`누더기` 세제개편안, 잘 살피면 `재테크 연하장

양도세관련 용어풀이‥실수요, 전근ㆍ직장변경 등 입증해야…

취학, 고교ㆍ대학 진학시에만 해당

농어촌 고향주택, 2주택돼도 비과세


양도세 관련 용어 중에는 일반인들이 쉽게 이해하기 힘든 것들이 많다. 하지만 의미만 제대로 알면 갖가지 절세 혜택을 발견할 수 있다.

◆실수요=2주택자 양도세 중과배제 대상에는 '실수요 2주택인 경우'라는 게 있다. 일반적으로 2주택자에 대해서는 50%의 양도세율이 매겨지지만 '실수요' 목적의 주택구입에 대해서는 일반세율(6~33%,2010년 기준)로 과세한다는 규정이다. 여기서 '실수요'는 투기 목적이 아닌 특별한 사유가 발생했을 경우를 말한다. 해당 요건은 종전까지 전근ㆍ직장변경 등 '근무상 형편'에 한정됐으나 △자녀 취학 △질병 요양 등이 새로 추가됐다.

◆취학,질병요양=실수요 요건 중 '취학'은 자녀가 가족과 떨어져 고등학교나 대학교 취학을 위해 집 한 채를 추가로 사는 경우를 말한다. 유치원과 초등학교,중학교는 '취학'의 범위에 들어가지 않는다. '질병 요양'은 1년 이상 질병 치료와 요양을 위해 병원이나 요양원 근처에 집 한 채를 구입하는 경우가 해당된다. 다만 이 경우 기존 주택과 신규 취득 주택은 서로 다른 시ㆍ군 지역(특별시ㆍ광역시 포함)에 있어야 한다.

◆농어촌ㆍ고향 주택=1세대 1주택자가 '농어촌 주택'이나 '고향 주택'을 사서 2주택이 됐을 때 양도세 비과세 혜택이 주어진다. 여기서 '농어촌'의 범위는 행정구역상 읍ㆍ면 지역을 말한다. 다만 수도권과 도시지역(광역시,기초시)에 있는 읍ㆍ면 지역은 '농어촌'의 범주에 속하지 않는다. 고향주택에 대한 양도세 특례 조항은 지난 5일 국회 재정위 논의과정에서 신설됐는데,아직까지 '고향'의 범위가 확실하게 정해지지 않았다. 정부는 조만간 시행령 개정을 통해 '고향'의 기준(호적부상 본적 등)과 범위(광역시ㆍ기초시 등)를 명확히 규정한다는 계획이다.

◆재촌자경=비사업용 토지에 대한 양도세 중과배제 대상에 새로 추가되는 '8년 이상 재촌자경한 직계존속으로부터 상속받은 경우'에서 '재촌자경(在村自耕)'도 이해하기가 쉽지 않다. 직역하자면 '농촌에 거주하면서 직접 농사짓는다'는 뜻이지만 실제 의미는 복잡하다. '재촌'은 농지 소재지와 같은 시ㆍ군ㆍ구에 실제 거주하거나,농지 소재지로부터 직선거리로 20㎞ 이내에 있는 연접 시ㆍ군ㆍ구에 거주하는 경우를 말한다. '자경'은 농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 본인이 직접 해야 한다는 의미다.

이태명 기자 chihiro@hankyung.com

 

 

달라지는 양도세 문답풀이‥1주택자 수도권 집살땐…

2년내 구입하면 중과안돼

[문] 무주택자다. 집을 사려고 하는데 유의해야 할 점은.

[답] 무주택자가 양도세 중과가 완화되는 내년 1월 이후 2년 이내에 집을 사 두면 나중에 2주택자가 되더라도 해당 기간에 매입한 주택에 대해서는 양도세 중과(50%)가 아닌 일반세율(6~33%,2010년 기준)을 적용받을 수 있다.

[문] 1주택자인데 큰 평수로 이사하고 싶다.

[답] 이달 3일 소득세법 시행령 개정으로 일시적 2주택자에 대한 중복보유 허용기간(신규주택 취득일 기준)이 종전 1년에서 2년으로 늘어났다. 따라서 1주택자가 지금 집 한 채를 산 뒤 기존 주택을 2년 이내에 팔기만 하면 양도세를 내지 않아도 된다. 신규 아파트를 분양받을 경우에는 완공해 입주하는 일로부터 2년 안에 기존 주택을 팔기만 하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

[문] 1주택자인데 수도권에 집 한 채를 더 사고 싶다. 언제가 좋을까.

