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핵심 내용은 난개발된 서북부의 추가 개발은 막고, 미개발된 동남부에선 신규 개발지를 확대하겠다는 것이다.
시는 또 균형 발전을 위해 전 지역을 남이권, 백원권, 용인권, 수지권, 기흥·구성권 등 5개 생활권으로 나눠 개발을 엄격하게 관리하기로 했다.
이에 따라 전문가들은 그동안 서북부에 편중됐던 용인 개발의 중심축이 동남부로 이동하면서 부동산 투자 환경의 변화도 불가피할 것으로 보고 있다.
□ 2020년 용인 인구 ‘광역시‘급으로 늘어
○ 인구 120만명의 수도권 남부 중심도시로 거듭날듯
- 시는 동남부지역 집중 개발에 따른 2020년 계획 인구를 120만명으로 설정함. 이는 현재 대전(130만명), 광주(120만명) 등과 맞먹는 인구로 수도권 시군구 중 가장 많은 규모임.
- 또 이는 현재(2007년 2월말 기준) 용인시 인구(79만명)를 감안하면 향후 13년간 41만명의 인구를 새로 받아들이겠다는 의미임. 해마다 용인시에 파주 교하지구(3만2000여명) 규모의 인구가 새로 유입되는 셈.
○ 신규 시가화 예정용지에만 6만명 늘어
- 이같은 인구계획은 기존 인구에 자연 증가분(17만명), 기존 시가화 예정용지(19만명), 신규 시가화 예정용지(7만명), 비도시지역(7만5000) 등을 감안해 산정됐다는 게 용인시 관계자의 설명.
- 자연 증가분과 이미 확정된 계획인구 등을 제외하면 실질적인 인구 증가는 신규 시가화 예정용지에서 이뤄지는 셈.
- 때문에 이번 계획에서 신규 시가화 예정용지로 지정된 남사면(197만평), 백암·원삼면(82만평), 이동면(32만평), 포곡읍·모현면(75만평) 등에 대규모 인구가 유입될 예정.
○ ‘복합신도시’, 어떻게 개발될까
- 남사면 복합신도시(197만평)는 가까운 동백지구(100만평, 1만6672가구, 5만1681명)의 두 배 규모로 최대 3만3000여 가구, 10만여명의 인구 등을 수용할 수 있는 규모라는게 전문가들의 분석.
- 동백지구 토지이용계획을 토대로 남사면 복합신도시의 주택 유형별 건립 가구수를 추산해 보면 아파트 9300여가구, 연립주택 600여가구, 단독주택 3800여가구 등임.
- 시 관계자는 남사면 복합신도시를 연구·업무기능이 보완된 대규모 택지지구로 개발한다는 기본 원칙을 세워두고 있다고 밝힘.
- 하지만 세부적인 토지이용계획, 인구 규모, 추진일정 등은 아직 구체적으로 수립되지 않은 상태임.
- 용인시 관계자는 “정부 주택정책의 기조가 공급 확대에 맞춰진 만큼 ‘복합신도시’ 개발이 앞당겨 질 수 있다”고 말함.
- 복합신도시 개발의 시행은 토지개발공사로 맡되 용인지방공사에 일정 개발지분을 주는 방안을 적극 추진하고 있다고 함.
○ 신도시 예정지 ‘봉무·봉명리’는 어떤곳?
<입지>
- 복합신도시 예정지인 봉무·봉명리 일대는 서울 도심 반경 50∼60㎞ 권역으로 용인 서남부지역의 남단에 해당함.
- 1급 지방하천인 진위천이 일대를 끼고 흘러 신도시 개발을 위한 기본적인 조건은 갖춘 상태.
- 화성 동탄신도시와의 거리도 7㎞ 이내로 가까운 편임.
<교통>
- 경부고속도로와 접해 있고, 수도권 제2외곽순환도로와 5∼6㎞ 이내 거리로 광역교통망이 비교적 잘 갖춰진 편임.
- 또 현재 건설 중인 서울 양재~용인 영덕간 고속화도로, 영덕~동탄간 광역도로와의 연계도 쉬워 택지 개발을 위한 기본적인 교통망은 확보된 상태.
<규제>
- 수도권정비계획법상 용인시 대부분(308㎢)이 자연환경보전권역으로 묶여 있는데 비해, 남사면 일대는 성장권리권역으로 지정돼 개발에 대한 규제가 상대적으로 덜한 편임.
- 또 전 지역이 용도지역상 도시지역으로 지정돼 개발이 비교적 쉽다는 평가가 많음.
- 반면 전 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 외지인의 토지 매입에는 제한이 있음.
○ 개발의 걸림돌 ‘송탄 상수원보호구역’
- 신도시 예정지(봉무·봉명리) 일대는 전지역이 ‘송탄 상수원보호구역’으로 묶여 각종 개발행위(각종 토지형질변경허가, 건축물 신축·증축 등 포함)가 엄격히 제한을 받고 있음.
- 때문에 복합신도시 신도시 개발을 위해서는 상수원보호구역 해제가 전제되어야 한다는게 전문가들의 의견임.
- 이 상수원보호구역 해제는 사용권자인 평택시장만이 경기도에 요청할 수 있음. 하지만 용인시의 해제 요구에 대해 평택시가 반대 입장을 고수해 신도시 개발까지는 상당한 난항이 예상됨.
- 상수원보호구역 지정 범위는 진위천(용인 남사면 송전지-봉무리-봉명리-평택)을 중심으로 반경 10㎞ 이내 지역으로 봉무·봉명리 전 지역이 포함됨.
- 지정면적은 총 3.859㎢로 평택시 진위면(2.287㎢)과 용인시 남사면(1.572㎢)에 각각 걸쳐 있음.
- 이곳에서는 연면적 30.25평 이하 농가주택의 신축, 연면적 30.25평(기존 주택면적을 포함) 이하 농가주택 증축 등 일부 개발행위에 대해서만 허가가 가능함. 이 경우에도 사업계획서, 1일 물사용량 및 오염물질배출량 계산내역서 등을 작성해 용인시의 허가를 받아야 함.
○ 동탄신도시와 연계 개발說 ‘모락모락‘
- 현지에선 ’복합신도시’ 개발계획이 ‘분당급 신도시’ 개발을 위한 사전 포석이 아니겠느냐는 소문이 끊이지 않음.
- 복합신도시 예정지가 동탄신도시(273만평)와 7㎞로 가까워 이와 연계 개발을 추진할 수도 있다는 ‘설‘이 나돌고 있음.
- 또 이곳이 신도시 개발을 위한 광역교통망, 수변공간(진위천) 등이 잘 갖춰진 점도 이같은 설을 뒷받침하고 있음.
○ 다른 후보지에 비해 개발 ’걸림돌’ 적어
- 이곳은 용인 모현, 하남, 과천 등 다른 후보지와 비교해 개발에 걸림돌이 되는 각종 규제가 적은 편.
- 유일한 개발 규제 사항인 ‘송탄 상수원보호구역’도 현재 경기도의 중재 아래 평택시와 공동으로 해제를 추진하고 있는 상황이라 문제될게 없다는게 용인시 관계자의 설명임.
- 하지만 서울 도심과의 거리가 50∼60㎞ 안팎으로 강남의 주택 수요를 끌어들이기에는 한계가 있다고 보는 시각도 많음.
- 용인시 관계자도 “남사면 ’복합신도시’는 분당급 신도시와는 전혀 연관성이 없다”고 말함.
□ ‘복합신도시’, 지금 투자해도 괜찮나
○ 개발계획 입안단계로 투자이점 커
- ‘복합신도시’ 예정지인 봉무·봉명리 일대는 현재 전지역이 토지거래허가구역으로 묶여 현재 외지인의 땅 매입이 엄격히 제한되고 있음.
