고종완님의 규제완화 의견

 

 

시장안정, 경기연착륙 위해 탄력적 규제완화를 준비할 때

- 지방은 수요진작, 수도권은 단계적 규제개혁이 해법

- 분양가인하, 임대아파트 확대, 무주택자 금융확충 등 서민주거안정에 정책초점 두어야

 

                                    

글: (주) RE멤버스

고종완 대표이사

 

 

국토해양부는 지난 7월 10일 분양가상한제와 재건축에 대한 일부규제를 완화할 방침이라고 밝혔다. 분양가상한제는 감정가대신 실제 토지의 매입가격이 인정 될 것으로 보인다. 택지비는 현재 분양가의 50~60%를 차지하고 있는바, 감정가는 시세의 80~90%만 반영되고 있다. 재건축도 소형평형의무비율, 임대주택의무화비율, 조합원분양권전매금지를 완화, 조정하는 방향으로 가닥이 잡힌 것 같다. 소형 평형 의무비율도 지금은 60㎡이하 20% 이상, 60~85㎡ 40%이상으로 중소형이 전체 연면적의 60% 이다. 앞으로는 85㎡이상의 중대형 비율이 40%이상으로 늘어날 전망이다. 임대주택비율도 재건축으로 늘어난 용적률의 25%를 임대주택으로 건립하게 되어 있는데 이 비율도 축소, 조정될 듯하다. 재건축입주권도 언제든지 사고 팔 수 있도록 허용하는 방안이 검토된다. 이렇게 되면, 분양가는 지금보다 5~10%정도 인상되고 재건축아파트 값도 다소 뛸 전망이다. 실례로, 정부 발표 후 개포주공, 대치은마, 잠실주공5단지 등 강남권 재건축단지의 매물이 줄고 호가가 올랐다.

 

이에 따라 규제완화발표를 앞두고 수도권의 투기재연을 우려하는 목소리가 높다. 부동산 규제완화의 시기와 폭을 둘러싸고 일반인은 물론 전문가, 시민 단체들 사이에서도 찬반양론이 뜨겁다. 시장붕괴가능성과 함께 부동산 시장의 뜨거운 감자로 부상한 정부의 규제완화정책은 과연 언제, 무엇을 어떤 방식으로 추진하는 게 바람직할까. 시장전문가의 한 사람으로서 수요자입장에서 정부 규제에 대한 평소의 철학과 해법 등을 정리, 정책대안으로 제시해 본다. 

 

 

 

규제개혁이 필요한 이유는 충분, 집값불안 가능성도 대비해야

 

부동산시장이 극도로 침체된 현시점에서 규제완화조치가 논의되고 실제로 필요한 이유는 왜일까. 지금 규제개혁이 필요한 이유를 꼽아보자.

 

첫째, 공식통계에 따르면 전국의 미분양 물량은 13만 가구를 돌파했다. 특히, 초역세권 내지 강남권 요지의 고급 브랜드 아파트마저 미분양 대열에 합류한 상태다. 하루 1건 꼴로 건설회사 부도 소식도 들린다. 이대로 가다간 재무구조가 우량한 메이저급 건설회사의 부도 도미노현상도 기우만은 아닐 듯하다. 주지하는 바와 같이 주택은 계획에서 공급까지 장기간의 사업기간이 소요된다. 따라서, 미분양 급증으로 건설회사가 부도내지 몸을 사리고 공급을 줄일 경우 시차를 감안하면 2~3년 후에는 민간부문 공급물량감소로 인해 심각한 공급 부족 사태가 우려된다.

 

둘째, 우리경제는 유가급등, 스태그플레이션(저성장속의 고물가)진입으로 투자수요 내지 투자심리가 극도로 위축된 상황에 놓여 있다. 만일 미국발 서브프라임모기지론 사태로 우리나라 경제가 직격탄을 맞을 경우 부동산 시장도 경기침체-자산감소-가처분소득감소-소비감소-금융부실화 의 악순환을 피해 가기는 어려운 구조이다. 주식에 이어 부동산을 비롯한 자산가치 급락은 경기경착륙(HARD-LANDING)을 유발할지 모른다. 부동산시장의 안정이 경기연착륙을 위한 제1의 전제조건이라는 뜻이다. 실례로 미국, 홍콩의 국제석학 및 경제 전문가는 물론이고 국내의 경제연구소를 중심으로 부동산 자산붕괴에 대한 보고서가 잇따르고 있다. 따라서, 경기의 경착륙 및 국내외 부동산 거품붕괴우려 목소리가 커지는 지금이 규제완화를 검토할 적기이다. 