[답] 내년 1월부터 2년 이내에 사는 게 좋다. 내년 1월1일부터 2010년 말까지 양도세 중과가 한시적으로 완화돼 집 한 채를 새로 구입해 2주택자가 됐더라도 나중에 신규 취득 주택을 팔 때 50% 중과가 아닌 일반세율로 과세되기 때문이다. 다만 특례기간 중에 집을 산 뒤 2년 이내에 팔면 단기 양도 중과(40~50%)에 해당된다는 점을 주의해야 한다. 취학이나 장기요양 등 '실수요 목적'으로 집을 사는 경우에도 50% 세율이 아닌 일반세율로 과세받는다는 것도 알아둘 만하다. 다만 이 혜택은 △신규 취득 주택에 1년 이상 거주하고 △해당 사유 해소일로부터 3년 이내 팔아야 하며 △취득가액이 3억원 이하인 주택일 때만 해당된다.

[문] 지방주택을 사면 혜택이 더 많다는데.

[답] 그렇다. 우선 1주택자가 수도권을 제외한 지방 광역시에 있는 3억원 이하 주택을 사면 해당 주택은 양도시 일반세율을 적용받고 기존 주택의 비과세 혜택에도 영향을 주지 않는다. 아울러 직장 및 취학,요양을 목적으로 지방주택을 구입한 2주택자는 아예 지방주택은 없는 것으로 간주해주기로 했다.

[문] 지방 미분양 주택을 사면 어떤 혜택 있나.

[답] 올해 11월3일부터 2010년 말까지 지방(비수도권) 소재 미분양 주택 한 채를 매입해 2주택자가 되더라도 나중에 지방주택을 팔면 일반세율을 적용받는다. 3년 이상 보유할 경우엔 장기보유특별공제(연 8%,최대 80%)도 주어진다.

[문] 농어촌 소재 주택 구입시 혜택은.

[답] 1주택자가 수도권 및 도시지역(지방 광역시 및 기초시)이 아닌 읍ㆍ면 소재 주택을 구입할 때 주어지는 양도세 비과세 특례가 2011년 말까지 3년 더 연장됐다. 주택(단독주택 대지 200평ㆍ건물 45평 이내,공동주택 35평 이내) 취득가액도 1억5000만원에서 2억원으로 늘어난다. 이와 별도로 정부는 세법 개정을 통해 '고향 주택'에 대해서도 농어촌 주택과 같은 혜택(2011년까지 3년간 구입주택에 대해서는 비과세)을 주기로 했다. 고향주택 기준은 향후 시행령 개정을 통해 공포된다.

[문] 2주택자인데 집을 팔려고 한다. 언제 양도하는 게 좋은가.

[답] 올해 12월31일 이전에 구입한 주택도 양도세 중과 특례기간(2009년 1월1일~2010년 12월31일)에 팔면 50% 세율이 아닌 일반세율을 적용받는다. 따라서 내년부터 2년 이내에 파는 게 좋다. 이미 양도계약을 체결했다면 잔금 정산이라도 내년 1월1일 이후로 미루는 게 낫다. 양도세는 잔금 정산일 또는 등기 이전일을 기준으로 매겨지기 때문이다. 마찬가지로 집을 팔 계획이라면 잔금 정산은 2010년 12월31일 전에 끝내야 일반세율을 적용받는다. 다만 특례기간에 팔더라도 주택 취득일로부터 2년 내에 팔면 단기 양도 중과 대상이 된다. 예컨대 올해 1월에 사서 내년 6월에 팔 경우 특례기간에 양도하는 것이지만 1년8개월 만에 되파는 것이기 때문에 40%의 세율이 적용된다.

[문] 2주택자인데 집 한 채를 더 사려고 한다.

[답] 1세대 3주택자가 되는 것인데 이 경우도 내년부터 2년 이내에 집을 사는 게 좋다. 3주택자에 대해서는 60%의 양도세율이 부과되는 게 원칙이지만 내년부터 2년간 구입하는 주택을 추후 양도(단기양도가 아닌 경우)할 때는 45%의 세율이 매겨지기 때문이다.

3주택을 보유하고 있다가 나중에 집 한 채를 팔 때는 특례기간에 구입한 집부터 파는 게 좋다. 예를 들어 현재 2주택 소유한 B씨가 내년 1월에 집 한 채를 구입한 경우를 가정해보자.만약 B씨가 특례기간이 끝난 2012년에 기존 주택 한 채를 팔면 60% 세율이 적용된다. 그러나 특례기간에 구입한 주택을 먼저 팔면 45% 세율만 부담하면 된다.

