연접개발 제한

연접개발제한이란

 

개발행위 허가의 규모를 적용함에 있어서 녹지지역.관리지역.농림지역 또는 자연환경보전지역 안에서 연접하여 개발하거나, 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우에는 이를 "하나의 개발행위"로 보아 면적을 산정할시 규모를 초과하는 경우에 대해서는 개발을 제한하는 것을 말한다.

 

 

연접제한 확인

 

연접개발여부를 확인하기 위해서는 반드시 해당 시.군에 확인하고 개발계획을 세워야 한다.

 

 

가. 관리지역 기준으로 산지는 허가예정지 경계에서 직선거리 500m,

     산지외의 토지는 허가예정지 중심에서 200m를 적용.

 

나. 산지는 2003.10.1. 이전에 전용된 것은 포함되지 않는다.

 

다. 녹지지역.농림지역은 개발행위 허가대상 토지의 허가신청 중심에서    반경 100m 범위 안의 개발된 토지의 면적을 포함하여 허가규모 이상인 경우   연접개발에 대한 행위를 제한한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

사례:

경기도 김포시 장기면 소재 임야 1500평을 팔려던 이모(45)씨는 요즘 속이 부글부글 끓고 있다.

 인근 부동산중개업소에 문의해 보니 땅값이 3년 전에 살 때 금액(평당 75만원)에도 못 미친 평당 20여만원에 불과했다.

 

인근에 들어서는 대형 물류창고 때문이었다. 한 개발업체가 자신도 모르는 사이 인접한 임야(9880평)에 창고 건축허가를 받는 바람에 '연접개발 제한'에 걸려 개발이 불가능해 금쪽같던 땅이 하루아침에 애물단지로 전락한 것이다.

 

토지시장에 '연접개발 제한규정' 비상령이 떨어졌다. 수도권 신규 개발지역을 중심으로 이 규정에 묶여 하루아침에 몸값이 반토막난 임야가 속출하고 있기 때문이다.

 

◆연접개발 제한으로 토지시장 더욱 위축=임야가 상대적으로 이 제도 적용을 많이 받는다. 연접제한지역으로 묶이더라도 전답은 주택과 1종 근린시설 등을 건축할 수 있지만 임야에서는 주택 신축 등을 포함한 모든 개발행위가 금지돼서다. 전답과 달리 임야는 까다로운 산지관리법 규정을 적용받기 때문이다.

 

연접제한지역으로 묶인 땅은 개발이 제한되는 만큼 값이 싸게 형성돼 있다.

이모(55.서울 강남구 개포동)씨의 경우 2004년 2억6000여만원에 매입한 용인시 양지면 제일리 임야 520평을 최근 5200만원에 매물로 내놨다. 하지만 거들떠보는 사람이 없다. 이유는 바로 옆에 1만여 평 규모의 전원주택단지가 개발되면서 쓸모없는 땅이 돼버렸기 때문이다. 경기도 광주 부동산백화점공인의 조명자 실장은 "개발할 수 있는 임야는 평당 40만원 선이지만 연접 제한을 받으면 아예 시세조차 형성되지 않는다"고 말했다.

 

대형 물류창고 등의 신축이 늘고 있는 화성.평택.김포.용인.광주 등 수도권지역에서 연접개발 규제에 묶인 임야가 많다. 화성시의 경우 올해 전체 개발행위 허가신청 건수(2000여 건) 중에서 연접규제로 개발이 어려운 땅으로 판명된 곳이 200여 건에 달한다

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산림청 산지정책팀 관계자는 "대부분 마구잡이개발이 임야에서 이뤄져 다른 곳보다 규제를 엄격하게 적용하고 있다"며 "다만 종전 허가지 임야와 신규 허가 신청지 임야 사이에 폭 20m 이상의 도로 등이 있으면 허가가 가능하다"고 말했다.

하지만 실제로 이런 요건을 충족하는 임야는 그리 많지 않다. 인허가 대행업체인 용인 중앙토목측량설계공사 이봉림 대표는 "전답과 달리 임야는 국도 등 도로와 연결된 곳이 많지 않다"며 "이 때문에 물류창고 한두 개만 들어서도 주변 500m 안에 있는 임야는 죽은 땅이나 다름없게 된다"고 말했다.