 

셋째, 주택시장의 공급물량감소와 집값하락이 자산감소-소득감소-소비감소-경기침체 장기화로 연결돼 소위 ‘富의 마이너스 효과’가 현실화 될 경우를 가정해 보자. 우선 당장은 부동산을 많이 보유한 부자들이 타격을 입는다. 하지만 시간이 갈수록 소득과 일자리가 한정되고 소득대비금융부채규모가 큰 중산층 내지 무주택자의 피해도 확산될 것이다.

왜냐하면 경기침체 및 자산가치하락으로 인한 소득감소는 저소득층에게 더 큰 경제적 고통을 준다. 뿐만 아니라 중장기적으로 주택 공급감소는 결국 집값상승으로 이어져 무주택자의 내집마련 기회를 더욱 박탈할 것이다. 때문에 정부의 규제완화를 단지 부동산 부자를 위한 부양정책이라거나 ‘위기에 빠진 건설회사 구하기’ 차원에서 이해하는 것은 단견적이고 편향된 사고가 아닐까 한다.

 

무주택 서민의 입장에서도 시장을 마비시키고 경제의 펀드멘탈을 저하시키는 비현실적이고 과도한 규제는 당연히 손봐야 마땅하다. 시장붕괴의 피해는 서민에게 돌아가는 몫이 더 크기 때문이다.

이상을 요약하면 현단계에서 규제완화는 필요한 수준을 넘어 불가피하고 불가항력적인 측면이 강하다고 할 수 있다.

하지만 작년까지 집값급등을 경험한 수도권의 경우 규제완화에 따른 집값불안 재연가능성도 무시할 수 없는 상황이다.

과거의 경험적 사실에 근거할 때 2002년부터 5년 장기상승 후 2007년부터 이제 1년 6개월 정도 집값이 하향 안정된 상태임을 고려해야 한다는 말이다.

 

즉, 현단계에서 일괄적인 규제완화는 특히, 투자수요가 잠재된 수도권의 경우 시장 불안 및 가격상승요인으로 작용할 수도 있다는 점을 경계해야 한다.

 

실제로, 현장에서 상담을 해보면 수도권은 금리상승에도 불구하고 여전히 시중 유동성규모가 큰데다 주식하락-집값상승에 대한 막연한 기대감 등으로 잠재적 주택수요층은 풍부한 편이다.

지난 노무현정부 때의 5년간의 부동산 광풍을 생각하면 쉽게 이해될 수도 있다.

 

따라서, 규제개혁의 기본방향은 지방도시는 모든 규제를 철폐하되, 수도권의 부동산은 단계적으로 그리고 구체적인 로드맵을 가지고 규제완화를 추진해야 한다. 

적어도 수도권은 집값이 2년 정도 하락하는 올해 말까지는 부동산 규제제도의 기본 골격은 유지하고 미세조정(파인 튜닝)에 한정하는 게 좋겠다.

특히, 투기수요를 유발할 수 있는 재건축과 주택 금융완화책은 한꺼번에 시행해서는 안되고 신중하게 그리고 선후 완급을 조절하는 탄력적 정책운용이 요구된다고 하겠다. 부동산 규제완화는 양날의 칼과 같다.

 

 

지방은 수요진작, 수도권은 단계적 규제완화가 바람직

 

이명박정부의 부동산 정책의 핵심은 규제완화와 세제개편, 도심활성화 등으로 요약된다.

그렇다면 바람직한 규제완화의 추진방향, 핵심 내용과 추진방법은 무엇일까.

여기에서는 포괄적으로 분양가상한제, 재건축규제완화, 세제개편, 주택금융규제 등으로 나누어서 살펴보자.

우선, 부산대구광주 등 미분양이 넘치고 투기수요가 사라진 지방도시는 완전히 규제를 철폐하여 ‘규제제로’상태로 만들고 수요진작책도 함께 펴야 한다.

반면에 투기수요가 상존하는 수도권은 당분간 현행 골격을 유지하면서 단계적으로 규제를 개혁하는 2원적이고 탄력적인 정책대응을 권하고 싶다.

