금융혼란기의 부동산 투자 상식

★금융 혼란기의 부동산 투자 상식 ★

 

1. 아파트 투자

 

천 만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 안녕하세요? 세계 글로벌 시대의 금융 위기가 우리의 문제로 피부에 와 닿는 이 때에 우리는 어떤 생존 전략을 펼쳐야 할까요? 미국발 금융 위기는 예측한 상황들이지만 그 파장은 예상보다 훨씬 강력하며, 그 위기를 조장하여 이익을 창출하려는 세력들의 불안설 유포는 상상을 초월할 지경입니다. 우선 다음 글들이 여러분들께 하나의 지표를 제시할 것이니 꼼꼼히 읽어 보시기 바랍니다.   하단의 글은 부동산 분야별로 제가 제시한 내용과 일부 고수들이 제시한 내용을 함께 실었습니다.   시장을 쫓기보다 예측하며 움직이라 투자 고수들은 부동산 시장의 흐름을 읽는데 정통합니다. 그들은 지나친 기대감보다는 객관적인 시장상황을 읽으면서 고수익에 대한 스스로의 기대감을 잘 통제합니다. 투자자 4명 중에 3명은 실패할 것이란 점을 고려해, 실패를 막기 위해 리스크를 충분히 낮추고 객관적으로 오를 수 있는 시점,   다시 말해 기대수익이 확실한 시점을 잘 관찰해 판단합니다. 다시 말해 장기투자를 선호하고, 정책변수와 시장의 흐름을 잘 관찰해 리스크를 대폭 낮춥니다. 장(場)을 좇기보다는 예측하여 움직이는 것입니다. 장(場)을 좇아 투자에 나서는 일반인들과 구별되는 대목입니다.

더욱 특이한 점은 투자 전에 부동산에 대한 기본지식과 시장에 대한 기초적인 정보를 반드시 확보하고 있다는 점입니다. 전문가를 전적으로 신뢰하지 않는 점도 크게 다릅니다.   직접 발품을 팔아 움직이며, 시장 조사에 매우 적극적입니다. 전문가는 투자자 자신의 판단에 최종적인 확인을 위해서만 존재할 뿐입니다. 그렇다고 해서 투자 고수들이 투자 전문가들은 아닙니다. 오로지 원칙에 충실하며, 장기투자를 선호하는 정석투자자일 뿐입니다. 무턱대고 하는 투자보다는 기본적인 지식과 원칙을 가지고, 시장을 예측하며 움직이는 합리적인 투자자들입니다.   최고가에 팔지 않더라도, 그들의 수익규모는 일반인들의 수익을 크게 넘어선 답니다. 이런 점에서 보면 원칙 있는 투자, 준비된 투자만이 수익을 얻을 수 있다는 평범한 사실은 너무도 자명한 것 같습니다. (자료 참조 : 부동산 뱅크) 아파트는 주거공간의 개념을 넘어 재테크 수단으로 널리 인식되고 있습니다. 아파트 투자를 위해 가장 필요한 자세는 좋은 아파트를 선별하는 안목과 아파트의 미래투자가치를 가늠할 줄 아는 지혜입니다. 특히 강남이나 분당처럼 이미 오를 대로 올라 아파트값이 어깨까지 와 있는 지역보다 개발호재를 등에 업고 향후 시세 상승이 있을만한 지역의 신규 단지를 찾는 것이 투자 수익면에서 유리합니다. 지역 선점 '터주대감'단지 골라야 아파트 투자를 성공적으로 이끌기 위해서는 그 지역에 먼저 들어선 '터주대감'격 단지를 눈 여겨 보는 것이 좋습니다. 가장 먼저 들어선 아파트 브랜드가 지역 대표 브랜드로 자리잡을 확률이 높기 때문입니다. 일단 특정 브랜드가 지역을 선점할 경우 건설사는 해당 지역에 자사 브랜드를 확장 시킬 입지를 구축할 수 있기 때문입니다.   뿐만 아니라 브랜드 인지도를 높일 수 있는 시간을 더 벌 수 있어 시장 경쟁에서도 유리하답니다. 일단 브랜드 인지도가 높아지면 랜드마크로 자리잡을 가능성이 커지게 될 뿐만 아니라 그 이름만으로도 주변 아파트보다 상대적으로 높은 시세를 형성할 수 있습니다.

분양 관계자들은 같은 브랜드라도 그 지역에 가장 먼저 들어서는 단지에 투자해야 수익을 더 많이 챙길 수 있다고 귀띔합니다. 나중에 들어선 아파트는 먼저 진입한 아파트보다 분양가를 높게 책정하는 경우가 많기 때문입니다. 이 경우 먼저 분양한 아파트는 나중에 들어온 아파트 분양권과 거의 동일한 가격대를  형성하게 됩니다. 따라서 선점 아파트의 매매가는 후에 진입한 아파트값보다 상승폭이 클 수밖에 없습니다. 결국 지역 선점 아파트를 분양 받은 투자자들은 비교적 더 큰 이익을 남길 수 있는 셈입니다. 지역 대표 브랜드, 메이저 눌러 아파트가 특정 지역에서 브랜드 가치를 갖게 된다는 것은 대표 브랜드로 자리매김한다는 것을 의미합니다. 따라서 지역 대표 브랜드에 대한 지역 주 민들의 선호도 역시 높아질 수 밖에 없습니다. 국내 메이저급 건설 브랜드는 아니지만 특정 지역에 집중적으로 시공하는 건설업체들은 이 같은 지역 대표 브랜드 효과를 톡톡히 보고 있습니다.  특정 지역에 꾸준히 아파트를 공급해 자사 브랜드 점유율을 높여 지역 대표성을 확립했기 때문입니다.   메이저급 브랜드도 지역 대표 브랜드에 대한 인지도가 높은 지역에서는 좀처럼 힘을 쓰지 못하는 경우가 많습니다. 따라서 지역 대표 브랜드는 그 지역 아파트 시장을 독점하는 게 그리 놀라운 일만은 아닙니다. 대구는 우방건설, 광주는 금호건설, 대전은 계룡건설, 창원은 대동건설 등의 아파트 단지가 많은 것도 이런 이유 때문입니다. 대단지, 교통, 학군 등도 꼼꼼히 따져야 하며 개발 호재 없으면 새 아파트가 유리 지역 선점 단지나 대표 브랜드만으로 아파트를 고르는 것은 미래가치를 염두에 둔 투자이기 때문에 불확실성이 높습니다. 따라서 투자수익을 도출할 수 있는 가능성을 선별하는 것이 중요합니다. 성공적인 투자를 위해서는 그 밖의 변수도 꼼꼼히 따져보는 신중함이 필요합니다.

단지 규모는 아파트 값을 결정하는데 빼놓을 수 없는 변수입니다. 우선 입주하고자 하는 아파트가 1,000가구 이상 대단지인지 살펴봐야 합니다. 단지가 크면 입주 세대가 많기 때문에 편의시설, 관공서, 학교, 교통이 이 지역을 중심으로 발달하게 됩니다. 아파트 단지를 중심으로 상권이 발달하게 되면 지역 대표 아파트로서의 가치도 커지게 됩니다.  게다가 아파트가 1,000가구 이상이면 유치원, 3,000가구 이상이면 초등학교가 의무적으로 설치돼 자녀 통학에 대한 부담도 줄일 수 있습니다. 그러나 단지 내 학교가 들어서거나, 학교가 인접해 있어도 좋은 평가를 받지 못하는 학교라면 아파트 가격 상승에 큰 영향을 미치지 못합니다. 높은 자녀 교육열은 학부모들의 눈을 좋은 학군으로 돌리게 한답니다.  따라서 학군이 좋거나 학교가 가까운 아파트 단지는 투자가치가 높을 수밖에 없습니다.