▶추가 문의는 기획재정부 재산세제과 (02)2150-4210,4211,4212,4221

이태명 기자 chihiro@hankyung.com

 

 

공시가 7억주택 12만원 환급…

60세이상 고령자는 18만원

종합부동산세 개편안 중 일부는 올해 납부분부터 당장 적용된다. 그런데 국세청은 헌법재판소에서 위헌 결정이 난 세대별 합산 기준만 인별 합산으로 변경하고 기존 과표적용률과 세부담 상한 등에 맞춰 계산한 종부세 납부 안내문을 이미 내보낸 상태다. 신고납부기한(15일까지)도 얼마 남지 않은 상태여서 종부세를 일단 낸 뒤에 돌려 받는 형태를 취하게 된다.

올해분 종부세부터 적용되는 개정 내용으로는 우선 과표적용률을 들 수 있다. 전년 수준인 80%를 적용키로 했다. 기존 스케줄대로 과표 적용률을 90%로 계산된 세금을 일단 내면 올해치를 80%선에서 다시 계산해 더낸 금액만큼 환급받게 된다. 이로 인해 고령자나 장기보유 세액공제가 전혀 없는 사람도 공시가격 7억원 주택(종부세액 75만원)은 납부할 세액이 63만원으로 줄어 12만원을 돌려받는다. 공제 기준에 들지 못하는 납세자를 기준으로 △9억원 주택은 36만원 △12억원은 90만원 △15억원 144만원 △20억원짜리 주택 234만원이 각각 환급될 예정이다.

여기에 고령자 및 장기보유자 세액공제도 올해분부터 곧바로 적용된다. 따라서 7억원짜리 주택 1채를 단독명의로 보유한 60세 이상 고령자의 경우 기본 12만원 환급에 추가로 고령자 공제 10%에 상당하는 금액이 더해서 돌려받는 금액은 18만3000원까지 늘어난다. 장기보유자 세액공제까지 더해지면 전체 공제율에 따라 최고 56만1000원까지 환급액이 불어나게 된다. 12억원짜리 주택으로 공제율이 30%라면 246만6000원,20억원 주택으로 공제율이 70%인 경우엔 최대 1221만원을 되돌려받는 사례도 나올 수 있다.

주택분 세부담 상한선 인하(300%→150%)의 효력도 올해부터 곧바로 나타난다. 따라서 올해 고지액이 전년도 총 보유세액의 150%가 넘는 금액은 과표적용률과 공제율을 반영한 환급이 이뤄질 때 보태지게 된다.

한편 올해분은 아니지만 세대별 합산으로 계산된 2006~2007년 2년치 종부세 중 인별 합산으로 전환시 줄어드는 금액도 환급 대상이다. 신고납부자는 경정청구를 통해 환급을 해주고,체납자는 해당 금액만큼 납부 의무가 소멸된다. 다만 자진신고를 하지 않고 있다가 고지서를 받고서야 세금을 낸 사람(이른바 고지납부자)은 국세기본법상 경정청구 대상에 포함되지 않아 환급이 보류돼 있다. 정부는 체납자와의 형평을 고려해 고지납부자에 대해서도 환급을 해주기 위해 관련 절차를 준비 중이다.

차기현 기자 khcha@hankyung.com

 

 

 

6억부터…단독명의 3억공제, 지방 1주택은 과표합산 제외

종합부동산세는 헌법재판소의 위헌 결정으로 개인별 합산으로 바뀌었다. 공동명의 주택의 경우 부부간 지분비율에 해당하는 공시 가격을 가지고 과세 기준금액 6억원을 넘었는지 여부를 판단해 종부세를 매긴다. 공시 가격 19억원 주택(1세대 1주택이라고 가정)을 남편과 아내가 각각 75대 25의 비율로 지분을 갖고 있다면 남편의 지분가액은 14억7500만원으로 종부세 대상이 되고, 아내는 4억7500만원으로 대상에서 제외 된다. 이런식으로 따져보면 부부가 반반씩 지분을 나눠가진 공동명의 주택 1채만 보유한 세대는 12억원짜리까지 종부세 대상에서 빠지게 된다.

이 때문에 정부는 단독명의 주택이 '상대적 불이익'을 본다고 해서 각종 공제 혜택을 집중 시켰다. 우선 과세기준금액 판단에서 부터집값 6억원 초과분의 3억원을 기초 공제한다. 사실상 9억원이하 주택은 종부세를 내지 않는다는 것이다. 이와 더불어 고령자 세액 공제및 장기보유자공제등은 단독명의1세대1주택만 받을수 있다. 그결과 단독명의 주택이 종부세계산에서 더 유리해졌다.

