농지란?

 

라. 농지의 확인

   (1) 농지란

    농지란 '전, 답 또는 과수원 기타 그 법적지목여하에 불구하고 실제의 토지현상   이 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지 및 그 토지의 개량

    시설(유지, 양.배수시설, 수로, 농로, 제방 기타농지의 보전이나 이용에 필요한   시설로서 농림부령이 정하는 시설)의 부지와 고정식 온실, 버섯재배사, 비닐하   우스와 그 부속시설, 농막 또는 간이퇴비장 등 시설의 부지'를 말하고, 농지의   소유와 이용, 보전 등에 관하여 농지법이 규율한다.

   (2) 농지의 소유

    (가) 경자유전의 원칙

     농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다(농지법 6조 1항). 즉, 원칙적      으로 농업인, 농업법인(영농법인, 농업회사법인)만이 농지를 소유할 수 있다. 즉 원칙적으로 도시민과 일반법인        (회사), 법인 아닌 사단(종중, 교회, 사찰 등)은 농지를 소유할 수 없다.

     이때, 농업인이라 함은 농업에 종사하는 개인으로서, 1,000㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생 식물을 경작       또는 재배하거나 1년중 90일 이상 농업에 종사하는 자 등을 말한다(농지법 2조 2호, 농지법 시행령 3조).

     농업법인이라 함은 농업·농촌기본법 제15조의 규정에 의하여 설립된 영농조합법인과 일정요건 갖춘 동법 제16      조의 규정에 의하여 설립된 농업회사법인을 말한다(농지법 2조 3호).

    (나) 경자유전의 원칙의 예외 및 농지의 소유상한

     ① 개관 : 일정한 경우 자기의 농업경영에 이용하지 않는 농지라도 소유할 수 있게 하여 경자유전의 원칙의 예                 외를 규정하고, 일정한 예외사유의 경우 농지의 소유상한을 규정하였다(농지법 6조 2항, 7조).

     ② 공익목적 취득 또는 공익사업에 따른 취득 : 국가, 지방자치단체, 농어촌기반공사 등이 취득하는 경우, 수용,          매립농지 취득, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한 법률(이라 ‘공특법’이라 함)에 의해 취득하는 경우          등

     ③ 주말·체험영농을 하고자 농지를 소유하는 경우 : 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가          활동으로 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하기 위한 경우로서, 세대원 전부가 소유하는 총면적을 기          준으로  1,000㎡ 이내의 것에 한해 소유할 수 있다.

     ④ 기타 : 상속에 의해 소유하는 경우(10,000㎡ 이내의 것에 한함), 8년 이상 농업경영을 하던 자가 이농당시           소유하던 농지를 계속 소유하는 경우(10,000㎡ 이내의 것에 한함), 담보농지의 취득, 농지전용허가를 받거나          농지전용신고를 한 자가 당해농지를 소유하는 경우, 농지전용협의를 완료한 농지를 소유하는 경우

    (다) 도시민의 농지소유

      ① 농지소유제한의 완화 : 도시민들의 농촌 유입을 적극적으로 지원하기 위한 정부의 정책적인 배려로 농지가                                 점점 도시민에게 개방되고 있다.

      ② 주말·체험영농을 위한 농지소유 허용 : 위와 같이 도시민도 주말·체험농장용으로 1,000㎡ 이하의 농지를 소           유할 수 있도록 하였다.

      ③ 농지임대 수탁사업 : 2005년 10월부터‘농지임대 수탁사업’이 실시되면서  도시민들이 영농계획서를 내고            농지취득자격증명을 받아 농지를 구입한 뒤 이를 농지은행(한국농촌공사 운영) 등을 통해 전업농 등에게 5           년 이상 임대·위탁하면 농사를 짓지 않아도 농지를 소유할 수 있다. ‘농지임대수탁사업’이란 도시민 등 농지           소유자가 농지를 농지은행에 위탁하면 전업농 등에게 위탁해주는 사업을 말한다. 또 이농이나 상속을 통해           불가피하게 농지를 갖고 있는 도시민들도 소유상한인 10,000㎡를 넘는 농지를 한국농촌공사를 통해 임대하           면 소유 상한(상속은 30,000㎡까지)을 적용받지 않는다.