시장상황, 수요자 성격과 투기여부 등에 따라 문제의 진단과 정책대응도 달라야 하나는 뜻이다. 지금은 도탄에 빠진 지방경제를 우선 살리는 데 정부관료, 언론, 전문가 할 것 없이 총력을 집중해야 한다. 그렇다면 규제완화의 구체적 수단 내지 실행방안에 대해 하나씩 짚어보자.

 

첫째, 분양 첫째가 상한제에 대한 손질은 시장영향 최소화를 위해 단계적, 제한적으로 해야 한다는 점이다.

토지비는 실제 매입가로 인정해 주더라도 시세를 초과하는 과도한 비용은 인정하지 않는 등 분양가 심사체계는 유지되어야 한다. 그리고 표준건축비제도는 당분간 현행틀을 바꾸지 않는 게 좋겠다. 그렇게 되면 민간택지매입기피로 인한 주택공급감소를 어느 정도 막으면서 분양가인상폭도 제한하는 효과가 기대된다.

 

둘째, 재건축규제는 정부 방침대로 소형평형의무비율, 임대주택비율, 조합원 분양권금지, 용적률 및 층고규제 등 불필요한 규제는 없애되 투기수요의 차단을 위한 개발환수장치와 대출규제는 계속 유지, 강화할 필요가 있다.

이렇게 해야 개발이익을 환수하는 한편, 재건축활성화를 통해 공급물량을 늘리자는 의도이다. 과도한 레버리지를 통한 투기적 가수요도 억제 할 수 있다.

따라서, 재건축규제 개혁과 함께 DTI 등 금융대출규제를 한꺼번에 푸는 일은 신중을 요한다고 하겠다. 재건축은 대기수요가 많은데다 투기수요 유입을 차단할 수 있는 효과적인 대책이 없기 때문이다. 예컨대, 先 재건축규제완화-後 주택금융조정이 필요하다는 말이다.

 

셋째, 글로벌 스탠다드에 맞지 않는 ‘1가구 2주택자 양도세 중과세율(55%)’은 조정내지 폐지 되어야 한다.

시장의 트렌드, 개인의 삶의 질 그리고 평범한 국민들의 주거복지차원에서도 역행하는 악법임에 틀림없다. 도대체 집이 두채라고 해서 양도세를 특별히 과중하게 메기는 나라가 존재 하는가. 이는 주택을 삶의 필수재화로 인식하는 게 아니라 돈벌이, 재테크 수단, 투기수단로만 인식하여 잘못된 정책을 펼친 결과물이다. 과거 선진국 사례를 볼때도 소득 2만불을 넘어설 경우소득증가, 주 5일 근무제 등 가족간의 여가, 휴식 활동이 늘어나면서 세컨드 하우스(별장 주택)에 대한 수요는 폭발적이다.

예컨대, 동해안이나 서해안, 제주도, 지리산, 설악산 등 국내 휴양지를 갈 때 콘도나 호텔을 이용하기란 쉽지 않을 뿐 더러 비용도 만만치 않다.

한편, 지방 미분양 해소방안과 관련, 현재는 읍면지역의 3억원 미만 주택에 대한 양도세 중과 예외가 인정되는바, 지역과 금액, 면적에 대한 조치를 확대할 필요가 있다. 지방도시의 세컨드 하우스는 주 5일근무제, 휴무증가로 인한 가족여가선용수단으로 사용되고 또는 은퇴 후 주거 예정지에 마련하는 경우가 많아서 투기대상으로만 볼 수 없기 때문이다.

또한, 직장이나 건강요양, 자녀교육(요즘에는 지방거주자의 서울 유학뿐만 아니라 서울 거주자의 지방 유학생도 증가추세) 등 가족이 같은 주택에 살지 못하는 이유는 많다.

 

따라서, 수도권은 1가구 2주택자 양도세 중과제도를 유지하더라도 지방은 이를 폐지하거나 양도세 중과 세율을 완화, 조정할 필요가 있다.

 

넷째, 일시적 1가구 2주택자의 양도세 면세기간도 현행 1년에서 2~3년 정도로 늘려줄 필요가 있다.

그리고 서울 과천 분당 등에서 적용되고 있는 1주택자의 3년 보유기간에 더해 ‘2년거주’ 를 추가한 5대지역 양도세 비과세요건도 폐지가 필요하다.