- 이 지역에서 외지인이 땅을 매입하기 위해서는 비도시지역(관리지역, 농림지역 등)의 경우 302.5평 초과 임야, 151.3평 초과 전답, 75.6평 초과 기타 토지(대지등)에서는 현지에 1년 이상 거주해야 토지거래허가를 받아 땅을 살 수 있음.
- 도시지역의 경우에는 54.5평 초과 주거지, 199.7평 초과 공장지, 60.5평 초과 상업지, 30.3평 초과 자연녹지 등을 외지인이 살땐 마찬가지로 사전에 토지거래허가를 받아야 함.
- 외지인이 허가없이 매입할 수 있는 부동산으로는 ▶비도시지역에서는 대지면적 75.6평 이하 주택 등 ▶도시지역에서는 대지면적 54.5평 이하 단독·빌라·다세대, 대지면적 60.5평 이하 근생시설(슈퍼등) 등이 있음.
- 전문가들은 ‘복합신도시’ 개발계획이 내부 확정단계로 아직 일반인에게는 비공된 상태이기 때문에 예정지나 주변지역 투자에 큰 이점이 있는 것으로 보고 있음.
- 토지 컨설팅업체인 다산서비스 이종창 대표는 “택지지구 투자는 대부분 시가화 예정용지 지정 직전에 많이 이뤄진다. 판교신도시의 경우도 개발 발표 4년 5개월 전인 97년 4월 도시기본계획안에 대한 주민공람 실시 전후로 투자가 많았다”고 말함.
○ ‘복합신도시’ 인근지역 투자여건은?
- ‘복합신도시’ 예정지 인근지역인 용인 이동면, 화성시, 평택시, 오산시 등도 토지거래허가구역으로 묶여 외지인의 땅 매입이 엄격히 제한을 받음.
- 인접한 안성시의 경우 일죽면과 죽산면 죽산ㆍ용설ㆍ장계리ㆍ매산ㆍ율곡ㆍ내장ㆍ배태ㆍ내강리 등은 토지거래허가구역에서 제외돼 외지인의 토지매입에 제한이 없는 상황임.
○ 지금 투자해도 괜찮나
- 현행 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’상 수도권 택지지지구의 경우 택지지구 지정을 위한 주민공람공고일 기준 1년 전에 주택, 토지, 근생시설 등을 소유한 원주민에게는 이주자용 택지, 임대주택, 상업용지 등이 보상으로 주어짐.
- 때문에 현지 중개업소에선 용인시가 남사면 ‘복합신도시‘ 개발을 위한 주민공람공고를 2008년 4월로 가정한다면 현재 대지면적 54.5평 이하 단독·빌라·다가구·다세대 등을 매입한 경우에도 신도시 입주권 등을 받을 수 있다고 봄.
- 다만 용인시가 투기 등을 방지하기 위해 택지개발 지정을 위한 주민공람일을 앞당길 수 있어 투자에는 신중을 기해야 한다는게 전문가들의 조언임.
□ 현지 부동산시장 동향은?
○ 용역 발주기간에 개발소문 이미 나돌아
- 현지 부동산중개업계에선 지난해 용인시가 민간업체에 도시기본계획 수립을 위한 용역 보고서를 발주하는 과정에서 이미 한차례 신도시 개발설이 나돌았다고 함.
- 당시 용인시가 용역을 발주하는 과정에서 중개업자 등이 해당 업체로부터 용역보고서를 구입해 개발정보를 빼돌렸다는 것.
- 또 주민공람(2005.1.24) 등 의견수렴 과정에서 이미 봉무·봉명리 일대가 신도시로 개발된다는 소문이 현지에서 크게 확산됐다고 봄.
○ 토지거래허가구역으로 묶여 거래는 ’뚝’
- 현지 부동산중개업계에 따르면 ‘복합신도시’ 예정지 일대는 토지거래허가구역으로 지정돼 외지인의 땅 매입이 제한된 만큼 거래는 거의 없다고 함.
- 처인구청 부동산관리팀 관계자는 “지난해 봉무·봉명리 일대 토지거래 허가건수는 50여건으로 대부분 현지인간의 농업용 땅 거래였다”고 말함.
- 현재 매물이 드문 2000∼3000평 규모의 임야, 전답 등은 평당 20만원을 호가함.
- 면적이 1만여 평 이상으로 비교적 덩치가 큰 임야는 간혹 평당 10만원에 매물로 나오고 있는 경우가 있으나 사려는 사람은 드문 편임.
○ 외지인 투자 가능한 매물은 드물어
- 남사면 삼원공인(031-323-0001) 이상화 사장은 “이미 1∼2년 전부터 시가화 예정용지 지정설이 나돌았으나 거래 규제로 땅 매매는 거의 이뤄지지 않았다”며 “도시기본계획이 확정 발표되더라도 큰 움직임은 없을 것”이라고 내다보고 있음.
- 현지 가나공인(031-265-9595) 한 관계자는 “최근 건평이 25평(대지면적 408평)인 농가주택이 2억4000만원에 매물로 나왔다. 하지만 토지거래허가를 받아야 하기 때문에 외지인은 문의는 뜸한 편“이라고 말했다.
- 인근 렉슬공인 관계자도 ”매물로 나온 농가주택은 대부분 대지면적이 넓어 토지거래허가를 받아야 매입이 가능하다. 외지인 투자가 가능한 매물은 찾아보기 힘들다”고 말함.
- 하지만 외지인도 매입이 가능한 대지면적 54.5평 이하 단독·빌라·다세대 등에 대해서는 신도시 입주권 등을 노린 투자 수요가 대거 몰릴 가능성도 있다고 봄.
- 토마토공인 관계자는 “일부 투기꾼들이 현지 작업을 통해 영진빌라 등 외지인 매입이 가능한 매물 확보에 대거 나설 가능성이 크다”고 말했다.
백암·원삼면 ‘관광·휴양단지‘
□ 백암·원삼은 어떤 곳
- 경기도 용인시 처인구 백암면과 원삼면은 용인시를 동·서로 가로지르는 영동고속도로를 기준으로 아래쪽(남쪽)에 위치.
- 영동고속도로 바로 아래가 원삼면, 그 아래가 백암면으로 용인시 전체 지형을 중심으로는 동남쪽에 해당.
- 백암·원삼면은 특히 영동·중부고속도로 접근성이 용인시 여느 지역에 비해 상대적으로 괜찮은 편.
- 원삼면은 영동고속도로 양지·덕평나들목과 가깝고, 백암면은 중부고속도로 일죽나들목과 인접해 있어 이천·수원 등 주변 도시로의 진·출입이 편리.
□ 어떻게 개발되나
- 백암·원삼면 일대 90만여 평은 관광 및 휴양단지로 개발한다는 게 용인시의 기본 방침.
- 이를 위해 백암면 용천리 일대에 위치한 문화방송(MBC)의 영상문화단지(드라마 제작을 위한 세트장 등)를 2010년까지 단계적으로 추가 확대 개발하고.
- 문화방송의 영상단지를 백암면 옥산리에 위치한 한택식물원과 백암면 석천리에 있는 용인컨트리클럽(골프장)과 연계 발전, 향후 이 일대의 관광구역화를 가속화시킨다 게 용인시의 복안.
- 또 백암면·원삼면 일대의 자연지형을 이용해 복합문화테마파크를 건설하고 온천과 골프장, 숙박시설 등을 지속적으로 개발할 계획.
- 이를 통해 백암·원삼면을 ‘단일치기형’ 관광지가 아닌 ‘체류형’ 관광·휴양도시로 만들겠다는 게 용인시의 입장.
- 이 같은 관광 상품 개발 등을 통해 3월 말 현재 2만여 명 수준인 백암·원삼면 인구를 2020년까지 9만여 명으로 끌어올릴 계획.