아파트 선택에 있어 반드시 고려해야 할 또 한가지는 단지 주변의 교통. 역세권 아파트가 가격 면에서 강세를 보이고 프리미엄이 높게 형성되는 것은 교통여건이 주거환경에 중요한 영향을 미치기 때문입니다. 주거지는 직장, 학교 등 다른 지역과 접근성, 연계성이 뛰어나야 한다. 비슷한 조건이라면 가격이 조금 비싸더라도 편리한 교통여건이 확보된 아파트를 선택하는 것이 좋습니다. 그 러나 신규 아파트일 경우 현재보다 입주시점에 가서 주변 지역이 어떻게 달라지는지를 살피는 것이 중요합니다. 분양 당시 교통이 좋지 않더라도 입주시점에 가서 지하철이 들어서거나 도로가 정비되는 등의 호재가 있는 단지를 찾아봐야 합니다.   또한 재건축이나 재개발 등의 호재를 기대할 수 없다면 입주 1~2년 차의 새 아파트를 사는 것이 낫습니다. 아파트는 4~5년 이상 지나면 주변 지역에 특별한 호재가 없는 한 가격이 쉽게 오르지 않습니다. 새 아파트는 주거 쾌적성뿐만 아니라 투자 면에서도 유리한 점이 많습니다.

아파트에 투자하기 위해서는 알짜 아파트를 선별하는 안목을 길러야 수익을 높일 수 있습니다. 현재 좋은 평가를 받고 있는 아파트도 투자가치는 있지만 알짜 아파트가 될 수 있는 가능성이 큰 단지를 선택하는 것이 높은 투자수익을 낼 수 있는 지름길입니다.  따라서 지역 변화의 흐름을 정확히 읽고 지역 선점 브랜드나 지역을 대표할 수 있을만한 신규 아파트 대단지를 선택해야 합니다. '될성부른 아파트'를 볼 줄 아는 안목이야말로 공급과잉시대의 아파트 투자성공에 꼭 필요한 요소입니다. ※ 좋은 아파트 선별 5계명 ㅁ 교통이 편리한 지역을 눈 여겨 보자. ㅁ 좋은 학교 있는 지역이면 금상첨화이다. ㅁ 아파트는 새 것이 좋다. ㅁ 단지는 크면 클수록 좋다. ㅁ 브랜드를 따져라.     2. 토지 투자 토지를 투자할 때는 가능한 한 땅값이 낮은 토지를 노리는 것이 유리합니다. 그 이유는 땅값이 호재 등으로 상승세를 탈 때 가격이 낮으면 쉽게 오르고 상승폭도 크지만 가격이 높을수록 그 상승폭이 더뎌지기 때문입니다. 실제로 평당 4~5만 원대인 땅값은 평당 10만 원 정도로 쉽게 올라 가지만 평당 2~3백 만 원대는 4~5백 만 원까지 오르긴 쉽지 않습니다.   앞의 경우는 가격비율을 따질 때는 두 배 정도로 올라 있지만, 후자의 경우는 그렇지 못합니다. 가격이 낮을수록 오르는 폭이 크지 않아도 가격비율로 봐선 두 배 이상 오를 수 있어 높은 수익률을 달성할 수 있습니다. 또한 땅값이 쌀수록 투자금액도 적어 리스크가 낮을 뿐 아니라, 같은 투자금으로 땅값이 비싼 곳보다 더욱 넓은 땅을 살 수 있습니다.

실제로 토지시장은 가격이 낮을수록 상승률은 높게 나타나는데다 상승탄력을 받으면 큰 폭으로 오르는 경향이 있습니다. 결국 토지는 미리 개발 호재가 있는 미개발지를 잘 선별해 초기에 투자하는 것이 중요합니다. 그러나 반대로 토지가격이 큰 폭으로 올라 있는 곳은 추가 상승 여력이 있더라도 가격이 쌀 때에 비해 높은 수익을 기대하기 어렵습니다. 또한 투기를 우려해 정부가 투기 지역 지정이나 토지 거래 허가제와 같은 각종 규제책을 시행해 매입이 쉽지 않은 것은 물론 팔기도 여의치 않은 상황이 될 수 있습니다. 토지가격을 견인할 개발호재는 실현가능성이 있는 것을 잘 선별해야 합니다. 최근 지방자치제가 되면서 지방자치단체별로 연이은 지역개발계획을 내놓고 있습니다.  이로 인해 전국에 호재가 없는 지역이 없다고 할 정도입니다. 이와 같은 개발 호재는 토지가격과 투자흐름을 견인하는 중요한 요인이 됩니다. 그러나 반대로 호재를 틈타 호가만 올리고, 기획 부동산 같은 부도덕한 일부 중개업자들이 이를 편승하는 문제가 생기기도 합니다.

개발계획은 그만큼 투자성공을 좌우하는 요인이 되기 때문입니다. 하지만 개발계획도 막대한 예산이 필요한데도 계획추진을 확실하게 뒷받침해줄 특정 재원 없이, 민자 유치를 기반으로 한 개발 계획이 많아 주의가 필요합니다. 민자 유치를 기반으로 한 개발 계획들은 사실상 실현이 불가능하고, 추진이 된다고 해도 상당한 기간이 걸려 장미빛 환상만 심어줄 수 있습니다.

이런 내용을 파악하지 않은 채 개발 호재만 보고서 가격상승에 대한 헛된 기대감으로 토지투자에 나선다면 부정적인 결과를 가져올 것은 분명합니다. 그러므로 대형 개발 호재라 해도 재원 등을 고려해 충분히 실현가능성을 살핀 다음 선별적으로 지역을 선정해 투자에 나서는 것이 필요합니다. 현장조사는 꾸준히 충실하게 그리고 가능한 한 많이 해야 합니다. 토지 투자는 일단 질러놓고 본다는 '어리석은' 부동산 투자론과는 거리가 멉니다. 수익이 높을수록 많은 노력이 필요한 현명한 일반론과 딱 맞아 떨어집니다. 준비 덜된 과감한 토지투자는 곧바로 실패할 확률이 매우 높습니다.

토지 가운데 동일한 토지는 지상에 단 하나도 없습니다. 위치에 따른 가치는 물론 법적 제약도 큰 차이를 보이는데다, 활용 가능성 등 내재가치도 다 다릅니다. 그러므로 현장조사는 어떤 경우라도 반드시 여러 번에 걸쳐 해야 합니다.    여기에는 각종 시장 흐름에 대한 조사를 포함하고 있으며, 호재에 따른 미래상황에 대한 냉철한 상상력도 필요합니다. 전문가일수록 투자수익에 대한 막연한 환상은 버리고 가급적 객관적인 내용을 최대한 수집해 향후 가치를 냉정하게 살펴야 합니다.

