서 아주 좋은 기사가 있어 감히 복사를 해봅니다

 

전세 연장하고 싶은데… 묵시적갱신 vs. 재계약, 뭐가 더 유리할까?

조회 17,3562025. 2. 3.

 

임대차 계약 만기가 다가와 연장하고 싶을 경우 계약 갱신 방법으로 3가지가 있습니다. 바로 묵시적 갱신과 재계약, 그리고 계약갱신요구가 그것인데요. 이 세가지 중 어떤 방법이 유리한지 개념과 효과, 차이점 등을 살펴봤습니다.

 

묵시적갱신이란? 재계약이란?

 

 

묵시적 갱신이란 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용) 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것을 말합니다.

 

임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다. 또한 갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하며, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관이 없습니다.

 

반면, 재계약은 법률적으로는 명시적 갱신이라고 하는데, 계약기간 만료일이 오기 전에 임대인과 임차인 간에 계약조항을 새롭게 합의해 계약서를 작성하거나 수정하는 것을 말합니다. 재계약시 임대료 인상은 주택임대차보호법상 정해진 5% 한도를 준수해야 합니다.

 

묵시적갱신과 재계약의 차이와 효과

  

주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 간주됩니다. 또한, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것이 되며, 임대차의 존속기간은 2년이 됩니다.

 

재계약은 계약을 새롭게 하는 것이기 때문에 계약 당사자 본인이 소유주인지 확인하고 부동산등기부등본을 열람해 근저당, 가압류 등 추가로 설정된 권리관계가 있는지 파악해야 합니다. 또한 기존 계약보다 보증금이 늘어난 경우 확정일자를 받아야 보증금을 보호받을 수 있습니다.

 

주택임대차와 재계약의 가장 큰 차이점은 중도해지권에 있습니다. 묵시적 갱신인 경우 임차인은 계약기간에 상관없이 언제든 계약을 해지 통지하고 3개월 뒤에 이사 갈 수 있습니다. 반면 임대인은 중도해지권이 없습니다. 반면, 재계약은 새로운 계약의 일종이기 때문에 임대인과 임차인 모두 해지권이 없습니다. 따라서 중도해지권이란 측면에서 볼 때 임차인 입장에서는 묵시적 갱신이, 임대인 입장에서는 재계약이 유리하다고 할 수 있겠습니다.

 

계약갱신요구권이란?

 

과거 계약 갱신 방법이 묵시적갱신과 재계약 두 가지였다면, 최근에는 임차인의 계약갱신요구권을 통한 계약갱신이 가능합니다. 계약갱신요구권은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 말하는데요. 이때 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

 

계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건이며, 임차인이 언제든 중도에 해지할 수 있다는 측면에서 묵시적 갱신과 비슷하다고 생각할 수 있는데요. 차임과 보증금은 주택임대차보호법의 범위(5%)에서 증감할 수 있다는 부분에서는 묵시적갱신과 차이가 있습니다. 다만, 임차인이 2기의 차임액(두달분의 임대료)에 해당하는 금액을 연체하거나 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 등에 해당될 경우 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 점도 알아두셔야 합니다.

 

특히 임대인 가운데 묵시적갱신을 세입자의 계약갱신요구권으로 착각하는 경우가 있는데요. 임차인이 계약갱신요구권 이전에 묵시적 갱신이 먼저 됐다면 법률상 임차인은 계약갱신요구권을 사용하지 않은 것으로 판단되기 때문에 임차인은 최고 계약기간을 포함해 최대 6년의 거주 기간을 보장받을 수 있습니다.

 

지금까지 임대차의 계약 갱신 방법 3가지의 개념 및 효과, 차이점 등을 살펴봤습니다. 임차인 입장에서는 중도해지가 가능한 묵시적갱신과 계약갱신요구권이, 임대인 입장에서는 임차인의 중도해지가 불가능한 재계약이 유리하다 할 수 있겠는데요. 반면, 전세금이 하락한 경우에는 오히려 임차인이 재계약을 통해 계약을 갱신이, 임대인은 묵시적 갱신을 통한 계약 유지가 유리할테고요. 결국 각자의 상황에 맞춰 계약 갱신 방법을 적절하게 활용하는 것이 좋겠습니다. 특히 이러한 법률지식은 원만한 합의를 위해 꼭 필요한 부동산 상식인 만큼 꼭 기억하시길 바라겠습니다.