□ 백암면 용천리에 투자자들 몰려
- 2004년 문화방송의 영상단지 조성 사업이 발표 직후 백암면 용천리를 중심으로 땅값이 폭등, 지금은 2004년에 비해 많게는 수백배 이상 오른 곳도 있어.
- 용천리의 경우 도로와 접한 논·밭이 2004년께에는 평당 3~4만원 선이었으나 지금은 평당 130만원을 호가.
- 농가주택을 낀 대지는 같은 기간 평당 120만원가량 올라 현재 평당 170만원을 호가.
- 투자자들은 주로 영상단지 인근에 몰려. 앞으로도 백암·원삼면 일대의 경우 용천리 일대를 중심으로 투자 수요 몰릴 것으로 예상.
- 특히 ▷환경 문제 등에 제한이 없어 대규모 개발이 가능하고 ▷영상단지 확대 개발 등 호재가 풍부하고 ▷토지거래허가구역이 아니라는 점 등으로 인기가 매우 높은 편.
포곡읍·모현면 ‘전원형 주거단지‘
□ 포곡읍·모현면은 어떤 곳
- 경기도 용인시 처인구 포곡읍과 모현면은 용인시 전체 지역 가운데 동북부에 위치.
- 모현면은 북쪽으로는 광주시, 서쪽으로는 성남시와 마주하고 있어. 포곡읍은 모현면 남쪽에 위치.
- 모현면은 43번 국도와 인접해 있어 광주·성남시 등지로의 진·출입이 편리한 편. 다만 고속도로 이용은 용인 여느 지역에 비해 상대적으로 불편한 편.
- 하지만 45번 국도를 통해 영동고속도를 이용할 수 있어. 45번 국도는 영동고속도로 용인나들목과 바로 연결.
- 포곡읍은 모현면에 비해 영동고속도로가 가까워 수원이나 인천·서울 등지로의 이동이 편리한 편.
□ 어떻게 개발되나
- 용인시는 2015년까지 포곡읍 금어리와 모현면 초부리에 86만여 평 규모의 전원도시를 조성할 예정.
- 용인시는 또 모현면 왕산리 일대(모현1구역)와 포곡읍 전대리 일대(포곡1구역)에서 2009년부터 각각 주택재개발사업과 주거환경개선사업을 진행할 계획.
- 전원도시 개발과 주거환경개선사업 등을 통해 도로와 하수도 등의 사회기반시설 등을 확충, 생활 여건을 신도시 못지 않게 끌어올린 방침.
□ 이곳이 분당급 신도시 후보지?
- 모현면은 분당급 신도시 후보지역으로 거론되면서 한동안 투기 바람 불어. 때문에 모현면 일대의 빌라, 아파트 등의 매물 자취 감춰.
- 3~4층의 낡은 빌라의 경우 지난해 11월께에서는 7000만원 선이었으나 지금은 두배 가까이 올라 1억4000만원을 호가. 빌라는 특히 신도시가 확정되면 아파트 입주권 등을 받을 수 있다는 기대감 때문에 인기가 높은 편.
- 때문에 모현면과 접해 있는 포곡읍까지 새로운 투자처로 부상 중. 특히 포곡읍 일대 땅이나 아파트 등은 모현 등지가 신도시로 지정되면 신도시 개발에 따른 후광효과 등을 기대할 수 있어 관심.
- 포곡읍 일대 빌라, 토지 등은 현재 매물 없어. 매수세는 꾸준한 편.
- 토지의 경우 지난해 11월께 평당 100만원 선이던 논·밭이 지금은 평당 120만원을 호가. 하지만 거래 없이 호가만 상승 중.
이동면 ‘첨단산업단지’
□ 이동면은 어떤 곳
- 용인시 처인구 이동면은 용인시 전체 지역 가운데 남서쪽에 위치. 서쪽으로 오산시와 마주보고 있어.
- 서쪽으로는 경부고속도로 오산나들목이 있고, 북쪽으로는 영동고속도로 용인·양지나들목 위치.
- 45번 국도를 통해 남쪽으로 내려가면 경부고속도로 서안성나들목도 이용할 수 있어.
□ 어떻게 개발되나
- 이동면 덕성리 일대 32만여 평에 2010년 말까지 첨단산업단지를 건설한다는 게 용인시의 계획.
- 용인시는 올해 상반기 중으로 첨단산업단지 조성을 위한 구체적인 일정 등을 확정해 사업을 본격 추진할 방침.
- 이동면 산업단지 내에는 용인시 관내 구직자들의 취업 등을 지원할 ‘취업아카데미’도 들어설 예정. 용인시는 2010년 말까지 취업아카데미에 100억원의 사업비 투입할 계획.
- 이를 위해 용인시는 올해 말까지 기본계획과 기업체 직종·분야별 인력 수요 등을 조사한 뒤 2009년 1월 타당성 검토와 세부추진계획을 수립할 계획.
□ 투자 문의 아직은 조용
- 2004년 용인 동백지구, 화성 동탄신도시 개발에 따른 대토 수요 등으로 이동면 일대 땅값 크게 올라. 하지만 대토 수요 이후 땅값에는 큰 변화 없어.
- 이동면 덕성리 일대 전답은 2004년 평당 10만원 선이었으나 현재 평당 30만~40만원을 호가.
- 이동면의 경우 덕성리 일대를 중심으로 투자 수요가 있을 것으로 현지 부동산중개업소들은 판단.
- 그러나 아직은 별다른 움직임 없는 편. 첨단산업단지 건설과 관련한 구체적인 계획 수립돼야 본격적으로 투자 수요 움직일 것으로 판단.
고림동 ‘준공업지역’
□ ‘잠겨있던’땅 떠오른다
○ ‘공업지역’를 ’택지지구’로 변경 추진
- 위치 및 규모 : 용인시 고림동 646일대 14만6000여 평.
- 현재 용도지역상 도시지역내 공업지역으로 20여 개의 중소 공장들이 산재해 있음.
- 시는 산재한 공장을 이동면 북리에 산업단지를 조성해 이전시키고, 이곳에 미니 택지지구를 조성할 계획을 추진해 왔음.
- 하지만 공장 대체 이전지 조성, 인구 수용계획 등에 막혀 그동안 택지개발 추진이 지지부진했음.
○ 공장 대체 이전지 확보가 관건
- 시는 2004년 6월 택지지구 개발을 위해 이 땅을 ‘준공업지역’에서 ‘제2종 일반주거지역’으로 용도지역을 변경하는 내용의 도시계획구역 변경안을 확정, 경기도에 승인을 요청함.
- 하지만 경기도는 용인시의 도시계획구역 변경 요청에 대해 ‘용도지역 변경은 기존 공장 이전계획 등과 연계 처리하라’며 지정 유보 결정을 내림.
- 그런데 이번 ‘2020 용인 도시기본계획‘에 택지개발에 필요한 인구 수용계획, 공장 이전 계획 등이 반영되면서 개발에 급물살을 탈 것으로 보임.
□ 고림동 ‘지구단위계획구역‘ 어떤곳?
○ 입지여건 뛰어나 관심
- 고림동 646일대는 영동고속도로 용인IC에서 자동차로 5분 거리로 서울 접근성이 괜찮다는 평가가 많음.
- 또 2009년 개통예정인 용인 경량전철 ’고진역’과도 인접해 투자자들의 관심이 높은 편임.
○ 미니 택지지구로 개발 예정
- 용인시는 고림동 ‘지구단위계획구역‘ 예정지를 수지 신봉지구(13만5000평, 3000여 가구) 규모의 미니 택지지구로 개발한다는 계획임.