특히 중요한 것은 불확실성에 따른 리스크인데, 리스크는 자신의 능력 내에서 충분히 관리가 가능해야 하는 것은 어떤 투자처에서도 적용되는 원칙입니다. 토지투자의 리스크도 마찬가지여서, 충분한 조사를 거쳐 리스크를 피할 수 있다는 확신이 들어야만 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

예를 들어 그린벨트해제 가능성과 같은 변수들은 중개업소의 얘기만 듣다간 매우 위험할 수 있습니다. 이런 불확실한 변수를 명확히 하려면 해당 행정관청을 방문해 의견을 듣고, 현장답사를 통해 현황을 파악해야 합니다. 그리고 다시 향후 개발 방향을 예측하는 등 면밀한 조사를 통해 구체적인 해제 가능성 등을 타진해봐야 합니다.

결국 꾸준한 현장조사를 통해 불확실한 여러 긍정요인이나 위험요인을 정확히 판단한 후, 충분히 대응할 수 있다는 확신이 들 때까지 반복적으로 현장조사에 임해야 합니다. 현장조사 없이 중개업소나 전문가만 전적으로 신뢰하는 것은 투자실패로 이어질 가능성이 매우 높습니다.   전문가는 투자를 위한 자신의 판단에 대한 자문을 얻거나, 자신의 충분한 조사를 거쳐 판단된 자신의 의견을 최종적으로 검증하는 차원에서만 활용하는 것이 바람직할 것입니다. 토지는 가능한 한 장기투자목적으로 투자에 임해야 합니다. 최근 부동산 시장은 단기양도에 대한 양도세율이 대폭 강화돼 치고 빠지기식 단기투자는 큰 수익을 얻지 못합니다. 그리고 그러한 투자를 원하는 대부분의 경우는 높은 수익을 얻는 경우도 거의 없습니다. 이런 점에서 보면 양도세를 줄일 수 있고, 시세차익도 큰 폭으로 나도록 투자기간은 최소 2년 이상으로 보되, 4~5년 이상 장기투자를 충분히 고려하는  것이 좋습니다.

물론 구입 전에 투자기간을 중장기로 미리 설정해 놓고 여기에 맞춰 투자금액이나, 현금흐름을 잘 판단해 놓는 것이 중요합니다. 토지는 시장흐름에 따른 매수세나 가격격차가 크게 나기 때문에 중장기적으로 개발전망이 좋은 곳으로 투자해야 합니다. 앞서 말하듯 현장조사 등 기초조사를 충분히 한 다음 장기투자로 접근하는 것이 수익률을 높일 수 있습니다.

