"부동산정책 전면 재검토 필요"… 큰 규제는 풀듯

"부동산정책 전면 재검토 필요"… 큰 규제는 풀듯

■ 부동산시장 부양책 나오나
미분양 양도세 면제대상은 지방주택 한정 가능성
양도세율 추가인하·취득 등록세 인하는 쉽지않아

값폭등 부메랑 우려 "풀건 풀되 투기대책은 남겨야"

 

 정부가 부동산 규제완화에 적극적으로 나서면서 남아 있는 규제의 폐지나 개선과 함께 새로운 부양책이 나올지 주목된다. 특히 지난 18일 강만수 기획재정부 장관이 부동산정책의 전면 재검토를 주장하면서 이 같은 예상이 설득력을 얻고 있다. 부동산 전문가들도 시장이 반응을 덜하는 현재 시점이 부동산정책의 원칙을 세우는 기회가 될 수도 있다며 정부는 이번 기회를 단기 대책이 아닌 장기적이고 기본적인 정책을 세우는 계기로 삼아야 할 것이라고 조언했다.

◇남은 규제 대거 푼다=국토해양부는 아직까지 남아 있는 부동산규제로 분양가상한제와 전매제한, 투기지역 및 투기과열지구를 들고 있다. 이들 3가지만 해결되면 더 이상 손댈 것이 없다는 뜻이다.

강 장관의 이날 부동산정책 재검토 발언은 이들 큰 규제를 풀겠다는 의미로 해석된다. 우선 민간주택에 대한 분양가상한제가 폐지 수순을 밟고 있다. 분양가상한제는 참여정부 때 부동산가격이 폭등하자 도입한 제도로 지난해 9월부터 시행됐다. 분양가상한제는 주택가격안정에 기여했지만 함께 따르는 전매제한 조치로 민간건설을 위축시키고 미분양을 초래하는 역효과를 내기도 했다.

서울 서초ㆍ송파ㆍ강남구 등 강남 3구도 투기지역 및 투기과열지구에서 풀릴 것으로 전망딘다. 강남3구는 11월 수도권 대부분 지역이 투기지역과 투기과열지구에서 해제되는 와중에도 그대로 묶여 있다. 민간주택에 대한 분양가상한제가 폐지되고 투기과열지구도 전부 사라지면 민간주택의 전매제한은 없어지게 된다. 주택법에 따르면 전매제한은 ▦투기과열지구에서 분양된 주택이거나 ▦분양가상한제 적용 주택 ▦주택공영개발지구 주택 등에 적용되도록 돼 있는데 민간주택은 어디에도 해당되지 않기 때문이다. 또 공공택지에서 분양되는 주택의 분양가상한제도 전매제한 기간을 줄이는 방안이 고려되고 있다.

◇금융ㆍ세제도 일부 완화=정부는 주택담보인정비율(LTV) 상향 조정, 미분양 아파트 취득 때 양도소득세의 한시적 면제 등 금융ㆍ세제도 일부 완화하는 방안을 검토 중이다. 재정부는 향후 2년 내 미분양주택을 매입한 뒤 매입일로부터 5년 이내에 팔 경우에는 양도세를 아예 면제해주자는 국토부의 제안도 긍정적으로 검토하고 있다. 다만 재정부는 면제 대상을 수도권을 제외한 지방 주택으로 한정하자는 입장을 보이고 있다.

금융위원회의 경우 현행 60%인 LTV를 상향 조정해 실수요자의 내집 마련을 쉽게 하는 방안을 검토 중이다. 또 투기지역ㆍ투기과열지구에 적용되는 총부채상환비율(DTI) 규제도 강남 3구가 이번에 해제되면 전국이 규제 대상에서 제외된다.

하지만 건설업체가 요구하고 있는 양도세율 추가 인하나 취득ㆍ등록세 인하는 어렵다는 게 재정부의 입장이다. 양도세 부담 완화나 1가구 1주택 또는 1가구 다주택 양도세 감면 혜택은 이미 올해 세제개편안에서 상당 부분 도입했기 때문이다. 또 현행 2%인 취득ㆍ등록세를 1%로 인하하는 방안도 지방 세수가 1조5,000억원 줄어드는 문제 때문에 재정부가 난색을 표하고 있다. 취득ㆍ등록세 인하는 현정부의 공약 가운데 하나지만 지방 미분양주택을 구입할 경우만 세율을 1%로 인하해준 바 있다.

◇부동산정책 원칙 세우는 계기로=대폭적인 규제완화에 대해 부동산 전문가들은 정부로서도 어쩔 수 없는 측면이 있다고 인정하면서도 무분별한 완화는 경기가 안정되면 주택가격 폭등이라는 부메랑이 될 수 있다고 경고한다.

김호철 단국대 부동산학과 교수는 “불가피한 측면도 있었지만 IMF 외환위기 때의 규제완화가 참여정부 시절 주택가격 폭등을 불러왔다는 사실을 잊지 말아야 한다”며 “이번에는 주택정책의 ‘틀’을 마련한 후 풀 수 있는 규제는 풀고 분양권 전매제한 같은 투기를 방지하는 규제는 남겨야 한다”고 말했다.

조주현 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 연초부터 11차례나 부동산규제 완화 대책을 발표했고 12번째 대책을 준비 중이지만 원칙이나 순서가 없어 오히려 시장은 더 혼란스러워하고 있다”며 “지속성과 일관성 있는 정책으로 정부가 시장의 신뢰를 되찾아야 규제완화 효과도 더욱 커질 것”이라고 강조했다.

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