고종완 대표님의 메일 - 상가 투자 관련

 

 

 

불황기를 이기는 과학적 상가 투자법

글: (주)RE멤버스

고종완 대표이사

 

경제가 어렵다, 가계소비가 줄고 부채규모가 늘었다고 한다. 객관적 통계로도 명백히 드러난다.

이런 가운데 그동안 부동산 시장을 이끌었던 주거용 시장이 침체되면서 대안으로 상가시장이 거론되기도 한다.

일부전문가들이 주장하는 바와 같이 경기침체-소비감소에도 불구하고 과연 상가시장이 주택시장의 대안투자처로 부상할 수 있는 것일까.

그 동안 필자가 이전에 쓴 다른 글에서는 주로 상업시설의 공급 측면에서 언급했다.

본 글에서는 관점을 달리해서 상가시장의 소비자측 입장, 즉 수요측면에서 투자에 참고 할만한 투자목적, 기준, 원칙 등 주된 투자포인트에 관해서 살펴 보도록 한다.

 

상가 투자의 목적을 명확히 하자

 

투자의 목적은 수익을 얻기 위함이다. 상가 역시 투자의 대상 중 일종으로 그 목적을 명확히 해야 한다.

상가는 다른 투자 상품과 달리 다음과 같은 특성을 지니고 있다.

1)    상가는 자산가치 상승을 기대하기 힘들다는 한계를 가지고 있다.

2)    상가는 자본이득(CAPITAL GAINS)보다는 임대수익 내지 운영수익(INCOME GAINS)을 획득하는데 투자목적이 있다. 주거가 자산가치 상승에 무게 중심을 둔다면 상가는 지속적인 운영수익이나 임대료 수익을 얻는데 기본가치가 존재한다는 뜻이다.

3)    상가는 개별적이기보다 ‘집단적 성격’을 가지기 때문에 주거에 비해 양도, 처분 혹은 유동성확보가 용이하지 않다.

4)    상가는 매장 자체의 물리적 특성뿐만 아니라 운영관리, 상권 등 내외적 변수들에 의해 강한영향을 받으므로 그에 대한 고려가 선행되어야 한다.

이와 같은 상가 특성을 감안할 때 우선 상가의 투자 목적을 명확히 한 다음, 적정한 투자처를 모색하는 것이 타당하다. 예를 들어 상가 투자를 통해 과도한 자산가치 상승을 기대한다면 당초의 기대만큼 많은 미래수익을 거두기는 힘들 것이다.

 

상가가 위치한 지역적 특성을 따져보자

 

상가 투자의 목적지를 어디로 할 것인가 즉, 지역선택이 상가 투자의 두 번째 고민이다.

상가 활성화가 이루어지고 있는 지역의 좋은 상가에 투자를 하고 싶은 마음은 누구나 똑 같을 것이다.

하지만 투자자금이나 물량의 공급 등 여러 가지 제한요인이 있으므로 우선 투자자금 규모에 걸맞는 적정 한 지역을 선정 하는 절차가 매우 중요하다.

먼저, 아파트 등 대규모 주거단지나 주택밀집지역에 투자할 것인가? 또는 업무시설이나 상권이 활성화된 지역에 투자할 것인가에 대한 선택, 결정이 있어야 할 것이다.

한 가지 주의해야 할 점은 어떤 지역, 예컨대 서초구나 강남구, 중구, 종로구 등과 같은 일부 지역은 상가 시설 면적이 다른 지역보다 많기 때문에 투자적지로 불리하다는 견해도 있을 수 있다. 그러나 각 지역은 나름대로의 지역 특성과 도시의 기능, 역할을 가지고 있다. 외부 구매력을 유입하는 흡인지역의 경우 단순히 상가 시설의 많고 적음을 가지고 적지여부를 따질 일은 아니다. 아파트 중심 지역과 업무/상업 중심 지역의 역동성과 구매력의 차이가 있기 때문에 그에 대한 면밀한 분석이 필요하다는 뜻이다.

비교적 소액 투자로 적은 수익이지만 ‘안정성’을 기하려면 아파트 세대수가 많은 대단지나 주택밀집지역이 좋다고 할 수 있다.

고정고객으로 인한 일정 구매력이 존재하는 안정 내지 독점상권이기 때문이다. 다만 추가적인 상업시설의 공급이 이루어질 여지가 있는 지역은 시간이 흐를수록 구매력의 분산으로 수익성은 떨어질 수 있다. 반면에 장기적인 투자 관점이나 투자 규모자체가 클 경우 지역전체 상권이 살아있거나 광역 중심 상권을 선택하는 것이 유리하다.

상권은 주지하다시피 규모가 클수록, 그리고 활성화 정도가 높을수록 더 많은 구매력을 끌어 당길 수 있는 흡인력 내지 집객력이 높기 때문이다.

따라서, 높은 분양가나 투자 수익성이 낮은 상가는 자산가치 상승의 미약이라는 상가 특성을 고려할 때 투자의 기피대상으로 삼아야 하는 등 신중한 투자자세가 요구된다.