    (라) 농지취득자격증명

     ① 개관 : 농지를 취득하고자 하는 자는 농지의 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며,                 도농복합형태의 시에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인

      경우에 한한다)·구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·읍장 또는 면장(이하 "시·구·읍·면장"이라 한다)으로부터 농지취득 자격증명을 발급받아야 하고, 소유권이전등기신청시에도 첨부하여야 한다(농지법 8조). 1,000㎡ 미만의 농지를 취득하는 경우에도 마찬가지이다.

      경매에 의하여 농지를 취득하는 경우에도 농지취득자격증명이 필요하다. 즉, 매각기일에 농지를 매수한 자는 예외사유가 없는 한 당일 오후 경매법원에서 최고가매수신고증명원을 발급받아 농지의 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍. 면장으로부터 농지취득자격증명을 받은 뒤 매각허가기일 전에 경매법원에 제출해야 하고 그렇지 못하면 입찰보증금이 몰수될 수 있다.

 집행법원이 농지취득자격증명이 필요함에도 간과하고 경매를 진행한 결과 이전등기까지 된 경우, 매수인 명의의 등기는 무효이다(대판 97다42991).

     ② 농지취득자격증명의 발급대상 : 농업인, 농어법인 또는 농업인이 되고자 하는 자, 주말·체험영농을 하고자 하는 농업인 아닌 개인, 초·중등교육법 등에 의한 학교 및 공공단체,  농지전용허가 받거나 농지전용신고한 자 등(농지취득자격증명발급심사요령 4조)

     ③ 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 경우 :

      ㉮ 국가 또는 지방자치단체, 한국농촌공사가 취득하는 경우

      ㉯ 상속, 담보농지취득, 농어촌정비법에 의한 농지취득, 매립농지 취득, 수용, 공특법에 의해 취득하는 경우

      ㉰ 농업법인의 합병, 공유농지 분할, 시효완성, 환매권 실행, 농지이용증진계획에 의한 취득의 경우

      ㉱ 농지의 전용에 관한 협의를 완료한 다음 취득하는 다음 농지

       ㉠ 국토계획법에 의한 도시지역안에 주거지역·상업지역·공업지역 또는 도시계획시설 예정지로 지정 또는 결정            된 농지

       ㉡ 국토계획법에 의한 도시지역안의 녹지지역 및 개발제한구역안의 농지에 대하여 (동) 제56조의 규정에 의하여 개발행위의 허가를 받거나 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 제11조제1항 각호외의 부분 단서의 규정에 의하여 토지형질변경 허가를 받은 농지       

      ㉲ 사실상 대지화된 농지 : 지목이 전이나 사실상 대지화되어 농경지로 사용되지 아니 하는 농지(대결 86마1095), 인근 토지보다 1-2m나 성토되고 지상에 컨테이너박스와 창고가 설치되어 상당기간동안 건축자재하치장으로 사용된 경우(대판 97다42991) 등

     ④ 농지취득자격증명발급 신청 및 발급절차 :

      농지취득자격증명을 발급 받고자 하는 자는 농지취득자격증명신청서를 작성한 농업 경영계획서 등을 첨부하여 당해 농지의 소재지를 관할하는 시장,구청장,읍.면장에게 제출하면, 4일 이내에 해당관청의 산업행정분야 담당자가 농업경영계획서 작성상의 확인 및 농업에 종사할 의사가 있는지 등을 확인 후 발급한다. 발급절차 간소화차원에서 농지소재지 농지관리위원 2인의 확인제도는  없어졌다.