 

 

◆사전 확인해야 낭패 피할 수 있어=현재로선 연접 제한에 따른 피해를 막기 위한 뾰족한 방법은 없다. 우선 임야를 매입하기 전에 해당 지자체를 통해 연접 제한에 해당되는지 여부를 확인해 봐야 한다.

하지만 지자체에서도 이미 허가를 받은 임야만 확인해 주기 때문에 주의를 요한다.

허가 절차를 밟고 있는 곳에 대해서는 확인이 어렵다는 얘기다. 이 때문에 처음부터 도로 여건이 좋아 향후 물류창고 등이 들어설 가능성이 큰 임야는 아예 매입 대상에서 제외하는 게 좋다. 토지전문업체 다산서비스 이종창 대표는 "연접 개발은 선개발하는 임야에 우선권을 준다"며 "임시방편으로 남보다 한발 앞서 허가를 받아 조립식 주택이라도 지어두는 게 좋다"고 말했다.

 

 

◆연접개발 제한=비도시 지역에서 개발행위 허가를 받은 곳의 면적이 일정 규모를 넘어서면 인접한 땅의 추가 개발을 규제하는 것으로 2003년 10월 도입됐다. 마구잡이개발을 막기 위해서다. 이미 허가받은 임야 A의 면적이 3만㎡(1만여 평, 관리지역 기준)를 넘으면 인접한 임야 B(A의 경계선 반경 500m 이내)에서는 주택 신축 등의 개발행위가 어렵다. 임야 A와 임야 B의 사업주체와 시기가 다르더라도 동일사업으로 간주해 허가면적을 제한하기 때문이다. 다만 종전 허가지와 신규 허가 신청지 사이에 폭 20m 이상의 하천.공원.철도 등의 지형지물에 의해 분리된 경우 개발할 수 있다.

 

====================  참고사항 =======================

[대법원 2006.12.22. 선고 2006두14001 판결 【공장설립승인처분취소】]

 구 환경정책기본법(2005. 5. 31. 법률 제7561호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제25조 제1항 및 제4항과 같은 법 시행령(2005. 1. 31. 대통령령 제18693호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제7조 제1항 [별표 2] ‘사전환경성검토대상 및 협의요청시기’의 2. 가. (2)항 및 비고 제7항 등 관계 규정에 의하면, 관계 행정기관의 장은 환경기준의 적정성 유지 및 자연환경의 보전을 위하여 환경에 영향을 미치는 행정계획을 수립·확정하거나 개발사업의 허가 등을 하고자 할 경우에는 환경악화의 예방 및 그 요인의 제거, 환경오염지역의 원상회복 등의 사항에 관하여 당해 행정계획 및 개발사업의 확정·허가 등을 하기 전에 환경부장관 또는 지방환경관서의 장과 환경영향의 검토에 관한 협의(이하 ‘사전환경성검토협의’라고 함)를 하여야 하고, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제3호의 규정에 의한 농림지역에서의 사업계획 면적이 7,500㎡ 이상인 개발사업은 그 사전환경성검토협의 대상사업의 하나인데, 다만 사전환경성검토협의 대상면적 미만으로 이미 허가를 받은 개발사업지역과 연접한 지역에 추가로 개발사업을 하고자 하는 경우(이하 ‘연접개발’이라고 함) 그 추가개발사업의 허가를 신청하는 날을 기준으로 최근 10년 이내에 이미 허가를 받은 개발사업면적과 당해 허가를 신청한 사업계획면적의 합이, ① 허가를 받아 추가로 개발하고자 하는 사업계획면적이 최소 사전환경성검토협의대상면적의 30% 이상이고 이미 허가를 받은 개발사업면적과의 합이 최소 사전환경성검토협의 대상면적 이상이 되는 때, ② 허가를 받아 추가로 개발하고자 하는 사업계획면적과 이미 허가를 받은 개발사업면적의 합이 최소 사전환경성검토협의 대상면적의 130% 이상이 되는 때에는 추가로 개발하고자 하는 사업 역시 사전환경성검토협의대상에 포함된다.

