|
▲계약하기 전에 확인해야 할 요건은=먼저, 계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후 등기부등본을 발급받아 압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등의 권리관계를 살펴본다. 또 건축물관리대장과 토지대장을 통해 건물 및 토지 면적, 무허가건물 여부, 과세완납 여부, 물리적 하자 여부 등을 확인하여 이상 유무를 파악해야 한다.
토지가 어떠한 용도지역, 용도지구 또는 구역 등에 해당하는지의 여부와 어떤 법규의 적용을 받고 있는지, 그로 인한 규제사항과 개발 가능 유무를 판단할 수 있는 토지이용계획확인원도 확인해봐야 한다. 토지이용계획확인서는 누구나 신청할 수 있고 인터넷을 통해 발급받을 수도 있다. 
계약자가 실제 소유주인지 확인하기 위해서는 주민등록증으로 본인 여부를 반드시 확인하고 대리인이 나온 경우 위임장과 소유자의 인감을 확인한다.
▲계약서 작성 시 유의사항=계약서의 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두 줄을 그어 말소하고 난외에 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 해야 한다.
계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각 장의 접속부분에 당사자 쌍방 간인을 찍는다.
부동산의 표시란에는 상세히 기재해야 한다.
금액을 아라비아숫자로 적지 말고 한문(壹, 貳, 參)등으로 적되 여백을 두지 말고 ' 字'옆에 붙여서 기재하면 좋다. 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 '해당없다'라는 말을 표시해야 한다. 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성립된다.
계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 후일 확실한 증거력을 갖게 되고 채무불이행시 재판을 통해 강제집행을 할 수 있다.
마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다해 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한다는 내용의 신의칙 조항을 기재한다. 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대해 계약당사자가 이의 없음을 확인해 서명·날인하고 본 계약서를 매도자, 매수인, 중개업자가 각각 1통씩 갖는다. 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다. 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장은 인감도장을 찍게 해야 한다.
▲소유권이전등기 완벽하게 알기=부동산 거래를 마쳤다면 소유권 이전에 대한 등기절차를 거쳐야 한다. 매매대금을 전부 지불했다 하더라도 자동적으로 법적 권리가 이전되는 것이 아니며 소유권이전등기를 마쳐야 자신의 집이 되는 것이다.
소유권 이전 등기는 잔금을 납부하고 이전등기 관련 서류를 받은 날부터 60일 이내에 신청해야 하지만 보통 잔금청산과 동시에 이행하게 된다. 등기를 신청하는 방법에는 인터넷 등기, 법무사를 통한 등기, 셀프 등기 등이 있다.
인터넷 등기(전자신청)는 등기신청인이 인터넷으로 전자신청서에 등기신청정보를 입력하고 공인인증서로 전자서명을 해 등기를 신청하는 방법이다. 전자신청을 하기 위해서는 원칙적으로 공인인증서를 발급받아야 한다. 또 사전에 사용자등록절차를 거쳐야 하는데 본인이 신청하되 전국 등기과(소) 어디서나 신청이 가능하다. 등기권리자와 등기의무자의 공동신청인 경우 권리자와 의무자 모두 사용자등록신청을 해야 한다. 등기소로부터 접근번호를 부여 받은 날로부터 10일 이내에 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 방문해 자신의 공인인증서와 접근번호를 이용해 사용자등록번호를 만들어야 비로소 절차가 완성된다.
법무사를 통한 등기는 가장 일반적으로 행해지는 등기 방법이다. 전문가가 등기를 대행해주기 때문에 시간을 절약할 수 있고 편리하다. 하지만 인터넷등기나 셀프등기에 비해 비용이 많이 든다는 단점이 있다. 보통 매매금액이 3억 원인 아파트를 등기하게 되면 순수 법무사 대행수수료는 30만원 안팎이다.
셀프 등기는 법무사를 통하지 않고 관공서를 직접 찾아다니면서 매수자 스스로 등기를 하는 것이다. 법무사 대행수수료 등을 절약할 수 있다는 것이 장점이지만 직접 관련 서류를 준비하고 내용을 확인하는 등 직접 신경을 써야 한다.
이경태 기자 biggerthanseoul@
|