◆지방 1주택은 과표 합산서 제외

종부세 과표는 집값 중 6억원을 넘는 금액에대해서다. 만약 15억원짜리 주택이라면 기본 과표는 9억원이라는 의미다. 여기서 단독명의 주택은기초공제 3억원을 추가로 빼준다. 15억원짜리주택(1세대1주택이라고가정)이 단독명의라면 6억원만 과표로 남는다는 얘기다. 지방 1주택은 과표합산에서 뺀다. 과표 적용 비율도 바뀐다. 기존에는 2005년 공시가격 60%를 시작으로 매년 과표 현실화를 진행해 2009년에는 100%를 과표에 반영할 계획이었다. 하지만 정부가 공정시장가액(공시가격의80%)을 도입하면서 사실상 과표 적용 비율은 지난해 수준에서 멈추게 됐다.

◆달라진 세율 과표 구간별로 적용

과표 계산이 끝났으면 세율을 곱해서 세액을 산출해야 한다. 과표가 6억원을 넘지 않으면 0.5%를 곱한게 산출세액이다. 6억원을 넘는 경우엔 각각 구간별 세율에 따라 다단계 누진세율 계산법을 적용해서 세액을 산출한다. 각각의 세율과 직전 구간까지 모두 더한 누진세액은 △6억원 초과 12억원 이하 0.75%(300만원) △12억원 초과 50억원 이하 1%(750만원) △50억원 초과 94억원 이하 1.5%(4550만원) △94억원 초과 2%(1억1150만원) 등이다.

공시가격 19억원 주택의 과표가 8억원으로 계산됐다면 6억원까지의 세액 300만원에다가 남는 '2억원에 세율 0.75%를 곱해서 나온 금액 150만원을 더해 450만원이 종부세 산출세액이 된다. 만약 과표가 20억원이면 12억원 구간까지의 누진 공제액 750만원(6억원×0.5%+6억원×0.75%)에다가 남는 8억원에 세율 1%를 곱한 금액 800만원을 더한 1550만원이 산출세액으로 계산된다.

여기에 마지막으로 이미 지방세로 납부한 재산세액 중 종부세 기준 금액인 6억원 초과분에 해당하는 금액을 빼고 세부담 상한선(전년 대비 150%)을 고려해서 덜어내면 종부세 결정세액이 나온다.

◆고령자 및 장기보유 공제는 단독명의 1주택자만

결정세액에서 각종 공제액을 덜어낸 게 바로 납세자가 낼 세금이다. 1세대1주택자 장기보유자와 고령자에 대한 배려가 없는 헌재의 헌법불합치 결정 취지에 따라 우선 고령자 세액 공제가 신설됐다. 60세 이상이면 10%,65세 이상은 20%,70세 이상 30%를 각각 결정세액에서 덜어내면 된다. 연령은 매년 6월1일 기준으로 해서 만 나이로 계산한다. 따라서 내년 기준으로 1949년 6월1일 이전 출생자부터 공제 혜택을 받는다.

장기보유자 세액공제는 5년 이상 10년 미만 보유시 20%,10년 이상 보유시 40%를 결정세액에서 들어낸다. 보유기간 산정은 역시 매년 6월1일 기준으로 하고 시작 시점은 등기 완료시를 기준으로 한다. 따라서 분양권을 갖고 있었던 기간은 주택 보유기간으로 인정되지 않는다. 이 두 가지 공제 혜택은 중복해서 적용된다. 만약 65세 이상이고 5년 이상 주택을 보유했다면 공제율은 각각 20%씩을 더해서 총 40%가 된다.

이같은 공제는 1세대 1주택자에게만 주어진다. 따라서 기존 1주택자가 종부세 과표에서는 빼주지만 주택수 계산에는 포함되는 지방 주택을 추가 매입하면 연령 및 보유기간에 따른 공제는 없어진다. 또 단독명의 세대만 해당된다. 정부는 인별 합산 변경으로 공동명의자가 상대적으로 유리해졌다며 단독명의자에게만 공제를 집중시켰으나 자칫 역차별이 우려되고 있는 상황이다. 지난 9월 세제 개편 당시 종부세액을 과표로 거기에 더해지는(sur-tax) 농어촌특별세(20%)는 폐지하고 본세에도 통합하지 않기로 정부안을 확정했다.

차기현 기자 khcha@hankyung.com