'똘똘한 한채' 빛난다

'똘똘한 한채' 빛난다

달라진 부동산세제…다시 짜는 '세테크'

 

 

실거래가 6억~9억원 주택의 양도소득세 완화와 1가구 1주택자 양도세 비과세 요건 강화를 주요 내용으로 하는 '9.1 세제 개편'으로 부동산 절세 전략도 수정이 불가피해졌다.

시세 차익을 거둘 목적으로 시장에 접근하거나, 전세를 끼고 ‘원정 투자’하는 과거 투자 행태로는 높은 수익을 기대하기 어렵게 됐기 때문이다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 "양도세 비과세 거주 요건이 강화됨에 따라 실제 거주가 가능하고 미래가치도 있는 주택을 골라야한다"며 "주택 구입 패턴도 '분산 투자'에서 '선택과 집중' 쪽으로 바뀔 가능성이 크다"고 말했다.

◇무주택자, 실거주 가능한 곳 노려라=이번 세제 개편에서 관심을 끄는 대목은 1가구 1주택자의 양도세 비과세 거주 요건의 강화다. 지금은 3년 보유하고, 서울·경기도 과천과 수도권 5대 신도시(분당·산본·일산·중동·평촌)에서만 2년 거주 요건이 추가 적용되고 있다.

하지만 앞으로는 1주택자가 양도세를 물지 않으려면 3년 보유하고, 수도권은 3년(일부지역은 2년), 지방은 2년씩 실제 로 살아야한다. 거주 요건 강화는 이르면 올 연말부터 적용될 예정이다.

앞으로 주택을 구입할 때는 투자 가치만 따져 보지 말고 실제 거주할 만한 곳인지, 즉 교통·학군·편의시설이 가족들의 형편에 맞는 곳인지를 알아봐야한다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "실제 거주할 수 없는 곳에 집을 샀다가 거주요건을 채우지 못하고 팔게되면 양도세를 내야한다"며 "구입에 앞서 실제 거주할만 곳인지 따져봐야 한다"고 말했다. 따라서 인천 송도 등 투자 가치가 있는 곳이면서 양도세 비과세 거주요건이 추가되는 지역의 주택을 매입하려면 서두르는 게 좋다.

◇고가주택 1주택자 "급할 게 없다"=이번 세제 개편의 수혜자로 고가주택 1주택자가 꼽힌다. 양도세를 내야하는 1주택자 고가주택의 기준이 실거래가 6억원에서 9억원으로 높아지기 때문이다.

나비에셋 곽창석 대표는 "앞으로 고가주택의 인기가 높아질 것으로 예상되는 만큼 계속 보유하는 것도 괜찮다"고 말했다. 6억~9억원짜리 아파트를 보유한 1가구 1주택자(18만명)는 세법 개정 이후에 팔아야 양도세를 물지 않는다.

9억원이 넘는 고가주택 소유자도 세법 개정 후 파는 게 유리하다. 주택 한 채의 값이 9억원을 넘더라도 1가구 1주택자에 대한 양도세율과 과표구간이 완화돼 세금 부담이 줄기 때문이다. 장기보유특별공제도 확대돼 가급적 오래 보유하는 것도 괜찮다.

김종필 세무사는 "서둘러 집을 팔아야 한다면 법 개정 전에 매도하더라도 잔금은 법 시행후 받는 것으로 조정하면 양도세 인하 혜택을 볼 수 있을 것"이라고 말했다.

◇다주택자, 중과세 피할 수 없다=두채 이상 다주택자는 보유주택을 팔 때 기존의 양도세 중과 규정(50~60%)이 계속 적용된다. 이에 따라 여러 채를 보유하는 것보다 실거주가 가능하면서 투자 가치도 높은 집 한 채에 집중하는 게 절세 측면에서 유리하다.

황용천 와이플래닝 대표는 "거주요건 강화에 따른 투자수요 감소로 수도권 외곽과 비수도권 집값이 약세를 보일 수 있다"며 "다주택자라면 이들 지역 주택을 처분하는 것을 고려해볼만하다"고 말했다.