이러한 측면에서 보면 토지는 한 번에 많은 돈이 투자대상에 묶이기 때문에 투자 자금을 한 번에 몰아서 쏟는다거나, 대출을 받아 투자하는 것은 절대로 금해야 합니다. 돌발 변수가 생길 때 투자자금이 묶이거나 가격이 하락해 손실을 본다면, 몰빵 투자나 대출을 통한 투자는 의외의 손실이 생길 경우 맞닥뜨리게 될 어려움이 예상을 넘어 심각해질 수 있기 때문입니다. 그러므로 토지는 중장기라는 투자특성상 반드시 여유자금으로 해야 합니다.     3. 경매 투자 경매는 정해진 절차에 의해 정해진 시간에 정해진 금액을 기준으로 시작하게 되어 있어 절차는 매우 간단하고 정형화되어 있습니다. 예전에는 법원경매에서 금액에 대한 거수로서 진행되어 여러 가지 담합과 같은 부정행위가 많이 발생하였지만 90년대 이후부터는 호가를 비밀로 하여 최고가로 응찰한 사람에게 경락 되는 시스템을 도입하여 이러한 폐단을 근본적으로 없애버렸습니다 경매는 다음과 같은 절차로 이루어집니다. 1.경매신청   채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 강제경매 또는 임의경매의 형식을 갖추어 경매신청 2. 경매개시 결정   • 채권자의 경매신청 후 법원의 검토를 거쳐 3일 내에 경매개시결정   • 등기부 갑구에 경매사건번호 기입등재   1)임차인 현황조사(집달관)   2)감정평가명령(한국감정원-금융기관, 개인감정-금고, 회사, 개인)   3)이해 관계인에 송달·보정(금융기관, 금고 송달 유무에 관계없이 경매진행)    (개인, 회사: 송달되어야 경매진행, 경매개시결정에 대한 이의신청은 송달 받은 후  1 주일 이내에 즉시항고) 3. 신문공고   1)입찰기일14일전 법원게시판 또는 신문에 공고.   2)신문 공고 일로부터 14일에서 20일 후 최초 경매기일이 지정 4. 입찰기일   1)최고가 입찰자와 다음 순위 입찰 신고인을 결정   2)유찰 시는 최초 감정가의 20%를 차감한 금액으로 경매기일을 재지정   * 유찰이란, 경매 물건이 낙찰되지 않은 것을 말합니다.   3)소액임차인, 확정임차인, 임금채권, 권리신고 및 배당요구   4)농지취득자격증명 제출   5)낙찰자는 권리득실 변경사유로 낙찰불허가신청서를 제출   * 낙찰이란, 경매에 응해 경매 물건의 소유권을 받을 수 있는 자격을 가진 자를 말합니다. 5. 낙찰기일   1)낙찰허가결정기일 : 최고가 입찰자로 결정된 날로부터 7일 내에 낙찰 허가결정   2)낙찰 허가, 불허가결정 후, 법원게시판에 공고하고 낙찰허가, 불허가 결정에 이의가 있는 경우에는     1주일이내에 이해관계인이 경매계에 항고장을 제출   3)낙찰 불허가 결정 사유     • 농지취득자격 증명원 미제출시     • 입찰절차상 중대한 하자 발생시     • 입찰목적물에 중대한 하자가 발생한 경우   4)낙찰 허가 확정     낙찰허가 결정 후 7일 내에 즉시항고 없으면 자동적으로 낙찰허가가 확정 6. 대금납부기일   1)낙찰허가 확정 일로부터 25일 내지 30일 후 지정되고 항고, 재항고가 기각되면 사건기록이 경매법원에 송부된     후 2주일 이내에 지정     • 낙찰대금은 지정된 기일에만 납부 가능     • 지정된 납부기일에 납부하지 못하면 재경매기일 3일전까지 납부     • 계산: (잔여 대금 지연이자 광고료 송달료)     • 차 순위 입찰자가 있는 경우 차 순위 입찰자가 대금납부 가능   2)잔여 대금 납부 후     • 인도명령신청 가능(인도명령 결정 무, 송달 확정 증명원).     • 6개월이내에 명도소송 신청 가능(점유이전 금지 가처분 한 후) 7. 재경매와 특별매각조건   1)잔여 대금을 납부하지 않은 경우     • 전 낙찰자의 보증금은 경매 매득금에 귀속되어 배당     • 전 낙찰자는 입찰에 참여 못함   2)특별매각조건     입찰보증금으로 최고가 입찰가액의 20% 혹은 30% 납부 8. 배당기일/ 경매종결   1)낙찰대금 완납 후 14일내 배당기일 지정     • 배당기일 3일전에 배당표를 작성 비치     • 배당금에 이의가 있는 경우 배당기일 날 그 즉시 구두 또는 서면으로 이의신청하고 1 주일 이내에 소 제기      접수 증명원, 배당이의 소장을 경매계에 제출     • 모든 절차가 끝나면 소유권 이전절차에 착수 경매에 대해서 간단한 법률적 검토와 절차를 익히면 일단 경매란 어떤 것인가를 체험하는 것이 매우 중요합니다. 그렇다고 무작정 실전경매에 참여하는 것은 위험하므로 사전에 모의 경매를 통한 실전감각의 습득이 바람직합니다. 경매에 참여하기 전에 반드시 검토할 몇 가지 사항이 있습니다. 경매투자 목적 결정 경매에 들어가기 전 사전에 투자목적이 무엇인지 검토해야 합니다. 투자목적에 따라 자금의 조달계획 및 투자기간이 결정되고 이에 따라 투자수익률도 추정이 가능하기 때문입니다. 단기투자 목적이라면 아무래도 양도소득세와 같은 제반 조세를 검토하는 것이 가장 중요한 문제일 것 같습니다. 물론 낙찰 후 소유권이전까지는 최소 3개월에서 길면 1년 이상 걸리므로 이에  대한 금융비용 등의 기회비용까지 검토해야 합니다.  따라서 단기투자 목적이라면 투자에 대한 제반비용 및 예금이자 등의 기회비용과 투자수익을 비교하여 투자를 결정하는 것이 바람직할 듯 합니다. 임대 목적이라면 임대보증금의 이자수입, 임대료 등의 합계금액과 투자자금에  대한 금융비용 등과 비교하여 투자수익률을 검토할 수 있습니다. 취득하여 리모델링을 한다면 투자금의 회수까지는 상대적으로 긴 시간이 소요되고 또한 추가적인 투자가 요구되므로 보다 신중한 검토가 필요한 부분입니다.   물론 단기차익 또는 임대목적의 투자보다 잘만하면 훨씬 큰 투자수익의 획득이 가능하기도 합니다. 그러나 투자금액과 기간이 상대적으로 크기 때문에 미래의 불확실성까지 고려해야 하므로 보다 충분한 자금계획이 필요합니다. 내 집 마련용이라면 일반 매매로 취득했을 때와 경매로 취득했을 때의 취득 관련 조세 등을 비교하여 검토할 수 있습니다. 권리의 분석 이렇게 투자목적이 결정되면 구체적으로 대상물건에 대한 권리의 분석에 들어갑니다. 1) 확정 일자와 전입 일자가 최초 권리 설정일보다 앞서 있는 임차인 전입일자와 확정일자가 최초 권리설정일보다 앞서있으면 무조건 경매든 매매든 그 임차인은 권리를 갖게 되어 있습니다. 즉 낙찰 시 배당에 참여하지 않으면 낙찰자에게 전세보증금을 요구할 수 있는 권리를 갖는다는 이야기입니다. 그러므로 이러한 권리자가 입찰 전에 배당을 신청할 것인지 아니면 낙찰자에게 전세보증금을 승계 시킬 것인지를 명확하게 파악해야 합니다.   그렇지 않으면 시가보다 훨씬 비싼 부동산을 낙찰 받을 수도 있습니다. 또한 임대차현황에서 빠져 있거나 권리신고, 배당요구가 되어 있지 않더라도 대항력 있는 임차인이 낙찰 후 갑자기 나타날 수 도 있습니다.   이 경우에도 이러한 대항력은 인정이 됩니다. 따라서 낙찰 후 부득이하게 인수될 경우에는 낙찰허가 결정 후 7일 이내에 이의신청을 하고 이의신청이 기각을 당하면 다시 항고를 해야 합니다. 그리고 대금을 납부한 이후에는 계약을 해지하고 부당이득반환청구소송을 할 수가 있습니다. 2) 임차인의 대위변제 대위 변제란 제3자가 채무를 변제함으로써 권리상 지위를 상승시키는 경우를 말하는 것으로 선 순위 저당권의 채권 금액이 적고 다음순위로 임차인이 있는 경우에 주로 발생합니다. 임차인이 전부 또는 일부를 배당 받지 못하게 될 경우에는 채권 금액이 적은 선순위 권리의 채무를 변제하여 대항력 있는 임차인이 되므로 낙찰자는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수할 수밖에 없습니다. 따라서 최선순위 채권 금액이 적고, 뒤에 임차인이 있는 경우에는 대위 변제를 주의해야 하고, 입찰 후 최고가 매수 신고인이 된 뒤라도 등기부상 선순위 저당권이 말소되었는지 여부를 대금 납부일까지 등기부등본을 열람하여 계속 확인해야 합니다. 