 

명품, 전문 상가보다 생필품, 가격소구(遡求) 업종이 안정 상가이다

 

명품브랜드나 기호품 등이 중심이 된 상가의 경우 경제여건이 좋지 않으면 제일 먼저 타격을 받을 수 있는 업종들이다. 가처분소득의 감소로 인해 가장 먼저 전문품, 기호품 등의 소비가 줄어들기 때문이다. 당연히 이러한 상품을 다루는 상가의 경우 경제여건, 경기변동 등에 따라 임대료, 권리금 등의 부침이 심한 편이다.

물론 투자자의 입장에서 특별한 매장의 운영노하우나 운영관리능력 등에 대한 자신감이 있다면 블루오션으로 작용할 수도 있겠다. 하지만 단순 투자의 경우에 경기변동요인은 외부 변수이므로 비교적 투자의 위험성이 높아진다고 할 수 있다.

비록 불황기라고 하더라도 고가의류, 보석, 시계 등 소위 명품상가가 성공하는 사례도 많으나 그것이 일반적인 현상은 아니다.

때문에 이러한 상가투자는 미리 상가의 안정성, 수익성에 대한 보다 철저한 대비가 필요하다.

또한 이런 상가의 경우 보통 ‘지역적 집단 상권’을 구성하는 경우가 많은 바, 지역적 한계가 따른

다.

일반적으로 가처분 소득이 감소할 경우 필수적으로 소비하여야 하는 상품을 다루는 상가는 경

쟁 심화로 수익성이 떨어지더라도 투자 위험성은 상대적으로 적을 수 있다.

또한, 가처분소득감소 속에 소비의 양극화가 일어난다면 다수의 대중은 소수의 고소득층에 비

해 가격조건에 대해 더욱 민감해지기 마련이다.

따라서, 경제 상황이 좀 나빠져도 필수적으로 소비해야 하는 생활필수품과 더불어 선매품 중에

서도 가격 경쟁력이 있는 상품을 취급하는 소위, 가격소구(遡求) 업종 상가의 경우 비교적 안정

성이 높다고 할수 있다.

 

상가는 묶음이다: 로드샵(길거리 상가)이 복합상가에 우선

 

상업시설은 연계성이 높은 부동산이다. 여러 매장이 하나의 묶음으로 상호 작용한다는 의미이

다. 다시 말해, 특수한 경우를 제외하고는 내 매장만 잘 되리라는 보장이 없다는 말이다.

주거가 개별적이면서 또한 집단적 성격을 가졌다면 상가는 집단적 성격이 매우 강하다.

따라서, 개별성에 의존하여 가치 상승을 기대하기는 쉽지 않으므로 집단성에 의존하는 것이

안정적이다. 그 중에서도 집단적 성격을 만드는 환경 변수의 변화가 적은 곳이 위험성이 적다고

할 수 있겠다. 그런 차원에서 상가 투자 위험성이 높아질수록 로드샵(ROAD SHOP)을 선호하는

투자방식이 낫지 않을까 한다.

예컨대, 복합상가의 경우 운영관리가 잘 될 경우에는 로드샵보다 훨씬 많은 수익과 임대료를 받

을  수  있는 기회가 될 수도 있지만 현실 여건에서는 쉽지 않은 문제점이 존재한다.

이전의 다른 글에서 누누이 언급했던 것처럼 운영관리, 유통업의 발전 등이 뒤따르지 않으면 수

익성이 지속적으로 향상되기 어렵다는 얘기다.

그래서 공급 측면에서 볼 때 상가활성화에 대한 더 많은 고민과 연구가 필요한 이유이다.

반면, 로드샵(길거리 상가)의 경우에는 ‘상가의 독립성’과 나름대로의 ‘자생력’을 가지고 있다.

매장 앞의 유동인구와 소비형태, 접근성의 용이 등 해당 상권이 가지는 기본적 상권환경이 존재

하기 때문이다.

일반적으로 내부변수로서는 매장의 운영관리 능력이 중요하고 외부변수로는 상권, 교통 여건, 도시정책 과 계획 등이 있는데 특히, 운영관리 능력은 어느 상가든 공통된 과제라고 할 수 있겠다.

복합상가가 전체 상가의 운영관리라는 내부적 변수에 좌우될 수 있다면 로드샵은 ‘상권력이나

접근성 등 외부적 변수’에 큰 영향을 받는다. 그런데 이러한 외부변수는 상대적으로 비교적 안정

적이라고 할 수 있다.

예컨대, 장기간의 시간이 경과하거나 도시 정책, 도시계획이 바뀔 경우 외부변수의 변동 가능성

은 있지만 일반 투자자가 그것까지 미리 예측하여 판단할 수는 없는 법이다.

따라서, 상가의 독립성이 강하여 인근 상가의 영향을 비교적 적게 받고 지역내 유동성을 활용할 수 있는 상가라면 비교적 안정적인 상가가 될 수 있다.