집을 파는 것보다 세율이 낮아지는 증여도 대안이다. 증여세율이 10~50%에서 내년에는 7~34%, 2010년에는 6~33%로 인하된다. 다만 자녀가 집을 증여 받은 후 5년 안에 다른 사람에게 팔면 이는 애초에 양도를 목적으로 한 것으로 간주해 증여세가 취소되고 양도세가 부과되므로 유의해야 한다.

◇청약전략도 다시 짜야=거주 요건의 강화로 시세 차익을 노린 투기성 청약보다는 실수요 측면에서 접근하는 게 유리하다. 무주택자나 중대형으로 갈아타려는 중소형 1주택자라면 청약가점이 낮더라도 서울 재개발이나 판교·광교신도시 등 유망 지역 인기 단지에 청약할 필요가 있다. 거주 요건 강화로 투기수요 일부가 청약시장에서 손을 떼면서 경쟁률도 낮아질 것으로 보인다.

서울 뉴타운·재개발 지역에선 연말까지 5400여 가구가 청약을 기다리고 있고, 광교·한강신도시와 청라경제자유구역에서도 올해 7000여 가구가 나온다.

부동산 세제 개편에 따른 내집 마련 및 세크테 전략
구분		파장	투자전략
양도소득세	과세 기준 상향(6억→9억원)	-개편안 시행 때까지 거래 두절 -시행 이후 세부담 줄어 매물 증가  -6억 초과 9억 이하 주택에 대한 매수심리 회복	-무주택자, 실거주 가능하면서 투자 가치 있는 곳 노려볼 만 -거주 요건 강화 이후에는 실거주 어려운 곳 주택 매입 자제해야. 투자 수요 적고, 양도세 등으로 차익 많지 않기 때문 -용인·성남·인천 송도 등 양도세 비과세 거주 요건 추가되는 지역 주택 매입하려면 법 시행 이전에 사는 게 좋아 -6억~9억원 짜리 주택 한채 보유자는 법 시행 이전까지 매도 늦추는 게 유리 -다주택자의 경우 교통·학군·편의시설 잘 갖춰진 곳의 고가 아파트 1채만 보유   -실수요자나 갈아타기 수요는 가점이 낮더라도 유망 지역의 신규 분양 단지 적극 청약
	1가구 1주택자 비과세 요건 강화(3년 보유 및 3년 거주, 지방과 수도권 일부지역은 3년 보유 및 2년 이상 거주)	-실수요 위주의 시장 재편 -개편안 시행 이후 다주택자들의 매수심리 둔화 -재건축·재개발 등 투자용 주택 매수세 감소 -거주 요건 강화지역 주택거래 위축  -역세권 등 거주 편의성 높은 지역 인기
증여세 완화(세율·과표 구간 조정, 10~50%→6~33%)		-다주택자들의 증여 건 수 크게 늘 듯	-다주택자의 경우 매도 대신 세율 완화된 증여 고려해 볼만 -다만 전세 보증금을 끼고 증여하는 ‘부담부 증여’보단 단순 증여가 유리
서울·수도권 분양권 전매제한 완화(8.·21 대책)		-수도권 유망 지역 인기 단지 청약 경쟁률 상승	-거주기간 강화로 전매제한 완화 효과 희석. 실수요 위주의 청약 전략 세워야 -인기 지역이라도 교통·학군·편의시설 여부 잘 따져야
지방 임대사업 완화(8·.21 대책)		-지방 주택 매입임대사업자 등록기준(사업자 등록 기준 5채 이상→한채 이상, 임대 기간 10년 이상→7년 이상, 대상 면적 전용 85㎡ 이하→전용 149㎡ 이하) 채울 경우 1가구 2주택자 양도세 중과 배제  -지방 임대사업자 수 크게 늘 듯	-지방에 주택이 있거나 취득할 예정인 경우 임대사업자 등록하는 게 유리 -매매가 대비 전세가 높은 지역 노려볼 만. 투자금 적어  지방 주택 매입 쉬워

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