□ 현지 부동산시장 동향
○ 기획부동산 작업으로 땅값 많이 올라
- 2004년 도시계획변경에 따른 후광효과를 노린 부동산업체들의 쪼개팔기로 예정지 인근 땅값 호가는 평당 250만원(자연녹지지역 임야 기준)을 호가함.
- 예정지 건너편 임야(산91-1번지)의 경우 현재 평당 250만∼280만원에 매물로 나와 있으나 대부분 공유지분 상태라 투자에 위험이 많음.
○ 투자 유망지역은?
- 고림동 일대는 토지거래허가구역에서 제외돼 외지인의 땅 매입에는 제한이 없음.
- 98번 지방도 건너편 임야나 전답 중에서 급매물로 나온 땅은 한번 노려볼만 하다는게 전문가들의 조언.
남곡리 ’준공업지역’
□ 공장터가 금싸라기 땅으로
○ 공장 옮기고 아파트 짓는다
- 위치 및 규모 : 양지면 남곡리 147의 15, 472 일대 7만7000평.
- 현재 이곳은 대부분 공장과 농지로 이용되고 있는 상황임.
- 2004년부터 시는 이 곳을 주거기능으로 용도를 전환하고 지역활성화를 위한 거점으로 개발할 계획을 추진해 왔음.
- 하지만 공장 대체 이전 예정지가 확보되지 않아 사업 추진에 어려움이 많았음.
- 그런데 이번 용인 도시기본계획에 대체 이전지역(이동면 북리)등이 반영되면서 추진에 탄력이 붙을 것으로 예상됨.
○ 아파트 최고 20층까지 지을 수 있어
- 용인시는 도시계획변경을 통해 이 땅이 제2종 일반주거지역으로 바뀌면 용적률 200%를 적용해 최고 20층까지 아파트를 지을 수 있을 것으로 보고 있음.
- 이에 따라 시는 당초 공동주택과 연립주택 등 2300여가구 7200여명을 입주시킬 계획으로 용도지역 변경을 추진해 왔음.
□ 남곡리 ‘지구단위계획구역‘ 어떤곳?
○ 입지여건 뛰어나 괜찮아
- 양지면 남곡리 147의 15, 472 일대는 양지IC에서 자동차로 5∼10분 이내 거리로 서울 접근성이 뛰어난 편임.
○ 경기도 심의 통과가 관건
- 현재 남곡리 일대 7만7000평은 용도지역 변경(준공업지역→제2종 일반주거지역)을 위한 용인시 도시계획위원회 최종 심의를 마친 상태나 경기도의 지정 유보 결정으로 추진이 중단된 상태임.
- 하지만 이번 용인 도시기본계획 확정으로 경기도 도시계획위원회 재심의 통과가 유력하다는 예상이 많음.
□ 현지 부동산시장 동향
○ 별다른 움직임 없어
- 이미 2∼3년전부터 용도지역 변경이 소문이 나면서 이미 재료가 땅값에 대부분 반영된 상태라는게 현지 부동산중개업계의 설명임.
- 예정지 주변 임야는 현재 평당 60만∼80만원 호가.
○ 투자 유망지역은?
- 양지면 일대는 토지거래허가구역에서 제외돼 외지인의 땅 매입에는 제한이 없음.
- 예정지 인근 임야나 전답 중에서 급매물로 나온 땅은 한번 노려볼만 하다는게 전문가들의 조언.
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앞으로 10여년간 경기도 용인시 개발의 청사진이 될 ‘2020년 용인 도시기본계획’이 최근 확정됐다.
이 계획에는 ‘수도권 투자 1번지’로 꼽히는 용인의 굵직한 개발 계획이 담겨 있다. 그래서 건설·부동산업계, 투자자 등의 관심이 이쪽에 쏠리고 있다.
핵심 내용은 난개발된 서북부의 추가 개발은 막고, 미개발된 동남부에선 신규 개발지를 확대하겠다는 것이다.
용인시는 이를 위해 이 계획에서 서북부에는 시가화 예정용지를 지정하지 않은 대신 동남부에는 700만여평의 시가화 예정용지를 새로 지정했다. ‘시가화 예정용지’란 녹지지역 등을 주거지역 등으로 개발하기에 앞서 도시기본계획상에 개발 예정지로 미리 지정하는 것을 말한다.
시는 또 균형 발전을 위해 전 지역을 남이권, 백원권, 용인권, 수지권, 기흥·구성권 등 5개 생활권으로 나눠 개발을 엄격하게 관리하기로 했다.
이에 따라 전문가들은 그동안 서북부에 편중됐던 용인 개발의 중심축이 동남부로 이동하면서 부동산 투자 환경의 변화도 불가피할 것으로 보고 있다.
건국대 정용현 겸임교수는 “신규 개발지는 대부분 수도권 제2외곽순환도로, 제2경부고속도로 예정지와 인접해 있다”며 “용인의 개발 축도 이를 따라 재편될 것”이라고 말했다.
‘2020년 용인 도시기본계획’ 핵심내용은?
□ 지역 ‘균형발전’ 이루겠다
○ 개발 중심축 ‘동남부’로 대이동
- 이번 계획의 핵심내용은 한 마디로 ‘서북부 개발은 막고, 동남부는 트겠다’는 것이라는 게 전문가들의 분석임.
- 이를 위해 용인시는 이번 도시기본계획에서 서북부에는 신규 ‘시가화 예정 용지’를 지정하지 않은 반면, 동남부는 6곳(남사면 197만평, 백암·원삼면 82만평, 이동면 32만평, 포곡읍·모현면 75만평) 740만여 평을 ‘시가화 예정용지’로 지정해 적극적인 개발을 유도한다는 계획.
* ‘시가화 예정용지’란 녹지지역 등을 주거용지로 개발하기에 앞서 도시기본계획상에 개발 예정지로 미리 지정하는 것을 말함.
- 이에 따라 전문가들은 그동안 서북부에 편중됐던 용인 개발축이 동남부로 이동하면서 지역 부동산 투자 환경의 변화도 불가피할 것으로 보고 있음.
- 지역 균형발전을 위해 용인시는 전 지역을 용인권, 수지권, 기흥·구성권, 남이권, 백원권 등 ‘5개 생활권’으로 나눠 개발을 엄격히 관리할 예정임.
○ ‘5개 생활권’ 구분해 ‘균형발전’ 이룰 계획
- 용인권(중앙동·유림동·모현면·양지면 등) : 용인시는 이 지역을 전원형 문화생활 공간으로 관리해 무분별한 개발을 억제하고, 체계적인 개발을 최대한 유도하기로 함.
‘2020년 용인 도시기본계획’ 핵심내용은?
□ 지역 ‘균형발전’ 이루겠다
○ 개발 중심축 ‘동남부’로 대이동
- 이번 계획의 핵심내용은 한 마디로 ‘서북부 개발은 막고, 동남부는 트겠다’는 것이라는 게 전문가들의 분석임.
- 이를 위해 용인시는 이번 도시기본계획에서 서북부에는 신규 ‘시가화 예정 용지’를 지정하지 않은 반면, 동남부는 6곳(남사면 197만평, 백암·원삼면 82만평, 이동면 32만평, 포곡읍·모현면 75만평) 740만여 평을 ‘시가화 예정용지’로 지정해 적극적인 개발을 유도한다는 계획.
* ‘시가화 예정용지’란 녹지지역 등을 주거용지로 개발하기에 앞서 도시기본계획상에 개발 예정지로 미리 지정하는 것을 말함.
- 이에 따라 전문가들은 그동안 서북부에 편중됐던 용인 개발축이 동남부로 이동하면서 지역 부동산 투자 환경의 변화도 불가피할 것으로 보고 있음.
- 지역 균형발전을 위해 용인시는 전 지역을 용인권, 수지권, 기흥·구성권, 남이권, 백원권 등 ‘5개 생활권’으로 나눠 개발을 엄격히 관리할 예정임.