투기수요를 차단하기 위해 2년거주 조건을 붙였다고는 하지만 자녀교육, 직장출퇴근 등 여러 가지 현실적인 이유로 본인소유 주택에 거주하는 사례가 많다. 그런데 요즘처럼 부동산 경기가 냉각된 경우 집을 쉽게 사고 팔 수 없을 뿐 아니라 양도세 때문에 팔수도 없어서 주민등록 따로 거주 따로 하는 사람들이 꽤 많다. 불법자 내지 선의의 피해자만 양산하는 셈이고 매물도 줄여서 시안정정에도 역효과다.

과거 경험상 양도세중과 및 거래규제는 투기수요 억제효과는 적은데 비해 시중에 팔려는 매물을 줄이는 부작용만 컸기 때문이다. 즉, 호황기에는 매물부족으로 집값을 끌어올리고 불황기에는 매물이 나오지 않아 집값하락을 저지하는 역효과만 양산한다는 뜻이다.

 

다섯째, 양도세와 종부세의 고가주택 기준액도 중장기적으로 현행 6억원에서 9억원 이상으로 상향 조정해야 한다. 수도권은 집값급등으로 1주택자가 직장 등 불가피한 사유로 이사를 가야 할 경우에도 6억원을 초과한 금액에 대해 비과세가 안돼 세금 때문에 주거를 이전하지 못하는 경우가 다반사이기 때문이다. 다만, 기준 금액의 상향 조정은 현단계에서 그리 급한 상황은 아니라고 본다.

강남권 및 버블 세븐지역의 고가주택소유자의 재산세 불만이 높은 게 사실이나 서민층의 반발도 많기 때문에 현재로선 완화 정책의 후순위로 미루는 게 나아 보인다. 먼저, 중산층의 재산세를 인하, 조정하는 일이 앞서야 한다.

 

여섯째, 재산세는 과표적용률은 에정대로 매년 5%씩 올리되 이에 맞춰 현재 0.15~0.5%인 재산세율은 점진적으로 내릴 필요가 있다.

재산세는 부유세의 일종인 종부세와 동일한 기준으로 볼 수 없기 때문이다. 급격한 재산세 인상은 경기호황시, 부동산 급등기에나 필요한 일시적, 과도기적 조치이다.

 

일곱째, 종부세와 관련, 1주택자중 장기보유자 혹은 소득이 끊긴 노년층의 경우 종부세 감면 혜택은 당연하다. 이것은 단순히 세금에 국한된 문제가 아니라 행복한 삶을 추구하기 위한 기본권, 주거복지 차원에서 생각할 문제이다.

현행 제도처럼 양도세와 종부세를 동시에 중과하면 퇴로가 없는 전쟁처럼 시장기능은 마비되고 정부와 국민의 긴장관계만 높아진다. 조세정책은 부동산 정책의 보조적 수단으로 활용되어야 하고 모든 국민이 내집에서 편히 숨쉴 때 정부에 박수를 보내는 법이다.

 

여덟째, 임대주택사업요건을 3주택으로 낮추고 임대주택사업자도 직접 거주하는 주택에 한해서는 1가구 1주택자와 마찬가지로 3년보유 할 경우 양도세 비과세 혜택을 주어야 한다.

특히, 지방은 임대주택사업자요건을 3주택이하로 완화하고 거주주택에 대한 양도세를 비과세할 경우 시중의 과잉유동성을 흡수하면서 지방의 미분양해소, 장기적 민간 임대물량확대로 전월세 안정에도 1석 3조의 효과를 기대할 수 있다.

 

아홉째, 주택자금대출규제와 관련, 당분간 주택금융제도는 유지하되 무주택자, 실수요자에 대한 내집마련지원을 위한 주택금융제도는 더욱 강화해야 한다. 무주택자로서 신규로 분양받는 사람 혹은 1가구 1주택자로서 갈아타기(지역이나 면적)를 희망하는 실수요자는 주택 대출을 막을 필요가 없다. 실수요자를 투기꾼처럼 생각해 지금처럼 엄격한 규제 잣대로만 대출을 제한 할 일은 아니다. 특히, 무주택자에 대한 주택금융대출은 스웨덴 등 유럽국가처럼 장기 저리자금지원제도를 더욱 확충해야 한다. 거래위축에 금리도 높아지고 대출마저 꽉 막힐 경우 내집마련을 꿈꾸는 무주택 서민들의 설 자리는 어디에도 없다. 예컨대, 지난 참여정부때 시행하다가 지금은 중단된 ‘생애최초 주택자금대출제도’와 같은 무주택자 주택금융제도를 도입할 필요가 있다. 규제완화와 함께 무주택자들의 자가주택을 지원하는 선진화된 주택금융시스템을 도입하는 것이 바람직하다.