      * 첨부서류 : 농지취득자격증명신청서, 농업경영계획서(상속, 담보농지취득 등의 경우엔 예외), 주민등록 등본(농지의 소재지와 거주지가 다른 경우), 취득원인 입증서 서류(매매계약서, 증여계약서, 최고가매수신고증명원 등), 농지전용허가증 또는 신고필증 등

    (마) 농지의 처분명령 및 매수청구

     ① 처분명령사유 : 농지의 소유자가 다음 사유에 해당하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 당해 농지를 처분하여야 한다(농지법 10조). 즉, 소유농지를 정당한 사유없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지  아니하게 되었다고 시장·군수 또는 구청장이 인정한 때, 농지전용허가 등을 받은 농지를 취득한한 날부터 2년 이내에 그 목적사업에 착수하지 아니한 때, 사위 기타 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유한 것이 판명된 때 등이다. 시장·군수 또는 구청장은 농지의 처분의무가 생긴 농지의 소유자에게 농림부령이 정        하는 바에 의하여 처분대상농지·처분의 무기간등을 명시하여 해당 농지를 처분하여야 함을 통지하여야 한다.

     ② 처분명령 및 매수청구 : 시장·군수 또는 구청장은 위 처분의무기간내에 처분대상농지를 처분하지 아니한 농지의 소유자에 대하여는 6월 이내에 당해 농지를 처분할 것을 명할 수 있고, 농지의 소유자는 위 처분명령을 받은 때에는 「한국농촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농촌공사에게 당해 농지의 매수를 청구할 수 있고, 이에 대해 한국농촌공사는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 공시지가를 기준으로 당해 농지를 매수할 수 있다.

     ③ 처분명령의 3년 유예 : 시장·군수 또는 구청장은 위 처분의무기간 내에 처분대상

      농지를 처분하지 아니한 농지의 소유자가 당해 농지를 자기의 농업경영에 이용하는 경우 및 한국농촌공사 그 밖에 대통령령이 정하는 자와 해당농지의 매도위탁계약을 체결한 경우에는 처분의무기간이 경과한 때부터 3년간 위 처분명령을 직권으로 유예할 수 있다.

     ④ 이행강제금 : 시장·군수 또는 구청장은 위 처분명령을 받은 후 정당한 사유  없이 지정기간안에 당해 처분명령의 이행을 하지 아니한 자에 대하여는 당해 농지의 토지가액의 100분의 20에 상당하는 이행강제금을 부과하고, 그래도 이행되지 아니할 경우 처분명령이 있는 날을 기준으로 하여 당해 처분명령이 이행될 때까지 이행강제금을 매년 1회 부과·징수할 수 있다(농지법 65조).

   (3) 농지의 보전 등

    (가) 개관

     시·도지사는 농지를 효율적으로 이용·보전하기 위하여 농업진흥지역을 지정한다. 농업진흥지역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분하여 지정할 수 있다(농지법30조). 농업진흥지역의 지정대상은 국토계획법에 의한 녹지지역·관리지역·농림지역및 자연환경보전지역이다. 다만, 특별시의 녹지지역을 제외한다(농지법 31조). 시·도지사는 농업·농촌기본법 제43조의 규정에 의한 시·도농정심의회(이하 "시·도농정심의회"라 한다)의 심의를 거쳐 농림부장관의 승인을 얻어 농업진흥지역을 지정한다(농지법 32조 1항).

    (나) 농업진흥지역

     1) 농업진흥구역

      ① 의의 : 농업의 진흥을 도모하여야 하는 지역으로, 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역 및 그외의 지역으로서 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역으로서 농림부장관이 정하는   규모로 농지가 집단화되어 농업목적으로 이용하는 것이 필요한 지역을 말한다.

      ② 행위제한 : 농업진흥구역 안에서는 농작물의 경작, 다년성식물의 재배, 고정식온실·버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설의 설치, 농막 및 간이퇴비장의 설치, 농지개량사업 또는 농업용수개발사업의 시행 등 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되는 토지이용행위만 허용됨이 원칙이다.

     2) 농업보호구역

      ① 의의 : 농업진흥구역의 용수원확보, 수질보전등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 말한다.

      ② 행위제한 : 농업보호구역 안에서는 아래 사항이외의 토지이용행위를 할 수 없다(농지법 34조 2항).