○ ‘5개 생활권’ 구분해 ‘균형발전’ 이룰 계획
- 용인권(중앙동·유림동·모현면·양지면 등) : 용인시는 이 지역을 전원형 문화생활 공간으로 관리해 무분별한 개발을 억제하고, 체계적인 개발을 최대한 유도하기로 함.
이를 위해 시는 이번 도시기본계획에 모현면 초부리, 포곡읍 금어리 일대 85만평을 ‘시가화 예정용지’로 지정해 ‘전원형 주거단지’를 개발할 계획.
- 수지권(수지구 일대) : 용인시는 이 지역을 수도권 배후 신도시 생활권으로 공간 기능을 특화하고, 신규 개발은 가급적 제한한다는 계획임.
- 기흥·구성권(기흥구 일대) : 이곳은 신도시 자족생활권으로 개발을 유도, 주거기능을 보다 강화한다는 계획임.
- 남이권(남사·이동면 일대) : 이 지역은 복합형 자족 생활권으로 계획해 대규모 택지지구, 산업단지 등을 적극 개발할 계획임. 이를 위해 용인시는 남사면 봉무·봉명리 일대 150만평을 ‘복합신도시’로, 이동면 덕성리 일대 32만평을 ‘첨단산업단지’로 개발할 예정.
- 백원권(백암·원삼면 일대) : 이곳은 관광·휴양형 복합 생활권으로 개발을 유도할 계획임. 이를 위해 백암·원삼면 일대 90만평을 ‘관광·휴양단지’로 개발할 계획임.
- 수지권(수지구 일대) : 용인시는 이 지역을 수도권 배후 신도시 생활권으로 공간 기능을 특화하고, 신규 개발은 가급적 제한한다는 계획임.
- 기흥·구성권(기흥구 일대) : 이곳은 신도시 자족생활권으로 개발을 유도, 주거기능을 보다 강화한다는 계획임.
- 남이권(남사·이동면 일대) : 이 지역은 복합형 자족 생활권으로 계획해 대규모 택지지구, 산업단지 등을 적극 개발할 계획임. 이를 위해 용인시는 남사면 봉무·봉명리 일대 150만평을 ‘복합신도시’로, 이동면 덕성리 일대 32만평을 ‘첨단산업단지’로 개발할 예정.
- 백원권(백암·원삼면 일대) : 이곳은 관광·휴양형 복합 생활권으로 개발을 유도할 계획임. 이를 위해 백암·원삼면 일대 90만평을 ‘관광·휴양단지’로 개발할 계획임.
□ 2020년 용인 인구 ‘광역시‘급으로 늘어
○ 인구 120만명의 수도권 남부 중심도시로 거듭날듯
- 시는 동남부지역 집중 개발에 따른 2020년 계획 인구를 120만명으로 설정함. 이는 현재 대전(130만명), 광주(120만명) 등과 맞먹는 인구로 수도권 시군구 중 가장 많은 규모임.
- 또 이는 현재(2007년 2월말 기준) 용인시 인구(79만명)를 감안하면 향후 13년간 41만명의 인구를 새로 받아들이겠다는 의미임. 해마다 용인시에 파주 교하지구(3만2000여명) 규모의 인구가 새로 유입되는 셈.
○ 신규 시가화 예정용지에만 6만명 늘어
- 이같은 인구계획은 기존 인구에 자연 증가분(17만명), 기존 시가화 예정용지(19만명), 신규 시가화 예정용지(7만명), 비도시지역(7만5000) 등을 감안해 산정됐다는 게 용인시 관계자의 설명.
- 자연 증가분과 이미 확정된 계획인구 등을 제외하면 실질적인 인구 증가는 신규 시가화 예정용지에서 이뤄지는 셈.
- 때문에 이번 계획에서 신규 시가화 예정용지로 지정된 남사면(197만평), 백암·원삼면(82만평), 이동면(32만평), 포곡읍·모현면(75만평) 등에 대규모 인구가 유입될 예정.
# 용인지역 주요 신규 개발지역
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남사면 ‘복합신도시’
□ 용인에 200만평 ‘신도시’ 들어선다고?
○ 남사면에 150만평 ‘시가화예정용지‘ 지정
- ‘2020년 용인시 도시기본계획’에서 가장 관심을 끄는 부분은 ‘자족형 복합신도시’ 개발계획임. 용인시에 따르면 이 복합신도시는 남사면 봉무리, 봉명리 일대 197만평에 들어설 예정임.
- 이를 위해 용인시와 건교부는 봉무·봉명리 일대 150만평을 이번 ‘2020년 용인시 도시기본계획’ 상에 신규 ‘시가화 예정용지’로 지정함.
- 시는 나머지 47만평에 대해서는 기존 시가화 예정용지, 주거용지 등으로 충당한다는 계획임.
□ 용인에 200만평 ‘신도시’ 들어선다고?
○ 남사면에 150만평 ‘시가화예정용지‘ 지정
- ‘2020년 용인시 도시기본계획’에서 가장 관심을 끄는 부분은 ‘자족형 복합신도시’ 개발계획임. 용인시에 따르면 이 복합신도시는 남사면 봉무리, 봉명리 일대 197만평에 들어설 예정임.
- 이를 위해 용인시와 건교부는 봉무·봉명리 일대 150만평을 이번 ‘2020년 용인시 도시기본계획’ 상에 신규 ‘시가화 예정용지’로 지정함.
- 시는 나머지 47만평에 대해서는 기존 시가화 예정용지, 주거용지 등으로 충당한다는 계획임.
○ ‘복합신도시’, 어떻게 개발될까
- 남사면 복합신도시(197만평)는 가까운 동백지구(100만평, 1만6672가구, 5만1681명)의 두 배 규모로 최대 3만3000여 가구, 10만여명의 인구 등을 수용할 수 있는 규모라는게 전문가들의 분석.
- 동백지구 토지이용계획을 토대로 남사면 복합신도시의 주택 유형별 건립 가구수를 추산해 보면 아파트 9300여가구, 연립주택 600여가구, 단독주택 3800여가구 등임.
| ▲ 남사면 복합신도시 조감도 |
- 시 관계자는 남사면 복합신도시를 연구·업무기능이 보완된 대규모 택지지구로 개발한다는 기본 원칙을 세워두고 있다고 밝힘.
- 하지만 세부적인 토지이용계획, 인구 규모, 추진일정 등은 아직 구체적으로 수립되지 않은 상태임.
- 용인시 관계자는 “정부 주택정책의 기조가 공급 확대에 맞춰진 만큼 ‘복합신도시’ 개발이 앞당겨 질 수 있다”고 말함.
- 복합신도시 개발의 시행은 토지개발공사로 맡되 용인지방공사에 일정 개발지분을 주는 방안을 적극 추진하고 있다고 함.
○ 신도시 예정지 ‘봉무·봉명리’는 어떤곳?
<입지>
- 복합신도시 예정지인 봉무·봉명리 일대는 서울 도심 반경 50∼60㎞ 권역으로 용인 서남부지역의 남단에 해당함.
- 1급 지방하천인 진위천이 일대를 끼고 흘러 신도시 개발을 위한 기본적인 조건은 갖춘 상태.
- 화성 동탄신도시와의 거리도 7㎞ 이내로 가까운 편임.
<교통>
- 경부고속도로와 접해 있고, 수도권 제2외곽순환도로와 5∼6㎞ 이내 거리로 광역교통망이 비교적 잘 갖춰진 편임.
- 또 현재 건설 중인 서울 양재~용인 영덕간 고속화도로, 영덕~동탄간 광역도로와의 연계도 쉬워 택지 개발을 위한 기본적인 교통망은 확보된 상태.