이렇게 입찰당시에 존재하던 선순위 저당권이 말소된 것을 알게 된 경우에는 즉시 이의신청(낙찰 불허가 신청)을 내고, 낙찰 허가 결정 후에 이를 알게 된 경우에는 낙찰 허가에 대한 이의신청이나 대금 감액 신청을 하여 구제 받을 수 있습니다 3) 위장전입자 우리나라에는 소액임차인을 보호하는 독특한 제도가 있습니다. 이에 의하면 서울과 광역시지역은 3,000만원 이하 중 1,200만원한도에서, 기타지역은 2,000만원 이하 중 800만원 한도까지 경매신청등기 경료일 전까지 주민등록 이전 신고자에 한해서 무조건 보호해주는 제도가 있습니다. 그러므로 이러한 제도를 악용한 건물주가 경매신청을 알고 무더기로 소액의 세입자를 양산하는 경우가 있습니다. 소액 임차에 해당하는 전세계약 여러 건이 같은 날에 집중적으로 이루어져 있거나 전세보증금을 지급했다는 증거가 불충분하고 실제 살고 있지도 않는 경우가 있습니다. 이는 집주인이 친척 등을 전입시켜 최우선변제 소액 보증금을 배당 받으려고 하는 경우일 수 있으므로 직접 확인해 보아야 합니다. 이런 경우에는 직접 세입자들이 그 집에 사는지를 확인하여 위장전입여부를 확인한 다음 임대차주존재확인소송을 통하여 집을 명도 받을 수 있습니다. 4) 법정지상권의 가능성이 있는 부동산 대지 경매에 있어서 '제시 외 물건 있음', '미등기 건물 있음' 등으로 표시된 경우는  법정지상권 가능성이 있으므로 주의해야 합니다. 법정지상권 성립 요건은 토지와 건물이 동일인에게 속하였으나 매매 기타의 원인에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 성립하게 됩니다. 건물이 미등기이거나 무허가 건물이라 할지라도 일정한 요건 하에서 법정지상권이 발생하고 이에 따라 대지 소유자는 법정지상권 기간 동안 권리 행사가 어렵게 됩니다. 그러므로 법정지상권이 성립될 여지가 있는 물건은 가급적 입찰하지  않는 것이 좋습니다. 5) 대지권 없는 건물 아파트 등 공동주택의 경매 물건 중에는 '대지 미등기' 또는 '대지권 없음'이라고 기재된 물건은 일단 주의를 해야 합니다. 지적 정리나 토지소유권에 관한 정리가  아직 안된 상태, 즉 대지권 등기가 되지 않은 상태에서 건물에 관한 경매 신청이 있는 경우는 대지권 지분만큼의 비용이 추가로 들어갈 수도 있기 때문입니다. 6) 예고등기 예고 등기란, 등기의 원인이 무효, 취소되는 사유에 근거하여 등기부상 권리의 말소 또는 회복의 소가 제기되었음을 경고하는 등기로서 법원에서 직권으로 촉탁하여 등기부 갑 구에 표시됩니다. 예고등기에 기재된 사건번호를 추적하여 그 소송의 귀추를 확인한 후 이상이 없는 경우에만 입찰에 응해야 하고, 예고등기의 경우 소유권 인정 자체가 불안하기 때문에 가급적 입찰하지 않는 것이 좋습니다. 7) 그 외 반드시 확인해야 할 사항     • 대지권 미등기부동산은 감정평가서 목록을 반드시 확인     • 법원 기록서류에 '임차인 없음, 주인 거주'는 반드시 주민등록을 통해 확인     • 선 순위 임차인이 확정일자를 받아 배당을 요구한 경우 추후 배당요구를 철회하였는지를 확인     • 입찰가에 따라 배당 관계가 변하므로 배당 관계를 명확하게 확인     • 대위변제나 저당권의 존재를 반드시 확인     • 공유지분 응찰 시 명도, 우선매수 청구권 행사 및 사용수익 결정 권한(목적 부동산의 과반수 이상 지분)이      용이한가에 유의     • 대항력 있는 임차인이 있는 부동산을 주목.     • 선순위 소액 임차인은 배당에 참가하도록 유도 개별적인 경매의 참여 실제로 경매에 대해 적극적으로 참여하려면 경매와 관련된 구석구석을 모두 섭렵해 일어날 수 있는 모든 일을 예측, 대처할 수 있는 능력을 갖추어야 합니다. 물론 이렇게 되기 위해서는 상당한 시간과 경험이 필요하고 무엇보다도 경매에 관한 법률과 관행에 익숙해져야 합니다. 비전문가들은 문제 소지가 없는 아주 단순한 형태의 사건만을 골라 입찰하기 때문에 그다지 많은 지식이 필요 없으며 해당 서류에 요구되는 최소한의 지식들만 습득하면 되지만 그만큼 선택의 폭은 좁아지게 마련입니다. 그러나 단순하게 보였던 사건들도 아주 드물기는 하지만 함정이 있어 보증금을 포기하는 예가 눈에 띄기도 하는데 이는 경매에 관한 기초지식이 부족한 사람들의 얘기입니다. 그러므로 앞에서 검토하였던 권리분석과 유의사항만을 충분히 검토하였다면 입찰에 참여하여도 크게 문제는 없을 것입니다. 컨설팅업체에 의뢰하기 직업적으로 경매에 뛰어들 것이 아니라면 실력 있고 성실한 컨설팅 업체에 알선을 의뢰하는 것도 나쁘지는 않을 것 같습니다. 비교적 안전하고, 지급하는 수수료보다 시세차익 측면에서 더 큰 이익을 올릴 수도 있기 때문입니다. 실제 시세차익에 비하면 컨설팅에 지급하는 수수료는 미미한 것이라 얘기할 수 있는데 요즘 대부분 컨설팅 업체 구성원들의 질적 수준이 향상되었고, 수수료도 미리 받는 것이 아니라 대체로 일의 진행에 따라 감정가의 1.5%-2.0%내외의 금액을 낙찰 받은 후, 대금 납부 후, 경매의 완료 시 등으로 나누어 지급하면 되기 때문입니다.   따라서 수수료만 챙기는 무책임한 사기 등은 거의 없을 뿐만 아니라 만일 권리분석의 책임 있는 오류로 인한 손실이 발생해도 회사와 컨설턴트가 연대하여 의뢰자에게 손실을 배상하고, 또한 협회 등에 가입된 공제기금으로부터 가입금 범위 내에서 배상을 받을 수도 있으므로 불안감 없이 의뢰할 수 있습니다. 공동입찰이란? 공동입찰은 2인 이상이 출자하여 입찰하는 경우를 말합니다. 공동으로 소유권을 가질 경우 분쟁의 소지가 있기 때문에 타당한 사유가 있는 경우에만 허용되는데 공동으로 입찰하고자 할 경우에는 입찰표 제출 전에 미리 집달관의 허가를 받아야 합니다.   공동입찰을 허가 받은 경우에는 입찰표의 본인 성명란에 '별지와 같음'이라고 기재하고 공동 입찰 허가서를 첨부하면 됩니다. 공동입찰에 필요한 서류는 공동입찰허가원, 공동 입찰자 목록(공동 입찰자 상호간의 관계, 지분 등 소정 사항을 기재), 상호관계를 소명할 수 있는 자료(주민등록등본, 등기부 등본 등) 등이고 공동입찰허가원과 공동 입찰자 목록은 입찰법정에서 입찰표와 함께 배부됩니다. 공동입찰은 원칙적으로 다음과 같은 경우에만 허가됩니다.     • 친자, 부부 등의 친족관계에 있는 자     • 입찰목적물의 공동점유 사용자     • 1필지의 대지 위에 수 개의 건물이 있는 경우 각 건물 소유자     • 1동 건물에 대해 여러 명의 임차인     • 공동 저당권자     • 공동채권자 배당이란 목적 부동산의 경매 절차로 인한 매각 대금으로써 채권자의 채권 변제에 충당하는 절차입니다. 낙찰인이 매각 대금을 납입하면 여타 배당할 재원과 함께 모아 채권자들에게 변제하여야 합니다.  이 배당할 재원으로 각 채권자의 채권을 모두 만족시키기에 충분한 경우에는 법원은 각 채권자에게 채권액을 변제하고 잔액이 있으면 채무자에 교부하게 됩니다.   그러나 대부분의 경우 변제 받을 채권자가 경합되어 배당할 재원으로 채권자들의 채권을 만족시키기에 불충분한 때가 대부분이므로 법원은 민법, 상법과 특별법 등에 의하여 각 채권자에게 그 우선 순위에 따라 순위를 배정하여 안분배당을 합니다. 동시배당 공동저당권이 설정되어 있는 여러 개의 부동산을 동시에 경매하여, 동시에 배당하는 경우는 각 부동사의 경매가액에 비례하여 그 채권의 부담액을 정합니다. 즉 동시배당의 경우에는 공동저당권자의 의사에 따라 부동산별로 임의로 배당  받는 것이 허용되지 않고 각 부동산의 낙찰대금 금액의 비율로 공동저당권 부동산별 채권 부담액을 안분하여, 안분된 금액만 그 부동산으로부터 배당 받을 수 있는 것입니다. 이시배당 저당 부동산 중 일부가 먼저, 다른 일부는 나중에 배당되는 경우에 먼저 배당되는 대가에서 그 채권의 전부를 변제 받을 수 있습니다.   이 경우에 그 경매된 부동산의 차순위 저당권자는 선순위 저당권자의 공동 저당목적 부동산 전부가 경매되어 동시에 배당되었더라면 다른 부동산의 경매대가에서 변제 받을 수 있었던 금액의 한도 내에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있습니다.