       ㉮ 농업진흥구역에서 허용되는 토지이용행위

       ㉯ 농업인의 소득증대를 위하여 필요한 시설로서 대통령령이 정하는 건축물·공작물 그 밖의 시설의 설치 : 2만㎡ 미만의 관광농원시설, 3천㎡ 미만의 주말농원시설

       ㉰ 농업인의 생활여건 개선을 위하여 필요한 시설로서 대통령령이 정하는 건축물·공작물 그 밖의 시설의 설치 : 단독주택, 슈퍼마켓과 일용품등의 소매점, 의원, 침술원,탁구장 및 체육도장, 동사무소, 방송국, 마을공회당,지역아동센타, 기원, 서점, 테니스장, 체력단련장, 종교집회장, 공연장, 금융업소, 사무소, 게임제공업소, 사진관, 학원 등으로서 그 부지가 1천㎡ 미만인 것(일반음식점, 골프연습장 제외), 변전소, 양수장 등으로서 그 부지가 3천㎡ 미만인 것

(다) 농업진흥지역 이외의 지역

     농지법에서 예외적으로 정하는 사항을 제외하고 농지를 전용하여 국토계획법에서 정한 바에 따라 토지를 2,3차 목적으로 개발이 가능하다.

(라) 농지의 전용

     ① 농지전용이란 : 농지를 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배등 농업생산  또는 농지개량외의 목적에 사용하는 것을 말한다. 농지에 건축물의 건축, 주차장, 구조물 설치 등 농지 본래의 목적 외의 목적으로 이용하고자 하는 자는 농지전용 허가 또는 협의를 받거나 농지전용 신고를 하여야 한다.

     ② 농지전용의 허가 :농업진흥지역안의 농지에 대한 전용행위와 농업진흥지역 밖의 농지에 대한 이용행위중 농업관련시설이 아닌 것은 허가를 받아야 한다. 농지를 전용하고자 하는 자는 원칙적으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 농림부장관의 허가를 받아야 한다(농지법 36     조 1항). 허가절차는 농지전용허가 신청서 작성  → 농지관리위원회에 제출 → 농지관리위원회 확인(5일 이내) → 시장·군수·구청장에게 확인서 송부 → 농지전용 허가 심사 → 허가통보 순으로  진행된다.

     ③ 농지전용의 협의 : 국토계획법에 의한 도시지역의 농지는 미리 농림부장관과 전용에 관한 협의를 하면 건축법, 국토계획법등에 의하여 농지전용허가가 의제된다. 즉 다른 개별법에 의해 건축허가나 개발행위허가(토지형질변경허가)를 받으면서 농지법에 의한 농지전용을 같이 처리하는 것을 협의라 한다(농지법 36조 2항).

     ④ 농지전용의 신고 : 농업진흥지역 밖에서 하는 농업관련사항과 농업진흥지역안에서 자기가 생산한 농산물의 건조, 보관시설, 농업자재보관시설, 농업용관리사의 설치등 농업생산활동을 용이하게 하기 위하여 전용절차를 간소화하여 당해 농지 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 시장·군수 또는 구청장에게 신고하여 수리됨      으로써 전용허가를 받은 것과 같은 효력을  발생한다(농지법 37조).

     ⑤ 농지보전부담금 : 농지를 전용하고자 하는 자는 농지의 보전·관리 및 조성을 위한 부담금(이하 "농지보전부담금"이라 한다)을 농지관리기금을 운용·관리하는 자에게 납입하여야 한다(농지법 40조).

       * 농지보전부담금 = 전용농지의 개별 공시지가 × 30% × 전용면적    

     ⑥ 불법전용시의 벌칙 : 농업진흥지역안의 농지를 무허가 또는 사위 기타 부정한 방법으로 전용허가를 받은 자는 5년 이하의 징역 또는 당해 토지의 개별공시지가에 의한 토지가액에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처하고, 농업진흥지역밖의 농지의 경우에는 3년 이하의 징역 또는 당해 토지가액의 100분 의 50에 상당하는 금액 이하의 벌     금에 처한다(농지법 59조). 기타 전용관련규정 위반시 형사처벌은 물론 전용허가의 취소, 원상회복명령을 받을       수 있고, 불법전용을 고발한 경우 포상금제도도 운영하고 있다.