<규제>
- 수도권정비계획법상 용인시 대부분(308㎢)이 자연환경보전권역으로 묶여 있는데 비해, 남사면 일대는 성장권리권역으로 지정돼 개발에 대한 규제가 상대적으로 덜한 편임.
- 또 전 지역이 용도지역상 도시지역으로 지정돼 개발이 비교적 쉽다는 평가가 많음.
- 반면 전 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 외지인의 토지 매입에는 제한이 있음.
○ 개발의 걸림돌 ‘송탄 상수원보호구역’
- 신도시 예정지(봉무·봉명리) 일대는 전지역이 ‘송탄 상수원보호구역’으로 묶여 각종 개발행위(각종 토지형질변경허가, 건축물 신축·증축 등 포함)가 엄격히 제한을 받고 있음.
- 때문에 복합신도시 신도시 개발을 위해서는 상수원보호구역 해제가 전제되어야 한다는게 전문가들의 의견임.
| ▲ 송탄 상수원보호구역 지정 현황도 |
- 이 상수원보호구역 해제는 사용권자인 평택시장만이 경기도에 요청할 수 있음. 하지만 용인시의 해제 요구에 대해 평택시가 반대 입장을 고수해 신도시 개발까지는 상당한 난항이 예상됨.
- 상수원보호구역 지정 범위는 진위천(용인 남사면 송전지-봉무리-봉명리-평택)을 중심으로 반경 10㎞ 이내 지역으로 봉무·봉명리 전 지역이 포함됨.
- 지정면적은 총 3.859㎢로 평택시 진위면(2.287㎢)과 용인시 남사면(1.572㎢)에 각각 걸쳐 있음.
- 이곳에서는 연면적 30.25평 이하 농가주택의 신축, 연면적 30.25평(기존 주택면적을 포함) 이하 농가주택 증축 등 일부 개발행위에 대해서만 허가가 가능함. 이 경우에도 사업계획서, 1일 물사용량 및 오염물질배출량 계산내역서 등을 작성해 용인시의 허가를 받아야 함.
○ 동탄신도시와 연계 개발說 ‘모락모락‘
- 현지에선 ’복합신도시’ 개발계획이 ‘분당급 신도시’ 개발을 위한 사전 포석이 아니겠느냐는 소문이 끊이지 않음.
- 복합신도시 예정지가 동탄신도시(273만평)와 7㎞로 가까워 이와 연계 개발을 추진할 수도 있다는 ‘설‘이 나돌고 있음.
- 또 이곳이 신도시 개발을 위한 광역교통망, 수변공간(진위천) 등이 잘 갖춰진 점도 이같은 설을 뒷받침하고 있음.
○ 다른 후보지에 비해 개발 ’걸림돌’ 적어
- 이곳은 용인 모현, 하남, 과천 등 다른 후보지와 비교해 개발에 걸림돌이 되는 각종 규제가 적은 편.
- 유일한 개발 규제 사항인 ‘송탄 상수원보호구역’도 현재 경기도의 중재 아래 평택시와 공동으로 해제를 추진하고 있는 상황이라 문제될게 없다는게 용인시 관계자의 설명임.
- 하지만 서울 도심과의 거리가 50∼60㎞ 안팎으로 강남의 주택 수요를 끌어들이기에는 한계가 있다고 보는 시각도 많음.
- 용인시 관계자도 “남사면 ’복합신도시’는 분당급 신도시와는 전혀 연관성이 없다”고 말함.
□ ‘복합신도시’, 지금 투자해도 괜찮나
○ 개발계획 입안단계로 투자이점 커
- ‘복합신도시’ 예정지인 봉무·봉명리 일대는 현재 전지역이 토지거래허가구역으로 묶여 현재 외지인의 땅 매입이 엄격히 제한되고 있음.
- 이 지역에서 외지인이 땅을 매입하기 위해서는 비도시지역(관리지역, 농림지역 등)의 경우 302.5평 초과 임야, 151.3평 초과 전답, 75.6평 초과 기타 토지(대지등)에서는 현지에 1년 이상 거주해야 토지거래허가를 받아 땅을 살 수 있음.
- 도시지역의 경우에는 54.5평 초과 주거지, 199.7평 초과 공장지, 60.5평 초과 상업지, 30.3평 초과 자연녹지 등을 외지인이 살땐 마찬가지로 사전에 토지거래허가를 받아야 함.
- 외지인이 허가없이 매입할 수 있는 부동산으로는 ▶비도시지역에서는 대지면적 75.6평 이하 주택 등 ▶도시지역에서는 대지면적 54.5평 이하 단독·빌라·다세대, 대지면적 60.5평 이하 근생시설(슈퍼등) 등이 있음.
- 전문가들은 ‘복합신도시’ 개발계획이 내부 확정단계로 아직 일반인에게는 비공된 상태이기 때문에 예정지나 주변지역 투자에 큰 이점이 있는 것으로 보고 있음.
- 토지 컨설팅업체인 다산서비스 이종창 대표는 “택지지구 투자는 대부분 시가화 예정용지 지정 직전에 많이 이뤄진다. 판교신도시의 경우도 개발 발표 4년 5개월 전인 97년 4월 도시기본계획안에 대한 주민공람 실시 전후로 투자가 많았다”고 말함.
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▲ 복합신도시가 들어설 예정인 남사면 일대는 토지거래허가구역으로 지정돼 외지인의
부동산 매입이 제한을 받는다. 사진은 상수원보호구역으로 지정된 용인 남사면 진위천 일대. |
○ ‘복합신도시’ 인근지역 투자여건은?
- ‘복합신도시’ 예정지 인근지역인 용인 이동면, 화성시, 평택시, 오산시 등도 토지거래허가구역으로 묶여 외지인의 땅 매입이 엄격히 제한을 받음.
- 인접한 안성시의 경우 일죽면과 죽산면 죽산ㆍ용설ㆍ장계리ㆍ매산ㆍ율곡ㆍ내장ㆍ배태ㆍ내강리 등은 토지거래허가구역에서 제외돼 외지인의 토지매입에 제한이 없는 상황임.
○ 지금 투자해도 괜찮나
- 현행 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’상 수도권 택지지지구의 경우 택지지구 지정을 위한 주민공람공고일 기준 1년 전에 주택, 토지, 근생시설 등을 소유한 원주민에게는 이주자용 택지, 임대주택, 상업용지 등이 보상으로 주어짐.
- 때문에 현지 중개업소에선 용인시가 남사면 ‘복합신도시‘ 개발을 위한 주민공람공고를 2008년 4월로 가정한다면 현재 대지면적 54.5평 이하 단독·빌라·다가구·다세대 등을 매입한 경우에도 신도시 입주권 등을 받을 수 있다고 봄.
- 다만 용인시가 투기 등을 방지하기 위해 택지개발 지정을 위한 주민공람일을 앞당길 수 있어 투자에는 신중을 기해야 한다는게 전문가들의 조언임.
□ 현지 부동산시장 동향은?
○ 용역 발주기간에 개발소문 이미 나돌아
- 현지 부동산중개업계에선 지난해 용인시가 민간업체에 도시기본계획 수립을 위한 용역 보고서를 발주하는 과정에서 이미 한차례 신도시 개발설이 나돌았다고 함.
- 당시 용인시가 용역을 발주하는 과정에서 중개업자 등이 해당 업체로부터 용역보고서를 구입해 개발정보를 빼돌렸다는 것.
- 또 주민공람(2005.1.24) 등 의견수렴 과정에서 이미 봉무·봉명리 일대가 신도시로 개발된다는 소문이 현지에서 크게 확산됐다고 봄.
○ 토지거래허가구역으로 묶여 거래는 ’뚝’
- 현지 부동산중개업계에 따르면 ‘복합신도시’ 예정지 일대는 토지거래허가구역으로 지정돼 외지인의 땅 매입이 제한된 만큼 거래는 거의 없다고 함.