4. 부동산 세금

 

취득세 - 부동산 취득한 날로부터 30일 이내 신고, 납부. 소재지 시,군,구청에 신고,납부하고 기한을 넘기면 신고불성실가산세(20%) 및 납부불성실가산세(1일-0.03%)를 추가 부담하여야 합니다. 취득세에는 농어촌특별세가 취득세액의 10%가 붙습니다. 취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가 표준액에 미달하는 때에는 시가 표준액으로 계산합니다. 다만 국가 또는 법인 등과의 거래로 취득가격이 입증되는 경우에는 사실상 취득가격에 의하여 계산됩니다. 취득방법 취득세 농어촌 특별세 합계 과표 세율 과표 세율 매매 ,신축,상속, 증여 ,교환 취득가액 2% 취득세액 10% 취득가액의 2.2% [시가표준액] 구분 산정방법 건물 주택 공시가격 (공동,개별주택가액) 주택이외 당해 지자체장이 결정한 가액 토지 공시가격 (개별공시지가) 등록세 - 취득 부동산 소유권 이전등기를 하기 전에 납부. 해당 시,군,구청에 납부하고 등기 신청 시 등록세 『영수필확인서』를 첨부하여 제출하여야 합니다. 등록세는 등기,등록을 하기 전까지만 납부하면 신고,납부불성실가산세가 가산되지 않습니다. 등록세를 납부할 때에는 지방교육세가 등록세액의 20% 부과됩니다. 취득방법 등록세 지방 교육세 합계 (취득가액의) 과표 세율 과표 세율 매매거래 개인간 취득가액 1.5 % 등록세액 20 % 1.8 % 기타 취득가액 2.0 % 등록세액 20 % 2.4 % 신축 취득가액 0.8 % 등록세액 20 % 0.96 % 상속 취득가액 0.8 % 등록세액 20 % 0.96 % 증여 취득가액 1.5 % 등록세액 20 % 1.8 % 분할 취득가액 0.3 % 등록세액 20 % 0.36 % * 매매거래에 따른 등록세는 각 시.도의 여건에 따라 조정될 수 있습니다. 인지세 - 계약서 등 증서를 작성할 때 인지세를 납부 [부동산 소유권 이전에 관한 증서의 기재 금액별 인지세액] 기재 금액 세액 기재 금액 세액 1천만원 초과 ~ 3천만원 이하 3천만원 초과 ~ 5천만원 이하 5천만원 초과 ~ 1억원 이하 2만원 4만원 7만원 1억원 초과 ~ 10억원 이하 10억원 초과 15만원 35만원 Tip. 부동산 보유 관련한 세금 종합 부동산세 - 국세 • 소유한 부동산에 과세되는 보유세가 종전에는 건물은 재산세,토지는 종합토지세로 과세하였으나,   2005년부터는 주택의 경우는 건물과 토지를 통합하여 지방세인 재산세와 국세인 종합 부동산세로   과세하며, 토지는 인(人)별로 관할 시,군,구 내 토지를 합산하여 지방세인 재산세를 과세하고,   전국토지를 합산하여 국세인 종합부동산세를 과세합니다.   각 과세대상 물건별로 당해연도의 재산세액상당액과 종합부동산세상당액의 합계액이 전년도의 당해   세액상당액의 1.5배를 초과하는 경우 그 초과세액은 면제됩니다. • 매년 6월1일 현재 소유 부동산을 기준으로 과세대상 여부를 판정합니다. 따라서 만약 부동산을   팔 경우 6월1일전에 파는 것이 유리합니다. • 기준금액 : 인(人)별로 소유한 과세 대상별 합산 가액이 다음 금액을 초과하면 과세됩니다.   - 주택 : 9억원 (국세청 기준시가 및 개별주택공시가격)   - 나대지 등 : 6억원 (공시지가)   - 사업용 토지 : 40억원 (공시지가) • 농어촌특별세가 종합부동산세의 20% 부과됩니다. 재산세 - 지방세 매년 6월1일 현재 토지와 건물을 보유한 자에 대하여 재산세가 부과됩니다. 재산세에는 지방교육세가 재산세액에 20% 과세되며, 공동시설세와 도시계획세가 각각 부과됩니다. [납부 기한] 대상 납부기한 납부방법 소관기관 건물분 재산세 주택분 재산세 1/2 7.16 ~ 7.31 고지납부 시 .군.구 토지분 재산세 주택분 재산세 1/2 9.16 ~ 9.30   Tip. 부동산 취득에 소요된 자금 출처 조사 직업,연령,소득 및 재산 상태 등으로 보아 당해 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 취득 자금의 출처를 조사 받게 되고, 취득 자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대해서는 증여세를 부과합니다. 자금 출처 조사 배제 취득한 재산 가액과 당해 재산 취득일 전 10년 이내에 취득한 재산 가액의 합계액이 아래의 기준 금액 미만인 경우에는 자금 출처 조사를 하지 않습니다. 구분 취득 재산 주택 기타 자산    • 세대주인 경우   - 30세 이상인 자   - 40세 이상인 자     2억원 5천만원 4억원 1억원    • 세대주가 아닌 경우   - 30세 이상인 자   - 40세 이상인 자     1억원 5천만원 2억원 1억원    • 30세 미만인 자 5천만원 3천만원 * 위 기준금액 이내라 하더라도 객관적으로 증여 사실이 확인되면 증여세가 과세됩니다. 부동산을 양도(팔게 되면)하면 일반적으로 양도소득세라는 세금을 내야 하는데, 조세 정책적으로 양도 소득세를 비과세하거나 감면하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세할 수 있습니다. [기본 양도 소득세율표] 과세표준금액 세율 누진공제금액 2년 이상 보유 자산 1,000만원 이하 9%   1,000만원 초과 ~ 4,000만원 이하 18% 90만원 4,000만원 초과 ~ 8,000만원 이하 27% 450만원 8,000만원 초과 36% 1,170만원 2년 미만 보유 자산 40%   1년 미만 보유 자산 50%   * 1세대 3주택 이상자의 양도 주택 60%   미등기 양도 자산 70%   1세대 1주택에 대한 양도세 비 과세 1세대가 양도일 현재 국내에 당해 양도주택 하나(고가주택 제외)만을 보유하고 있는 경우로서 비과세 요건을 충족한 주택을 말합니다. 비과세 요건 - 서울,과천,분당,일산,평촘,산본,중동 지역은 3년 보유, 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 하고 기타 지역은 3년 이상 보유만 하면 됩니다. ㅁ 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어도 양도세 내는 경우 • 1세대 1주택이라 할지라도 취득등기를 하지 않고 파는 경우(미등기 전매)에는 양도소득세 물게 됩니다.   양도차익의 70% 세금을 냅니다. • 고가주택에 해당하면 양도소득세를 물게 됩니다.   ※ 고가 주택이란, 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을       말합니다. 고가 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 양도 차익 전체에 대하여 양도 소득세가       과세되는 것이 아니라 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가과세됩니다.     ㅁ1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 양도차익 계산식    (양도가액-취득가액)*(양도가액-6억)/양도가액 1세대 2주택이라도 양도소득세를 과세하지 않는 경우 ㅁ 양도소득세가 비과세되는 집 한 채를 가지고 있던 1세대가 이사를 가기 위해 새 집을 사고 1년 안에 전에 ㅁ살던 집을 팔게 되면 양도세가 과세되지 않습니다. ㅁ 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 일반 주택을 먼저  팔 때에는 상속 주택에 ㅁ 관계없이 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 봅니다. 