 

  그런데 위 연접개발의 사전환경성검토협의 대상사업 해당 여부와 관련하여 기존 개발사업과 추가 개발사업 사이에 그 사업주체나 사업시기가 동일한 경우에만 협의 대상사업에 해당한다고 볼 수 있는지에 관하여 살펴보면, 법문의 문리적 해석상 반드시 동일 사업자가 추가로 허가를 받아 개발하는 경우에 한정하여 적용된다고 해석할 근거가 없는 점, ‘사전환경성검토협의’ 제도는 ‘환경기준의 적정성 유지’ 및 ‘자연환경의 보전’ 등을 위하여 환경에 영향을 미치는 행정계획 및 개발사업을 그 대상으로 하고 있는 점, 연접개발의 경우를 규정한 위 비고 제7항은 소규모 개발사업의 누적적 환경영향의 발생에 대비한 사전 검토, 즉 개별 단위사업이 사전환경성검토협의 대상사업이 아니라 하더라도 각 사업이 한 곳에 집중하게 되면 총량적·누적적으로 그 지역의 환경용량을 초과하여 환경에 악영향을 초래할 우려가 있다면 이를 사전에 검토하여 그 불합리를 방지하고자 함에 그 취지가 있는 것으로 보이므로, 사업주체가 동일인인 경우에 한정하여 이를 적용한다면 그 규범적 실효성이 크게 떨어질 것으로 예상되는 점 등의 각 사정에 비추어 볼 때, 위 연접개발에 관하여 규정한 비고 제7항은 사업주체가 동일한 경우는 물론 사업주체나 사업시기를 달리하는 경우에도 그 적용이 있다고 해석함이 상당하다(대법원 1999. 12. 10. 선고 98두2881 판결, 2005. 10. 27. 선고 2005두7600 판결, 2006. 11. 23. 선고 2006두13954 판결 등 참조).

 

 

 

일부개정 2007.10.17 (법률 제8664호) 건설교통부 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 (국토의 용도구분) 국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지이용방향 등을 고려하여 다음과 같은 용도지역으로 구분한다. <개정 2002.12.30, 2007.1.19> 1. 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역 2. 관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역 3. 농림지역 : 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 의한 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 의한 보전산지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역 4. 자연환경보전지역 : 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역       일부개정 2007.06.01 (대통령령 제20077호) 환경부

환경정책기본법 시행령

 제7조 (사전환경성검토대상 및 협의요청시기 등)
①법 제25조의2제2항에 따른 사전환경성검토의 대상(이하 "사전환경성검토대상"이라 한다)이 되는 행정계획·개발사업의 종류·규모 및 보전이 필요한 지역의 범위와 법 제25조의3제2항에 따른 사전환경성검토협의의 구체적인 요청시기(이하 "협의요청시기"라 한다)는 별표 2와 같다.
②관계중앙행정기관의 장, 시·도지사 및 시장·군수·자치구의 구청장(이하 "관계행정기관의 장"이라 한다)은 별표 2의 행정계획 또는 개발사업에 대하여 다른 행정계획에서 이미 그 검토항목(제8조제2항에 따른 검토항목을 말한다)에 대한 검토를 한 경우에는 그 행정계획 또는 개발사업에 대하여 중복하여 검토하지 아니할 수 있다.
③제1항에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행정계획 또는 개발사업은 사전환경성검토대상에서 제외한다. <개정 2006.12.4>
1. 「환경·교통·재해 등에 관한 영향평가법」 제4조제3항에 따른 환경영향평가(동법 제4조제4항에 따른 시·도 환경영향평가를 포함한다)의 대상이 되는 개발사업
2. 토지의 형질변경, 나무의 벌채 또는 흙·돌 등의 채취를 수반하지 아니하는 개발사업
3. 「재난 및 안전관리 기본법」 제37조에 따른 응급조치에 관한 사업
4. 국방부장관이 군사상 고도의 기밀보호가 요구된다고 인정하거나 군사작전의 수행을 위하여 긴급을 요한다고 인정하여 환경부장관 또는 지방환경관서의 장(이하 "협의기관의 장"이라 한다)과 협의한 행정계획 또는 개발사업
5. 다른 법령에 따라 사전환경성검토가 이루어지는 행정계획 또는 개발사업