 

 

역세권은 반경 200m 이내가 적합

 

도시계획상, 역세권은 통상 반경 500m이내를 뜻하지만 역세권 상가투자의 경우에는 가급적 역

(駅)에서 반경 200m 이내가 적합하다.

200m 이내라는 것은 보통 지역중심을 이루고 있는 역세권 핵심(CORE)상권에 해당하며 역에

따라  100m 가 될 수도, 250m, 300m, 500m가 될 수도 있다.

다만, 여기서 말하는 역세권은 전국적 인지도를 가진 대형상권을 제외한 것이다. 아는 바와 같이

대형 상권은 이미 도시 측면에서 장소성과 명소성(名所性)을 갖추고 있기 때문에 단순히 역세권

개념만을 적용 할 것은 아니다.

보통 사람이 편하게, 부담 없이 걸을 수 있는 거리는 약 200~250m 정도라고 한다.

그렇기 때문에 외국의 쇼핑센터의 경우에도 동선 길이가 약 200~250m 범위 내에서 이루어지고

있다. 이것은 지역 중심을 이루고 있는 역세권을 돌아 보면 쉽게 확인할 수 있는 현상이기도 하

다.

때문에 역세권이라도 이 범위(역세권 성격에 따라 구체적 거리는 다름) 내에서 상가 선택을 해

야 한다.

역세권 범위를 넘어선다면 역시 외부변수로서 쉽게 뛰어 넘을 수 없는 한계를 벗어나기 곤란하

다.

 

분양가는 임대료의 150%선이 적정

 

최근 신규상가의 분양가격이 기하 급수적으로 치솟아 오르는 결정적 원인은 바로 토지비

상승 때문이다.

하지만 토지비가 오른다고 영업이 잘되고 임대료도 올라 상가 수익성이 상승하는 것은 아니다.

이러한 모순점이 있지만 개발 하는 입장에서는 분양가 상승이 불가피한 측면이 있다.

반면, 상가 매입을 원하는 소비자 입장에서 현 임대료 체계를 감안할 경우 신규분양가는 주변

임대료의 1.5배 정도 수준을 넘지 않은 것이 좋다. 그래야 적은 금액이더라도 수익이 날 수

있기 때문이다.

레버리지(LEVERAGE) 효과를 사용하든 보유하고 있는 자금력을 동원하든 분양가가 임대료

수준의 150% 이내라면 적어도 손해는 보지 않을 것으로 판단된다. 단, 지역 상권의 공실율

(空室率) 등에 대한 체크(사전 점검)조치는 필요하다고 본다.

예를 들어 주변 임대료가 평당 2,000 만원이라고 하면 상가 분양가는 평당 약 3,000 만원을,

임대료가 평당 1,000 만원이라면 분양가는 평당 1,500 만원을 넘기지 않는 것이 좋다는 말이다.

개발 측면에서 토지비가 이것을 감당하지 못할 수준이라면 시장 환경에 비하여 토지비 가격이

과대평가 되어 있다는 뜻으로 해석된다.

 

대형 유통상업 시설 주변이 유용

 

상가가 있는 지역의 상권력(商圈力)이 약할 경우에는 대형할인점이나 백화점 등이 주변에 있는

것이 유리하다. 용이하게 인지도를 획득할 수 있을 뿐만 아니라 비록 접근성 체계는 다르지만

유동 인구를 쉽게 끌어 들일 수 있기 때문이다. 향후 상권의 성장 가능성도 높다고 할 수 있다.

과거에는 상권이 100m 이동하는데 10년이 걸린다고 했지만 지금은 그렇지 않다.

대형 유통점의 입점으로 인해 주변 상권이 형성된 사례가 많고 지금도 그런 현상은 비일비재

하다. 현재 목표로 하는 상가가 있는 상권이 공고(鞏固)화 되어 있고 임대료 등 가격 수준이

높다면 상대적으로 기회가 많은 이런 상권의 진입을 검토하는 것도 효과적인 상가투자의 유용

한 방법이 될 수 있다고 보여 진다.

 

불황기에는 과학적 투자법과 창조적 재테크가 중요

 

결론적으로 요즘처럼 불황기일수록 상가는 ‘안정성’에 방점을 찍는 보수적 투자전략이 바람직하다. 분양을 받든, 경매로 매입하든 수익의 안정성에 최우선 하여 무게를 두고 상가 투자에 접근한다면 큰 실수는 없을 것이란 뜻이다. 요약하면, 상가는 주거보다 시장이나 가격에 영향을 미치는 훨씬 많은 여러 가지 변수들이 존재하고 위험요소 또한 많은 편이다. 따라서, 요즘처럼 불황기 혹은 스태그플레이션 하에서는 공격적인 상가투자에 앞서 상가의 특징, 지역적 특성, 역세권, 상권규모, 적정분양가, 상권력 등에 대한 충분한 사전 검토 내지 종합적 분석이 선행되어야 한다. 불황기를 이기는 과학적 투자원칙과 내 재산은 내가 스스로 지킨다는 ‘창조적 재테크’가 절실히 요구되는 시간이 도래하고 있다.