그러나 상속 주택을 먼저 팔 경우에는 양도 소득세가 ㅁ 과세됩니다. ㅁ 한 울타리에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두 사용하고 있다면 1세대 1주택으로 봅니다. ㅁ 양도소득세 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기 이전을 하지 않아서 공부상 1세대 ㅁ 2주택으로 나타난 경우에도 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 입증되면 양도소득세를 과세 ㅁ하지 않습니다. ㅁ 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세(여자55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속 ㅁ 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우에는 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세요건을 갖춘 ㅁ 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다. ㅁ 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 ㅁ 주택(비과세요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다. 양도 소득세 감면되는 경우 ㅁ 감면 내용 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 전액을 감면하고 5년 경과한 후에 양도하는 경우에는 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득금액을  양도소득과세대상소득에서 참감 후 양도소득세를 계산합니다.       ㅁ 감면 대상 • 임대주택을 5호 이상 임대하는 자가 국민주택규모(25.7평 이하)의 주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 임대기간과 유형에 따라 양도소득세의 50% 또는 100% 감면해 드립니다. 소득세법 규정에는 임대주택 수는 같은 특별시, 광역 시 또는 도에 위치하는 주택별로 각각 합산해서 계산해야 한다고 되어 있습니다. 즉 서울시는 5채가 종로구 강남구 등으로 흩어져 있어도 양도세 혜택을 받을 수 있지만 서울에 4채, 경기도에 1채가 있으면 세금혜택을 받을 수 없습니다. 마찬가지로 경기도에서 임대사업을 하려면 성남, 과천 등 경기도 내 주택이 5 채 있으면 세금혜택을 받을 수 있습니다. 이번 8.31 대책에서 2주택자에는 55%(주민세 포함) 중과세가 계획 되어 있지만 임대주택에 대해서는 중과세가  아닌 일반 누진세율을 적용할 것으로 예상됩니다. • 2000.11.1~2001.12.31 기간 중 비수도권 지역에 위치한 신축 국민주택을 취득한 경우 2001.1.1 이후 양도 분부터 감면 대상이 됩니다. • 2001.5.23~2003.6.30 기간 중 전국에 위치하는 모든 신축 주택을 취득한 경우 2001.8.14 이후 양도 분부터 감면 대상이 됩니다. ※ 서울,과천,분당,일산,평촌,산본,중동 지역 내 위치한 신축 주택의 경우에는  2003.1.1 이후 취득 분부터 감면을 해주지 않습니다.                                       ㅁ 감면 사례 양도세 감면 혜택을 받는 아파트를 취득 후 6년째 팔면 5년간 발생한 양도 차익은 감면되고 1년간 생긴 양도 차익에 대해서만 양도세를 내면 됩니다. 세액 계산을 위해서는 세 시점의 기준시가가 필요합니다. 아파트를 취득(잔금지급일 기준)했을 때 기준 시가, 취득 이후 5년째 기준 시가, 양도 당시 기준 시가입니다. 취득 시점은 잔금지급일로서 분양 계약 날짜와는 다릅니다. 취득 기준시가는 분양가와는 차이가 있다는 것을 유의해야 합니다. 분양 주택의 취득 당시 기준시가를 알려면 국세청 홈텍스 서비스를 이용하는 것이 편리합니다. 아파트가 있는 지번의 개별 공시지가와 분양계약서에 나온 대지 면적과 평수  등의 정보를 입력하면 기준시가가 계산됩니다. 예컨대 분양 당시 기준시가가 3억원, 입주 후 5년째 기준시가가 7억원, 매도 당시 기준시가가 8억원이라고 한다면 5년간 발생한 양도 차익이 전체 차익의 80%라는 것을 계산할 수 있습니다. 이런 경우 양도 차익 5억원의 80%인 4억원이 양도세가 감면되는 부분입니다. 양도소득세가 감면되는 경우에도 감면되는 양도소득세액의  20%에 농어촌특별세를 납부하여야 합니다. 또한 납부하는 양도세액의 10%를 주민세로 내야 합니다. 1세대                                 3주택 양도소득세 중과세 (1) 실제 거래 가격으로 양도소득을 계산한다. (2) 장기보유특별공제를 받지 못합니다. (3) 60%의 높은 세율이 적용됩니다. (1)의 주택 수 기준은 전국의 모든 주택에 적용됩니다. 즉 주택 수에 포함되는 별도의 기준이 없다는 말입니다. (2)와 (3)의 주택 수 기준은 아래의 경우에 한해서 적용됩니다. 따라서 1에만 해당하는  경우 주택은 2,3에 적용은 받지 않습니다. ㅁ 지역 기준 : 수도권(서울,경기,인천) 광역시 소재 주택. 단, 광역시의 군 지역,경기도의 읍/면 지역 제외 ㅁ 가격 기준 : 수도권,광역시 이외에 위치하는 주택(앞서 언급한 지역 기준에서 제외지역 포함)으로 기준시가                  3억원을 초과하는 주택. 양도소득세 계산 방법 ㅁ 장기 보유 특별 공제 (2005.09.30 현재) 보유 기간 공제율 (%) 3년 이상 5년 미만 5년 이상 10년 미만 10년 이상 양도 차익의 10% 양도 차익의 15%(25%) 양도 차익의 30%(50%) ( )는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 기준면적 미만의 고가주택 적용 기준면적 : 아파트 등 공동주택 - 전용면적 45평/단독주택 - 건평 80평 및 대지 150평 ㅁ 양도 소득 기본 공제 : 연간 250만원 공제합니다. [실전 사례] 1억8,000만원짜리 단독주택과 투기지역에 시가 3억2,500만원인 아파트 (분양가 1억2,000만원)가 있습니다. 둘 다 보유한 지 10년이 넘었습니다. 아파트를 팔면 양도소득세가 어떻게 되는지... 만일 무주택 세대주인 조카(만 34세)에게 2억5,000만원에 아파트를 팔면 어떻게 되는지. 내년까지는 정상세율로 양도세를 내고 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다. 아파트는 현 시세대로 팔면 주택을 구입했을 때 들어간 취득.등록세 등 필요경비를 공제하고 2억원 정도의 양도차익이 발생한다고 가정하고, 10년 이상 아파트를 보유했기 때문에 양도차익의 30%인 6,000만원을 공제받습니다. 이 경우 양도소득은 1억4,000만원이 됩니다. 여기에 양도세 기본공제액 250만원을  빼고 남은 1억3,750만원이 과세표준이 됩니다. 과세표준이 8,000만원을 넘을 경우 36%의 세율을 곱한 값 4,950만원에서 1,170만원을 뺍니다.   