- 처인구청 부동산관리팀 관계자는 “지난해 봉무·봉명리 일대 토지거래 허가건수는 50여건으로 대부분 현지인간의 농업용 땅 거래였다”고 말함.
- 현재 매물이 드문 2000∼3000평 규모의 임야, 전답 등은 평당 20만원을 호가함.
- 면적이 1만여 평 이상으로 비교적 덩치가 큰 임야는 간혹 평당 10만원에 매물로 나오고 있는 경우가 있으나 사려는 사람은 드문 편임.
○ 외지인 투자 가능한 매물은 드물어
- 남사면 삼원공인(031-323-0001) 이상화 사장은 “이미 1∼2년 전부터 시가화 예정용지 지정설이 나돌았으나 거래 규제로 땅 매매는 거의 이뤄지지 않았다”며 “도시기본계획이 확정 발표되더라도 큰 움직임은 없을 것”이라고 내다보고 있음.
- 현지 가나공인(031-265-9595) 한 관계자는 “최근 건평이 25평(대지면적 408평)인 농가주택이 2억4000만원에 매물로 나왔다. 하지만 토지거래허가를 받아야 하기 때문에 외지인은 문의는 뜸한 편“이라고 말했다.
- 인근 렉슬공인 관계자도 ”매물로 나온 농가주택은 대부분 대지면적이 넓어 토지거래허가를 받아야 매입이 가능하다. 외지인 투자가 가능한 매물은 찾아보기 힘들다”고 말함.
- 하지만 외지인도 매입이 가능한 대지면적 54.5평 이하 단독·빌라·다세대 등에 대해서는 신도시 입주권 등을 노린 투자 수요가 대거 몰릴 가능성도 있다고 봄.
- 토마토공인 관계자는 “일부 투기꾼들이 현지 작업을 통해 영진빌라 등 외지인 매입이 가능한 매물 확보에 대거 나설 가능성이 크다”고 말했다.
백암·원삼면 ‘관광·휴양단지‘
□ 백암·원삼은 어떤 곳
- 경기도 용인시 처인구 백암면과 원삼면은 용인시를 동·서로 가로지르는 영동고속도로를 기준으로 아래쪽(남쪽)에 위치.
- 영동고속도로 바로 아래가 원삼면, 그 아래가 백암면으로 용인시 전체 지형을 중심으로는 동남쪽에 해당.
- 백암·원삼면은 특히 영동·중부고속도로 접근성이 용인시 여느 지역에 비해 상대적으로 괜찮은 편.
- 원삼면은 영동고속도로 양지·덕평나들목과 가깝고, 백암면은 중부고속도로 일죽나들목과 인접해 있어 이천·수원 등 주변 도시로의 진·출입이 편리.
□ 어떻게 개발되나
- 백암·원삼면 일대 90만여 평은 관광 및 휴양단지로 개발한다는 게 용인시의 기본 방침.
- 이를 위해 백암면 용천리 일대에 위치한 문화방송(MBC)의 영상문화단지(드라마 제작을 위한 세트장 등)를 2010년까지 단계적으로 추가 확대 개발하고.
| ▲ 백암 원삼에 들어설 예정인 관광 휴양단지 조감도. |
- 문화방송의 영상단지를 백암면 옥산리에 위치한 한택식물원과 백암면 석천리에 있는 용인컨트리클럽(골프장)과 연계 발전, 향후 이 일대의 관광구역화를 가속화시킨다 게 용인시의 복안.
- 또 백암면·원삼면 일대의 자연지형을 이용해 복합문화테마파크를 건설하고 온천과 골프장, 숙박시설 등을 지속적으로 개발할 계획.
- 이를 통해 백암·원삼면을 ‘단일치기형’ 관광지가 아닌 ‘체류형’ 관광·휴양도시로 만들겠다는 게 용인시의 입장.
- 이 같은 관광 상품 개발 등을 통해 3월 말 현재 2만여 명 수준인 백암·원삼면 인구를 2020년까지 9만여 명으로 끌어올릴 계획.
□ 백암면 용천리에 투자자들 몰려
- 2004년 문화방송의 영상단지 조성 사업이 발표 직후 백암면 용천리를 중심으로 땅값이 폭등, 지금은 2004년에 비해 많게는 수백배 이상 오른 곳도 있어.
- 용천리의 경우 도로와 접한 논·밭이 2004년께에는 평당 3~4만원 선이었으나 지금은 평당 130만원을 호가.
- 농가주택을 낀 대지는 같은 기간 평당 120만원가량 올라 현재 평당 170만원을 호가.
- 투자자들은 주로 영상단지 인근에 몰려. 앞으로도 백암·원삼면 일대의 경우 용천리 일대를 중심으로 투자 수요 몰릴 것으로 예상.
- 특히 ▷환경 문제 등에 제한이 없어 대규모 개발이 가능하고 ▷영상단지 확대 개발 등 호재가 풍부하고 ▷토지거래허가구역이 아니라는 점 등으로 인기가 매우 높은 편.
포곡읍·모현면 ‘전원형 주거단지‘
□ 포곡읍·모현면은 어떤 곳
- 경기도 용인시 처인구 포곡읍과 모현면은 용인시 전체 지역 가운데 동북부에 위치.
- 모현면은 북쪽으로는 광주시, 서쪽으로는 성남시와 마주하고 있어. 포곡읍은 모현면 남쪽에 위치.
- 모현면은 43번 국도와 인접해 있어 광주·성남시 등지로의 진·출입이 편리한 편. 다만 고속도로 이용은 용인 여느 지역에 비해 상대적으로 불편한 편.
- 하지만 45번 국도를 통해 영동고속도를 이용할 수 있어. 45번 국도는 영동고속도로 용인나들목과 바로 연결.
- 포곡읍은 모현면에 비해 영동고속도로가 가까워 수원이나 인천·서울 등지로의 이동이 편리한 편.
□ 어떻게 개발되나
- 용인시는 2015년까지 포곡읍 금어리와 모현면 초부리에 86만여 평 규모의 전원도시를 조성할 예정.
| ▲ 모현 포곡에 들어설 예정인 전원주거단지 조감도. |
- 용인시는 또 모현면 왕산리 일대(모현1구역)와 포곡읍 전대리 일대(포곡1구역)에서 2009년부터 각각 주택재개발사업과 주거환경개선사업을 진행할 계획.
- 전원도시 개발과 주거환경개선사업 등을 통해 도로와 하수도 등의 사회기반시설 등을 확충, 생활 여건을 신도시 못지 않게 끌어올린 방침.
□ 이곳이 분당급 신도시 후보지?
- 모현면은 분당급 신도시 후보지역으로 거론되면서 한동안 투기 바람 불어. 때문에 모현면 일대의 빌라, 아파트 등의 매물 자취 감춰.
- 3~4층의 낡은 빌라의 경우 지난해 11월께에서는 7000만원 선이었으나 지금은 두배 가까이 올라 1억4000만원을 호가. 빌라는 특히 신도시가 확정되면 아파트 입주권 등을 받을 수 있다는 기대감 때문에 인기가 높은 편.
- 때문에 모현면과 접해 있는 포곡읍까지 새로운 투자처로 부상 중. 특히 포곡읍 일대 땅이나 아파트 등은 모현 등지가 신도시로 지정되면 신도시 개발에 따른 후광효과 등을 기대할 수 있어 관심.
- 포곡읍 일대 빌라, 토지 등은 현재 매물 없어. 매수세는 꾸준한 편.
- 토지의 경우 지난해 11월께 평당 100만원 선이던 논·밭이 지금은 평당 120만원을 호가. 하지만 거래 없이 호가만 상승 중.