 

열번째, 이밖에도 분양권 전매기간이 5년~10년인 수도권의 경우도 시장 환경에 따라 지방자치단체가 이 범위 내에서 탄력적으로 단축, 조정할 수 있도록 권한을 위임할 필요도 있다.

또한, 양도세 비과세 대상인 농어촌주택도 대지면적(660㎡), 건물면적(150㎡), 공시가격 1억 5천만원 이하 주택기준과 거주기간(5년) 요건을 완화할 필요가 있다. 은퇴 후 농어촌에 새로운 주거를 미리 마련하려는 노년층에 대한 배려차원 및 죽어가는 농어촌 부동산 거래 숨통을 틔워주기 위해서다.

 

 

서민주거 위해 건설사는 분양가인하, 정부는 공급확대 등 MIX정책 펴야

 

이상에서 살펴본대로 규제완화도 때가 있는 법. 실기(失機)하지 않는 정책 타이밍이 매우 중요하다. 규제개혁의 내용도 침체된 경제, 마비된 시장을 정상화시키고 장기적으로 경제의 연착륙, 서민주거안정을 정책목표로 해야 한다.

이제는 지난 정부에서 양산된 과도하고 불필요한 규제는 결자해지(結者解之)의 원칙(原則)에 따라 완화, 조정이 불가피한 시대가 도래 했다고 할 수 있다.

일례로, 스태그플레이션, 경기침체, 저성장, 고물가, 저소득, 신용위기 등 어둡고 부정적인 각종 단어들로 신문지면이 어지럽다.

그러나 규제를 완화할 때도 완급(緩急)이 있고 앞뒤 순서가 있는 법.

서두를 필요도 없지만 미룰 수도 없는 지금이 규제완화를 준비할 때라고 생각된다.

한마디로, 이명박 정부 원년은 과거 부동산 정책에 대한 새로운 패러다임의 전환이 필요한 시점이다.

부동산 호황기에는 규제책을, 불황기에는 부양책을 남발하는 소위, 냉온탕식 정책은 지양되어야 한다. 시계추 같이 반복되는 관행화된 정책은 포기해야 한다는 말이다.

 

이제부터라도 정책 목표는 분명히 하되, 지역별 시장 상황에 따라 세분화되고 정교한 정책을 짜야 한다. 시장의 요구를 외면한 채 일방통행식 부양 혹은 규제정책은 위험하다는 뜻이다.

그리고 종합적인 규제가 효과적이듯 규제개혁도 다양한 완화방안, 통합정책이 더욱 힘을 받을 것이다.

 

다시 말해, 유효한 규제개혁 수단을 정책별로 통합(MIX)하되 역(逆)효과가 우려되는 정책은 당분간 보류하거나 최소한 완급조정 내지 취사선택(取捨選擇)이 필요하다. 규제완화가 시급하다고 해서 한꺼번에 내놓거나 조급증에 빠지지 않는 게 좋겠다.

집값불안이라는 시장의 부작용을 최소화하면서 시장의 장기적 안정 및 경기연착륙을 꾀하는 방향으로 정책의 방점(傍點)을 찍는 게 중요하다.

규제완화라는 수단에 의해 주택시장 안정이라는 정책 목표가 흔들릴 때 여론은 질타하고 투기꾼은 발호하기 마련이다.

 

특히, 서민주거안정과 관련, 규제개혁과 함께 실수요자 주택금융지원 및 소형주택, 공공임대주택의 공급확대, 전월세 안정대책도 함께 마련 발표하는 게 좋겠다.

마지막으로 건설사도 미분양물량급증이나 주택시장의 현위기에 대한 책임을 피하기는 어려운 입장이다. 고분양가전략과 주먹구구식 주택사업, 밀어내기식 분양마케팅 등이 오늘의 화를 자초한 측면도 크다.

 

따라서, 경영혁신, 구조조정, 사업방식변화 등 각고의 원가절감 노력을 통해 분양가 인하-집값안정에 적극 동참하도록 유도하는 행정 지도 내지는 업계자율의 창조적, 혁신적 노력이 절대 요구된다.

부동산시장의 장기안정, 특히 서민주거안정만이 정부, 건설사, 국민이 함께 공존할 수 있는 유일한 해법이다.   끝.

 

 

2008. 7. 28