이렇게 계산하면 내야 할 양도세는 3,780만원입니다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정 신고를 하고 자진 납부하면 양도세액의 10%(378만원)를 추가 감면 받아 3,402만원입니다. 감면을 받을 경우 감면 받은 금액의 20%를 농어촌특별세(75.6만원)로 내야 합니다. 이와 별도로 실제 납부한 양도세의 10%(340.2만원)를 주민세로 내야 합니다. 세금 총 합계를 보면 3,402만원(양도세) 75.6만원(농어촌특별세) 340.2만원(주민세) = 3,817.8만원 만일 조카에게 아파트를 2억5,000만원에 팔면 양도소득세는 2,000만원 정도로 줄어들지만 소득세법 101조에 따르면 친족 등 특수관계인과의 거래를 통해 조세 부담을 줄인 경우 이를 인정하지 않는다는 조항이 있어 관할 세무서가 시가대로 양도세를 과세할 가능성이 있습니다. [2007년 경우라면] 수도권에 1억원을 넘는 주택 두 채가 있어 2007년부터는 양도세 중과 대상입니다. 따라서 2007년 이후 아파트를 팔면 장기보유 특별공제를 받지 못하고 50%의 세율이 적용됩니다. 이 경우 양도차익 2억원의 50%인 1억원을 양도세로 내야 합니다.   수도권 및 광역시 지방 양도세 부과 방법과 전략 1억원 이하 1억원 초과 3억원 이하 3억원 초과 주택 매각 순서 무관하게 중과 대상에서 제외됨. (재건축,재개발 대상 주택은 예외)     2   1   1       1 1   1 1   2       세금이 실거래가로 매겨지나 50% 중과세 대상은 아님. 비투기 지역 내 주택은 2005년 중 팔아야 유리. 1 1     세금이 실거래가로 부과되나 1억원 이하 주택을 먼저 팔면 50% 중과는 피할 수 있다. (1가구 2주택 아니므로) 1     1 지방의 3억원 초과 주택을 먼저 팔면 중과되지만 수도권 및 광역시 주택을 먼저 팔면 중과 대상이 아니다 . 1 2     매도 순서에 상관없이 50% 중과되므로 투자 수익이 낮은 주택을 먼저 파는 게 유리하다.       2   1   1 어느 주택을 먼저 팔더라도 중과 대상임 .       5. 부동산 투자 간접 상품   리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts 약칭) 리츠(Reits : Real Estate Investment Tursts)란 뮤츄얼 펀드의 일종으로 자금의 운영목적이 부동산 및 부동산관련자산으로 제한되어있는 펀드입니다.  따라서 리츠는 최저단위가 주식과 같은 지분형태로 되어 있고, 이 리츠에 대한 지분의 투자로서 부동산에 대한 투자와 동일한 효과를 거둘 수가 있습니다. 리츠는 크게 지분형 리츠와 모게지(Mortgage)형 리츠로 구분되는데 전자는 리츠가 주식회사 형태로 운영되어 모게지 채권과 부동산 실물자산 모두에 활발한 투자를 하는 것이고, 후자는 주로 모게지 채권에 투자하는 리츠입니다. 미국의 경우 수익률과 환금성이 높은 지분형 리츠가 주류를 이루고 있습니다.  리츠의 매력은 소액의 지분투자로 부동산 투자와 같은 효과 이익을 누릴 수 있다는데 있는데 이것이 가능한 이유는 리츠가 갖는 독특한 구조 때문입니다.   우선 리츠는 앞에서 언급한대로 부동산 및 부동산관련 자산에만 투자할 수 있습니다. 그러므로 자산의 구성이 현금등가물과 부동산, 부동산관련채권으로 이루어질 수밖에 없습니다. 또한 리츠는 당기순익의 90%를 의무적으로 배당하도록 하고 있다는 점입니다. 이렇게 되면 리츠의 지분 보유자는 리츠가 발생시킨 투자수익 대부분을 배당 받을 수 있을 뿐만 아니라 투자자산의 가치 증가분에 대한 자본이익도 지분의 매각을 통해 실현할 수 있으므로 실제 부동산을 투자한 것과 동일한 효과를 누릴 수 있게 됩니다. 리츠 투자 성공 사례 코크렙 2호 코람코에서 운영하는 기업구조조정부동산투자회사(CR-리츠)로서 2002년 10월 560억원의 자금을 공모해 설립되었습니다. (주)신원 소유의 명동타워와 (주)두산중공업 소유의 하나로 빌딩을 매입해 운영하다가 지난 2004년3월에는 하나로 빌딩을 매각하였습니다. 매각으로 45억원 가량의 처분이익을 올렸으며, 영업비용을 제외하고 총 41.4억원 정도의 당기순이익을 올렸고 주당 370원(수익률7.40%)씩 현금배당을 한 바 있습니다. 또한 명동 타워 역시 GKI Development라는 회사와 장부가 827억원 (3월31일 기준)인 명동타워를 955억원에 매각한다면 명동타워 매각만으로 약 128억원의 수익을 올릴 수 있습니다.   코크렙2호의 총주식수는 1,120만주. 단순히 처분이익을 주식수로 나누면 주당 약 1,140원의 현금배당을 받을 수 있는 셈입니다. 결국 주(5,000원)당 370원 1,140원 = 1,510원으로 약 30%의 수익률을 보여준 셈입니다. 부동산 펀드 부동산펀드는 투자된 자금을 부동산 개발사업이나 수익성 부동산 등에 투자하고, 그로 인해 발생하는 운용수익을 투자자들에게 분배하는 대표적인 부동산 간접투자 상품입니다. 부동산을 직접 매입하는 것과 달리 거액의 자금이 필요하지 않고, 상품화되는 과정에서 전문가들에 의한 수익성 검토가 선행되기 때문에 전문적인 지식 없이도 투자할 수 있다는 점이 부동산 펀드의 장점입니다. 특히 8.31 부동산 대책 발표 이 후 부동산 직접 투자에 비해 세금 부담이 적다는 점도 매력적입니다. 취득세와 등록세의 50%가 감면되고 투자한 부동산을 매각할 때 양도차액이 발생해도 배당소득세(15.4%)만 내면 되기 때문입니다. 부동산펀드는 크게 PF(Project Financing)형 펀드와 실물 인수형 펀드로 나눌 수 있습니다. PF형은 부동산 개발 사업의 토지 대금 등의 사업비를 대출하는 형태로 운용하며, 실물 인수형 펀드는 오피스 등의 수익용 부동산을 사들여 해당 부동산에서 발생하는 임대료 등의 운영수익과 매각할 경우 매매차액을 투자자에게 배당하는 방식으로 운용됩니다. 부동산 펀드 VS 리츠 비교 리츠와 부동산 펀드는 모두 투자자에게서 자금을 모은 뒤 아파트 토지 빌딩 등을 매입하거나 개발사업을 벌이거나 부동산 관련 금융상품에 투자해서 수익을 낸 뒤 수수료를 뺀 나머지를 투자자에게 돌려 주는 상품입니다. 또한 두 상품 모두 증권사나 은행에서 살 수 있고 부동산에 직접 투자할 때보다 적은 자금으로 투자가 가능하다는 점도 동일합니다. 두 상품 모두 원금을 보장하지 않습니다. 하지만 리츠는 투자자들에게서 모은 돈으로 회사를 세워야 하지만 부동산 펀드는 대부분 신탁계정에 맡기는 방식이라는 점에서 큰 차이를 보입니다. 또 리츠는 공모(公募) 후 상장 거래돼 유동성이 높고 투자 자금 회수도 쉬운 반면 부동산 펀드는 만기일까지 환매할 수 없어 유동성이 리츠에 비해 낮습니다. 투자 前 확인 사항 리츠는 투자할 상품이 많지 않다는 게 단점입니다 정부의 설립 규제가 많아 설립이 활발하지 못한 데다 이미 만들어져 상장된 리츠는 주식 유통 물량도 적습니다. 공모 주식의 절반 이상을 기관이 보유한 데다 개인도 배당이익을 노린 장기 투자자가 많기 때문입니다. 따라서 리츠에 투자하려면 주식을 공모할 때를 노리는 게 좋으며, 이미 상장된 리츠는 배당을 전/후한 시점에 나오는 물량을 기다려보는 것도 방법입니다. 부동산 펀드는 자기가 가입한 펀드가 투자할 부동산을 운영하거나 개발할 업체의 신용등급을 확인하는 게 중요합니다. 또 최근 들어 부동산 펀드  인기가 급증하면서 펀드 상품이 급격히 늘어나 투자 위험이 커졌다는 점도 염두에 둬야 합니다.

 

출처 : 조인스랜드 천만명 부동산의 꿈  동호회