이동면 ‘첨단산업단지’
□ 이동면은 어떤 곳
- 용인시 처인구 이동면은 용인시 전체 지역 가운데 남서쪽에 위치. 서쪽으로 오산시와 마주보고 있어.
- 서쪽으로는 경부고속도로 오산나들목이 있고, 북쪽으로는 영동고속도로 용인·양지나들목 위치.
- 45번 국도를 통해 남쪽으로 내려가면 경부고속도로 서안성나들목도 이용할 수 있어.
□ 어떻게 개발되나
- 이동면 덕성리 일대 32만여 평에 2010년 말까지 첨단산업단지를 건설한다는 게 용인시의 계획.
- 용인시는 올해 상반기 중으로 첨단산업단지 조성을 위한 구체적인 일정 등을 확정해 사업을 본격 추진할 방침.
| ▲ 첨단산업단지 조감도. |
- 이동면 산업단지 내에는 용인시 관내 구직자들의 취업 등을 지원할 ‘취업아카데미’도 들어설 예정. 용인시는 2010년 말까지 취업아카데미에 100억원의 사업비 투입할 계획.
- 이를 위해 용인시는 올해 말까지 기본계획과 기업체 직종·분야별 인력 수요 등을 조사한 뒤 2009년 1월 타당성 검토와 세부추진계획을 수립할 계획.
□ 투자 문의 아직은 조용
- 2004년 용인 동백지구, 화성 동탄신도시 개발에 따른 대토 수요 등으로 이동면 일대 땅값 크게 올라. 하지만 대토 수요 이후 땅값에는 큰 변화 없어.
- 이동면 덕성리 일대 전답은 2004년 평당 10만원 선이었으나 현재 평당 30만~40만원을 호가.
- 이동면의 경우 덕성리 일대를 중심으로 투자 수요가 있을 것으로 현지 부동산중개업소들은 판단.
- 그러나 아직은 별다른 움직임 없는 편. 첨단산업단지 건설과 관련한 구체적인 계획 수립돼야 본격적으로 투자 수요 움직일 것으로 판단.
고림동 ‘준공업지역’
□ ‘잠겨있던’땅 떠오른다
○ ‘공업지역’를 ’택지지구’로 변경 추진
- 위치 및 규모 : 용인시 고림동 646일대 14만6000여 평.
- 현재 용도지역상 도시지역내 공업지역으로 20여 개의 중소 공장들이 산재해 있음.
- 시는 산재한 공장을 이동면 북리에 산업단지를 조성해 이전시키고, 이곳에 미니 택지지구를 조성할 계획을 추진해 왔음.
- 하지만 공장 대체 이전지 조성, 인구 수용계획 등에 막혀 그동안 택지개발 추진이 지지부진했음.
○ 공장 대체 이전지 확보가 관건
- 시는 2004년 6월 택지지구 개발을 위해 이 땅을 ‘준공업지역’에서 ‘제2종 일반주거지역’으로 용도지역을 변경하는 내용의 도시계획구역 변경안을 확정, 경기도에 승인을 요청함.
- 하지만 경기도는 용인시의 도시계획구역 변경 요청에 대해 ‘용도지역 변경은 기존 공장 이전계획 등과 연계 처리하라’며 지정 유보 결정을 내림.
- 그런데 이번 ‘2020 용인 도시기본계획‘에 택지개발에 필요한 인구 수용계획, 공장 이전 계획 등이 반영되면서 개발에 급물살을 탈 것으로 보임.
□ 고림동 ‘지구단위계획구역‘ 어떤곳?
○ 입지여건 뛰어나 관심
- 고림동 646일대는 영동고속도로 용인IC에서 자동차로 5분 거리로 서울 접근성이 괜찮다는 평가가 많음.
- 또 2009년 개통예정인 용인 경량전철 ’고진역’과도 인접해 투자자들의 관심이 높은 편임.
○ 미니 택지지구로 개발 예정
- 용인시는 고림동 ‘지구단위계획구역‘ 예정지를 수지 신봉지구(13만5000평, 3000여 가구) 규모의 미니 택지지구로 개발한다는 계획임.
|
▲ 주거단지로 개발될 예정인 용인시 고림동 646일대 준공업지역. 14만6000여 평으로 3000여
가구가 들어설 예정이다. |
□ 현지 부동산시장 동향
○ 기획부동산 작업으로 땅값 많이 올라
- 2004년 도시계획변경에 따른 후광효과를 노린 부동산업체들의 쪼개팔기로 예정지 인근 땅값 호가는 평당 250만원(자연녹지지역 임야 기준)을 호가함.
- 예정지 건너편 임야(산91-1번지)의 경우 현재 평당 250만∼280만원에 매물로 나와 있으나 대부분 공유지분 상태라 투자에 위험이 많음.
○ 투자 유망지역은?
- 고림동 일대는 토지거래허가구역에서 제외돼 외지인의 땅 매입에는 제한이 없음.
- 98번 지방도 건너편 임야나 전답 중에서 급매물로 나온 땅은 한번 노려볼만 하다는게 전문가들의 조언.
남곡리 ’준공업지역’
□ 공장터가 금싸라기 땅으로
○ 공장 옮기고 아파트 짓는다
- 위치 및 규모 : 양지면 남곡리 147의 15, 472 일대 7만7000평.
- 현재 이곳은 대부분 공장과 농지로 이용되고 있는 상황임.
- 2004년부터 시는 이 곳을 주거기능으로 용도를 전환하고 지역활성화를 위한 거점으로 개발할 계획을 추진해 왔음.
- 하지만 공장 대체 이전 예정지가 확보되지 않아 사업 추진에 어려움이 많았음.
- 그런데 이번 용인 도시기본계획에 대체 이전지역(이동면 북리)등이 반영되면서 추진에 탄력이 붙을 것으로 예상됨.
○ 아파트 최고 20층까지 지을 수 있어
- 용인시는 도시계획변경을 통해 이 땅이 제2종 일반주거지역으로 바뀌면 용적률 200%를 적용해 최고 20층까지 아파트를 지을 수 있을 것으로 보고 있음.
- 이에 따라 시는 당초 공동주택과 연립주택 등 2300여가구 7200여명을 입주시킬 계획으로 용도지역 변경을 추진해 왔음.
□ 남곡리 ‘지구단위계획구역‘ 어떤곳?
○ 입지여건 뛰어나 괜찮아
- 양지면 남곡리 147의 15, 472 일대는 양지IC에서 자동차로 5∼10분 이내 거리로 서울 접근성이 뛰어난 편임.
○ 경기도 심의 통과가 관건
- 현재 남곡리 일대 7만7000평은 용도지역 변경(준공업지역→제2종 일반주거지역)을 위한 용인시 도시계획위원회 최종 심의를 마친 상태나 경기도의 지정 유보 결정으로 추진이 중단된 상태임.
- 하지만 이번 용인 도시기본계획 확정으로 경기도 도시계획위원회 재심의 통과가 유력하다는 예상이 많음.
| ▲ 용인시가 주거단지로 개발할 예정인 남곡리 준공업지역. |
□ 현지 부동산시장 동향
○ 별다른 움직임 없어
- 이미 2∼3년전부터 용도지역 변경이 소문이 나면서 이미 재료가 땅값에 대부분 반영된 상태라는게 현지 부동산중개업계의 설명임.
- 예정지 주변 임야는 현재 평당 60만∼80만원 호가.
○ 투자 유망지역은?
- 양지면 일대는 토지거래허가구역에서 제외돼 외지인의 땅 매입에는 제한이 없음.
- 예정지 인근 임야나 전답 중에서 급매물로 나온 땅은 한번 노려볼만 하다는게 전문가들의 조언.
출처 : 조인스랜드에서 퍼온 글
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